アパート投資がサラリーマンにおすすめの理由！6つのメリットを解説

アパート投資がサラリーマンにおすすめなのには理由があります。

まず、サラリーマンという属性は金融機関からの融資を受けやすい点があげられます。加えてアパート経営などの不動産投資は「副業」とみなされない場合がほとんどなため、サラリーマンが無理なく副収入を得やすいのも大きなポイントのひとつです。

今回はサラリーマンにおすすめの資産形成方法であるアパート投資について、おすすめの理由・メリットについて詳しく紹介します。

またアパート投資に成功するためのポイントについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

サラリーマンがアパート投資をする6つのメリット

アパート投資には、サラリーマンだからこそ得られるメリットがたくさんあります。ここではアパート投資がサラリーマンにおすすめの理由を6つ紹介します。

①安定収入があるので融資を受けやすい

アパート投資を始めるにあたって、アパート物件の購入資金の大部分を金融機関から融資を受けるのが一般的です。

融資を受けるためには融資審査に通過する必要がありますが、「給与」という安定した収入があるサラリーマンは金融機関からの融資を受けやすくなります。

金融機関は貸したお金の回収を第一に考えます。

基本的にアパート投資で借りたお金の返済は、アパートの家賃収入からおこないますが、なんらかの理由で家賃収入が減少してしまうとローンの返済が滞る可能性もあります。

しかし、企業などに雇用されているサラリーマンは毎月安定した給与収入が得られます。加えてサラリーマンは勤務年数が経過することで給与収入が上がっていくのが一般的です。

そのため、万が一家賃収入が減ってもローン返済が滞りにくい「高属性」とみなされやすいという特徴があります。

したがって、自営業や自由業の人に比べて金融機関からの信用を得やすくアパート投資の融資審査に通過しやすいことから、アパート投資はサラリーマンに向いている理由のひとつと言われています。

ただしサラリーマンでも、勤務年数が短かったり、給与が歩合給だったり、非正規社員の場合は、安定した給与収入があるとはみなされにくく、融資審査では不利になる可能性があるため注意しましょう。

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②節税につながる可能性がある

所得税や住民税の節税効果が期待できることも、サラリーマンがアパート投資に向いている理由のひとつです。

アパート投資で得た所得は「不動産所得」として確定申告をおこなう必要があります。

その際、減価償却費で会計上の赤字を作ることで給与所得との損益通算が可能となり、課税取得の額を減らすことで節税につながります。

損益通算はほかの収入がないとおこなえません。そのため節税面から見ると、給与収入のない専業大家さんに比べてサラリーマンは有利であると考えられるのです。

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③アパートの管理を外部に委託できる

アパート投資で安定した家賃収入を得るためには、建物や入居者の管理を適切におこなうことが欠かせません。

アパートの管理業務は多岐にわたるため、本業を持つサラリーマンには負担が大きいと思われがちです。しかし、管理全般を管理会社に委託することで管理負担の大部分を軽減することができ、本業に支障をきたすことなく家賃収入を得ることにつながります。

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④収入を増やせる

アパート投資をおこなうことで家賃収入が得られます。会社から得られる給料に収入がプラスアルファされるため、生活に余裕が生まれたり、貯蓄を増やしたりすることにつながります。

また運用するアパートの規模や入居率、家賃などによっては本業の給料以上の収入が得られる可能性もあります。増えた収入を元手にして、2件目、3件目とアパート投資の規模を拡大することも視野に入れることもできるでしょう。

⑤老後の資金対策になる

サラリーマンが定年退職してしまうと毎月の収入が得られなくなり、年金や貯蓄を切り崩して生活しなくてはなりません。しかしアパート投資をおこなっていれば、毎月家賃収入を老後の資金にあてられるため、余裕のある生活につながります。

また定年退職するまでにアパートのローンを完済しておけば、家賃収入の大部分を自由に使用することも可能です。

そのためにはできるだけ若いうちからアパート投資をおこなっておくとよいでしょう。

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⑥副業にはあたらないとみなされやすい

働き方改革によって副業を認める企業も増えていますが、秘密保持義務や職務専念義務などの理由から副業を禁止している会社も存在します。

しかし副業禁止の会社でも、以下の理由でアパート投資を含めた「不動産投資」は副業にあたらないとみなされるケースがほとんどです。

◦不動産投資は副業ではなく資産運用としてみなされるため

◦相続などで収益物件を所有する可能性があるため

◦情報漏洩リスクや本業への支障のある可能性が低いため

ただし、不動産投資の規模や収入額が大きな場合は副業とみなされるケースもあるため注意が必要です。念のために不動産投資を検討する際は、社内規定や担当部署に確認しておくとよいでしょう

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サラリーマンがアパート投資で成功するための5つの注意ポイント

