アパート経営でできる節税方法とは？税金の種類ごとに徹底解説！

アパート経営をおこなうことで、以下の税金の節税につながる可能性があります。

◦所得税・住民税

◦相続税

◦贈与税

◦固定資産税・都市計画

しかし、節税効果を得るためには、それぞれの税金ごとにさまざまな手法があります。

そこで今回はアパート経営でできる節税方法について、税金ごとに節税の仕組みやテクニックを解説します。

アパート経営でできる節税方法①：所得税・住民税

ここではアパート経営で「所得税・住民税」を節税する方法を解説します。

アパート経営に関係のある支出をもれなく計上する

アパート経営にかかる所得税や住民税は、1年間に得た収入からアパート経営のために支払った経費を差し引いた額（不動産所得）に対して税金が課せられます。

そのため経費をもれなく計上して収益を圧縮することで課税される不動産所得が減少し、結果的に節税につながります。

経費にはさまざまな種類がありますが、個人がおこなうアパート経営で計上できる主な経費の種類は次のようになります。

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借入金の利息部分

アパート経営を始める際に、アパートの購入費用を金融機関から借入れた場合、借入金の元本に加えて利息を支払う必要があります。この利息分が経費として計上できます。

なお、元本については経費として認められないため注意しましょう。

減価償却費

アパートの購入費用を法定耐用年数に基づいて分割した金額は「減価償却費」として経費計上できます。

減価償却費は現金支出がなくても経費計上が可能なため、節税手段として活用することで大きな節税につなげることも可能です。

なお、減価償却費を活用した節税方法について詳しくは、後述する『』にて解説します。

修繕費

建物や共用部の設備の故障による修繕工事や交換費用、退去後の原状回復（部屋のクリーニングや壁紙の張り替えなど）にかかったリフォーム費用は修繕費として経費計上が可能です。

ただし、修繕や交換にかかった費用が20万円を超えた、または設備の機能向上（グレードアップ）を図った場合は「資本的支出」として減価償却の対象となるケースがあります。

その場合は「修繕費」ではなく、減価償却をおこない「減価償却費」として計上します。

また、大規模修繕積立金を経費計上できるのは、実際に大規模修繕工事がおこなわれたタイミングになります。積み立ての段階では単なる「預金」とみなされるためです。

ただし、「賃貸住宅修繕共済」の掛け金として月々支払う場合は経費として認められます。

管理委託手数料

アパートの管理を不動産管理会社に業務委託する際に発生する管理委託手数料は経費計上が可能です。

損害保険料

アパートに掛ける火災保険や地震保険などの保険料などは経費として計上できます。

なお、保険料は長期契約することで1年あたりの保険が割安になります。ただし、複数年分の保険料を一括で支払ったとしても、その年の確定申告で計上できるのは1年分の保険料のみとなるので注意しましょう。