ここではサラリーマンがアパート投資で成功するために注意したいポイントを5つ解説します。

①アパート投資のリスクを理解しておく

サラリーマンにおすすめのアパート投資ですが、投資である以上リスクは存在します。

スムーズなアパート投資をおこなうためにも、どのようなリスクがあるのか、どういった対策をおこなえばリスクを最小に抑えられるのか、あらかじめ理解しておきましょう。

アパート投資の主なリスクは次のようなものがあります。

◦空室リスク

◦家賃滞納リスク

◦災害リスク

アパート投資の主な収入源は入居者が支払う家賃です。そのため家賃収入の減少や支出が増大してしまうとキャッシュフローが悪化するおそれがあります。

特にローン返済が滞ってしまうとアパートを差し押さえられる場合もあるため注意が必要です。

空室リスクを避けるためには、賃貸需要の高いエリアや利便性のよい立地の物件を選ぶことが重要なポイントになります。また運用後も、リフォームをおこなったり、設備を追加したり、その状況にあった空室対策をおこなう必要があります。

入居者の家賃滞納を防ぐためには「家賃保証会社」を利用するのがおすすめです。万が一家賃滞納があった場合、家賃保証会社が入居者に代わって家賃を支払ってくれますし、入居者への督促もおこなってくれます。家賃保証会社と契約するのは入居者なので、大家さんの金銭的負担はありません。

災害などが原因でアパートの建物が破損・倒壊してしまうと、家賃収入の減少やアパート経営の継続が困難になるおそれがあります。

自然災害を完全に防ぐことはむずかしいため、万が一に備えて火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

参考記事：不動産投資のおもな8つのリスクの対策方法をわかりやすく解説！

②無理な借入は避ける

前述したように、サラリーマンがアパート投資をおこなう際は金融機関から融資を受けやすいです。しかし、融資を受けやすいからと言って無理に高額の借入れをおこなってしまうと月々のローン返済が困難になるおそれもあるため注意が必要です。

一般的にサラリーマンがアパート投資をおこなう際に金融機関から受けられる融資額は年収の7倍～10倍程度と言われています。年収600万円であれば、4,200万円～6,000万円の融資が受けられる計算です。

しかし収支を無視して高額の借入をしてしまうと月々のローン返済が負担となり、キャッシュフローの悪化が懸念されます。

金融機関から融資を受ける際は収支のバランスを考慮して、無理なくローンを返済できる計画を立てることが重要です。

住宅ローン返済中のアパート投資について

自宅の住宅ローンを返済中の場合、アパート投資の融資額が減額される可能性があります。

これは個人の融資枠に上限があり、融資額が上限を超えてしまうと返済がむずかしいと金融機関に判断されてしまうためです。

希望する金額の借入ができないのであれば、その分自己資金を多く用意しなければなりません。場合によっては購入する物件を断念することになります。

そのため住宅ローンの残債がある場合は、十分な自己資金を用意するか、住宅ローンの残債がある程度減ってからアパート投資を検討するとよいでしょう。

関連記事：不動産投資ローンと持ち家（住宅ローン）優先すべきは？違いも解説

③賃貸需要の高い好立地物件を選ぶ

アパート投資の成功は物件の立地にかかっていると言っても過言ではありません。

先にも述べたようにアパート投資の主な収入源は入居者が支払う家賃です。入居者がいなければ家賃収入が減ってしまい、アパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

選ぶべきは、賃貸需要が高く、利便性が良い好立地にある物件です。物件の間取りやターゲットの入居者層によって好立地の条件は異なりますが、たとえば単身者向けの好立地物件には以下のような条件があてはまります。

◦駅から徒歩10分以内

◦ターミナル駅が近い

◦複数路線利用可能

◦周辺にコンビニやスーパーがある

◦周辺に飲食店が多い

関連記事：アパート経営の立地を選ぶ際の判断基準を解説！好立地の見分け方

また好立地に加えて、アパートに便利な設備が充実していることも重要なポイントです。

◦宅配ボックス

◦TVモニター付きインターホン

◦オートロック

◦独立洗面台

設備を充実させることで周辺の競合物件との差別化になり、空室対策にもつながります。

④ある程度の資金を手元に残しておく

アパート投資をおこなうにあたって、ある程度の資金を手元に残しておきましょう。

基本的にアパート投資のローン返済やランニングコストは家賃収入でまかないます。しかし、空室などが原因で家賃収入が減ってしまいローン返済が困難な場合は、手元の資金から不足分を補填する必要があります。

また設備の故障などで突発的な出費があった場合も手元の資金から持ち出しが必要になるケースもあります。

もし手元に資金がなければ、ローンの返済が滞ったり、故障した設備の修理や交換ができなかったり、アパート経営の継続がむずかしくなるおそれもあるのです。

アパート投資の資金計画を検討する際は、アパート購入のための初期費用に加えて、万が一に備えて残しておく手元資金も考慮しておきましょう。

⑤アパート投資に関する知識を学んでおく

アパート投資をおこなうためには必要な資格などは必要ありませんが、アパート投資や不動産に関する知識がまったくない状態で物件を決めるのは非常に危険です。

たとえば相場よりも高い価格で物件を購入したり、利回りだけ見て賃貸需要の低い物件を購入したり、最悪の場合は悪徳業者のカモにされてしまうおそれもあります。

そういった粗悪な物件を掴まないためにも、アパート投資に関する基礎知識を学ぶことをおすすめします。

アパート投資の知識を身に着けるには、市販の書籍を読む、セミナーに参加する、インターネットサイトを利用するなど、さまざまな方法があります。

手軽に学びたいのであれば、インターネットサイトや書籍がおすすめです。スマートフォンさえあれば、わずかな隙間時間でアパート投資や不動産投資について学ぶことができます。