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租税公課

アパーと経営の所得に対して課せられた税金で経費として認められるのは以下の税金になります。

◦固定資産税・都市計画税

◦登録免許税

◦不動産取得

◦印紙税

◦法人事業税

なお、所得税・住民税、法人税は、あくまで個人が納める税金であるため経費として計上できません。

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入居者募集にかかる費用

賃貸契約締結時に不動産会社に支払う仲介手数料や広告宣伝費（AD）など、入居者募集にかかる日長は経費計上が可能です。

税理士や司法書士への報酬

確定申告や登記手続きの際に専門家に依頼した際に支払った報酬は経費として認められます。

雑費

交通費や通信費など、アパート経営に関連した支出は「雑費」として経費計上が可能です。雑費にできる主な経費は以下のようになります。

◦交通費

◦通信費

◦新聞図書費

◦接待交際費

◦消耗品費

上記の費用のほかにも、アパート経営に関係のある支出は雑費として必要経費にできます。

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減価償却費と損益通算を活用した節税方法

アパートを始める際に購入した建物や附帯設備などの長期にわたって使用する固定資産は、経費として一括計上することはできません。

その代わり、固定資産を法定耐用年数に応じて費用分割し、「減価償却費」として一定期間経費として計上していきます。この会計処理を「減価償却」と言います。

なお、減価償却の対象となるのは「時間とともに価値が減る資産」のみです。そのため経年によって劣化しない土地は減価償却の対象にはならないため注意しましょう。

減価償却費は、実際の支出がないにもかかわらず経費計上が可能です。帳簿の上では経費が増えるため課税対象が減少し、その結果、所得税や住民税の節税につながるのです。

損益通算とは、不動産所得が赤字の場合に、赤字所得とほかの黒字所得（給与所得など）を相殺し、合計の所得額を減らす会計処理を言います。損益通算をおこなうことで課税所得を大幅に減少できるため、課せられる所得税や住民税の節税につながります。

この減価償却費と損益通算を組み合わせることで大幅な節税効果につながる可能性があるのです。

まず、実際の出費がない減価償却費を計上して帳簿上の赤字を作ります。その後、損益通算をおこない、赤字の不動産所得と黒字の所得を相殺することで、課税所得を大幅に減少できます。課税所得が減少することで課せられる所得税や住民税を大幅に減少することにつながるのです。

なお、損益通算は確定申告時におこないます。

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日分）に得た所得を、翌年の2月16日から3月15日（休日の場合は変動あり）までの間に必要書類を税務署に提出して、納税または還付を受け、税金の過不足の清算をおこなう手続きを言います。

不動産所得がある人は基本的に確定申告が必要ですが、サラリーマンの場合は不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は不要です。

ただし、前述したように不動産所得が赤字で損益通算をおこなう場合は確定申告が必要です。

ただし、以下のケースの-に該当する場合は、不動産所得が20万円以下であっても確定申告が必要です。

◦給与収入が2,000万円を超えるとき

◦ほかの所得（給与所得以外）との合計が年間20万円を超えるとき

そのほかにも確定申告が必要になるケースもあります。

なお、確定申告が必要なのにもかかわらず申告をしなかった場合は、延滞税などのペナルティが課されます。悪質とみなされた場合は脱税などの罪に問われる場合もあるため、確定申告はきちんとおこなうことをおすすめします。

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青色申告でおこなう節税

アパート経営で効果的に税金をおこなうのであれば、確定申告は青色でおこないましょう。

青色申告は、白色申告と比較して高い節税効果が期待できます。

なお、確定申告で青色申告を選ぶ際は、あらかじめ管轄の税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

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青色申告特別控除

特に青色申告特別控除では、最大65万円の控除を受けられる可能性があります。65万円の青色申告特別控除の適用条件は以下のようになります。

◦事業規模（5棟10室）である

◦青色申告決算書を添付する

◦複式簿記で記帳する

◦e-Taxによる申告をする、または電子帳簿保存をおこなう

◦申告期限内に確定申告をおこなう

上記の条件をすべて満たした場合、65万円の青色申告特別控除が受けられます。

なお、事業的規模でない場合や簡易簿記で記帳した場合の青色申告特別控除額は10万円です。

またe-Taxによる申告や電子帳簿保存を使用しなくても確定申告自体をおこなうことは可能ですが、その場合の青色申告特別控除額は55万円になります。

青色事業専従者給与

青色申告をおこなうことで、青色事業専従者給与を経費として計上することができます。。

青色事業専従者給与とは、「生計を一にする15歳以上の家族（配偶者その他の親族）へ支払う給与」を必要経費として算入する制度です。

なお、青色事業専従者給与を適用するためには、事業規模（5棟10室）であることが条件になります。また所定の期限までに「青色事業専従者給与に関する届出・変更届出書」を税務署へ提出する必要があります。

青色事業専従者給与は、事業主が金額を自由に設定できます。ただし、青色事業専従者給与と業務内容が見合っていない場合は否認されることがあるため注意が必要です。

アパート経営でできる節税方法②：相続税

ここではアパート経営で「相続税」を節税する方法を解説します。

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不動産は相続税評価額が低い

同じ額面の現金と不動産を比較した場合、現金は額面通りに評価されますが、不動産は相続税評価額が低くなります。

そのため現金で相続するよりも、そのお金で不動産を購入してから相続することで相続税の節税につながります。

なお、不動産を購入する際に金融機関から融資を受けることで借入金がマイナスの資産となり、さらに相続税の節税効果につながります。

小規模宅地等の特例の活用

「小規模宅地の特例」とは、要件を満たす土地の相続税評価額が50％～80％程度に減額されされる制度です。

アパートのように賃貸経営をおこなっている土地は「貸付事業用宅地等」に分類され、200㎡まで評価額が50%に減額されます。

借地権割合と借家権割合の適用

相続した土地でアパート経営をしている場合は「貸家建付地」となり、所有者であっても土地を自由に使うことができないため土地の評価額が下がります。

元々の土地評価額に「借地権割合」や「借家権割合」を乗じる仕組みなため、さらに評価額を抑えられます。

借地権割合は地域によって30％～90％に、借家権割合は30％に設定されています。

このように更地や自宅で不動産を相続するよりも、アパートなどの賃貸物件を建てた土地のほうが相続税の節税をけらすことにつながるのです。

アパート経営でできる節税方法③：贈与税

贈与税も相続税と同じように、現金ではなくアパートなどの賃貸物件として贈与することで大きな節税効果が期待できます。

アパートを贈与した場合、「暦年課税」と「相続時精算課税」のどちらかを選択できます。

暦年課税とは、受けた贈与の年間合計額が基礎控除額である110万円を超えた部分に対して10%～55％の贈与税が課されます。

しかし暦年課税の場合、年間110万円以下の贈与であれば贈与税が非課税です。たとえば、親が子に毎年110万円ずつ贈与する場合、親の財産の増加を抑えられることから、相続税の節税対策につながります。

また、子が暦年贈与によって得たお金を貯めておくことで、将来的に必要となる相続税の納税資金を貯めることができます。したがってこちらも納税対策につながるのです。

一方、相続時精算課税は基礎控除額の110万円に加え、最大2,500万円までを非課税としますが、贈与した人が亡くなった場合は生前贈与した財産を相続財産に組み戻され、あらためて相続税を計算する仕組みです。

相続税そのものの節税にはつながりませんが、アパートなどの収益物件を生前贈与することで、子や孫は賃料収入を得ることができ、子や孫は相続税の納税資金を貯めることが節税対策につながります。

なお、相続時精算課税の制度の利用は、贈与をする側・受ける側それぞれの年齢などの条件を満たす必要があるため注意しましょう。

関連記事：不動産投資が贈与税の節税対策につながる理由とメリットを解説！

アパート経営でできる節税方法④：固定資産税・都市計画税

固定資産税は、不動産を所有している人に課せられる地方税です。

住宅用地の特例と建物の軽減措置が適用されるため、居住のみを目的とするアパートなどの居住用物件を建てることで固定資産税が安くなります。

小規模住宅用地の特例措置は、面積200㎡以下の敷地を対象に以下のように適用されます。200㎡を超えた部分には一般住宅用地の特例が適用されます。

◦小規模住宅用地：固定資産評価額 × 1/6

◦一般住宅用地　：固定資産評価額 × 1/3

固定資産税評価額が大幅に下がることで、大きく固定資産税の節税につながります。

また都市計画税にも、以下の特例措置が適用されます。

◦小規模住宅用地：固定資産評価額 × 1/3

◦一般住宅用地　：固定資産評価額 × 2/3

関連記事：不動産投資の固定資産税軽減措置を解説！誰がいつどうやって払うの？

まとめ

アパート経営をおこなうことで、所得税・住民税、相続税、贈与税、固定資産税・都市計画税を節税することが可能です。

特に所得税・住民税については毎年課税されるため、しっかりと節税方法を確認しておくことをおすすめします。

しかし、不動産投資はあくまで利益を追求する投資方法です。節税だけにとらわれてしまうと、本来の目的である資産形成が疎かになるおそれもあるため注意が必要です。

節税は、正しい方法を用いて無理なくおこないましょう。