最初からじっくりと不動産投資を学びたい場合は書籍もおすすめです。書店には不動産投資初心者向けの書籍が数多く販売されているので、読みやすそうなものを選ぶとよいでしょう。

ある程度内容が理解できるようになれば不動産投資セミナーなどに参加することで、不動産投資のより詳しい仕組みや最新情報を知ることもできます。

自分に合った方法を見つけて、ぜひアパート投資や不動産投資の知識を身に付けましょう。

アパート投資をおこなっているサラリーマンの確定申告

サラリーマンがアパート投資をおこなった場合、確定申告が必要になるケースがあります。

確定申告は、1月1日～12月31日の所得に対して課せられる所得税の計算・申告と税金を納付する（または還付を受ける）一連の手続きを言います。

原則として、対象となる年の翌年2月16日から3月15日までが確定申告期限となります。

確定申告が必要なのにもかかわらず申告を怠った場合、ペナルティの対象になるため注意が必要です。

ここではサラリーマンのアパート投資と確定申告について解説します。

家賃収入があれば申告が必要

基本的にサラリーマンであってもアパート投資で家賃収入を得た場合は確定申告が必要になります。

ただし、不動産所得の金額の合計が20万円以下の場合は確定申告をおこなわなくてもかまいません。

不動産所得とは、不動産収入（年間の家賃総額）からアパート経営にかかった経費を差し引いた額を言います。家賃収入額そのままではないので注意しましょう。

不動産収入と経費の種類

不動産収入と経費には次のような種類があります。

【主な不動産収入の種類】

◦家賃収入（地代や駐車代金など）

◦礼金・更新料

◦共益費・管理費など

◦自動販売機の売上収入、太陽光発電などで売電収入など

【主な経費の種類】

◦借入金の利息部分

◦管理委託手数料

◦修繕費

◦仲介手数料

◦広告宣伝費

◦減価償却費

◦司法書士・税理士報酬など

◦火災保険料・地震保険料など

◦雑費（交通費、通信費、交際費、消耗品費など）

◦税金（固定資産税・都市計画税、登録免許税、不動産取得税など）

関連記事：不動産投資の確定申告で必要経費にできる費用とできない費用を解説

確定申告をおこなう流れ

確定申告をおこなうためには、日々の帳簿付けなどが必要となります。そのため、支払い時のレシートや領収書をかならず保管しておくようにしましょう。

確定申告の流れは以下のようになります。

1：確定申告の種類を決める

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

青色申告は、最大65万円の特別控除が受けられたり、配偶者や親族に支払った給与を「青色事業専従者給与」として経費にできたり、節税面のメリットが豊富です。

（いずれも適用条件有り）

青色申告をおこなうには、あらかじめ「開業届」と「青色申告承認申請書」を所轄の税務署への提出が必要です。

白色申告をおこなう場合は特別な手続きなどは不要です。

関連記事：不動産投資は青色申告で賢く節税！計上できる経費や提出の流れを解説

2：確定申告の書類に必要事項を記入する

帳簿の内容に従って確定申告書に記入していきます。その際、記入に必要になる書類があれば事前に用意しておきましょう。

サラリーマンの場合は源泉徴収票など、給与収入の証明となる書類が必要になります。

なお確定申告書の作成は「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」や会計アプリ・ソフト、紙媒体に手書きするなどの方法があります。

手書きで作成する場合は、国税庁のホームページから確定申告書式をダウンロードするか、最寄りの税務署で用紙をもらうとよいでしょう。

3：期限内に必要書類を提出し納税する

確定申告書の記入が終わったら申告手続きをおこない納税します。

申告は、「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」、または紙媒体で税務署に郵送または手渡しする、収受箱への投函する、確定申告会場で提出するなどの方法があります。

納税方法は複数あり、現金での、振替納税、納付ダイレクト納付（e-Taxによる口座振替）、インターネットバンキングなど、クレジットカード、スマホアプリ納付 、コンビニ納付（QRコード）などの方法があります。

なお納税方法によっては、別途手数料などが発生する場合があるため注意しましょう。

まとめ

サラリーマンは毎月安定した「給与収入」を得られるため、アパート投資を始めるにあたって金融機関の融資を受けやすいという特徴があります。

ただし、融資を受けやすいからといって無理な高額借入には要注意です。借入れ額は、物件の収支のバランスを考慮したうえで無理のない返済計画を立てたうえで決定しましょう。

またサラリーマンがアパート投資で収入を得た場合は、基本的に確定申告が必要です。申告が必要なのにもかかわらず、申告を怠った場合はペナルティを課せられるため注意しましょう。

なおアパート投資にはリスクもありますが、その内容や対策方法を理解・把握することでリスクを最小に抑えることが可能です。

収入アップや老後資金の確保にもつながるアパート投資をぜひ、ご検討ください。