ZEH賃貸でおこなうアパート経営のメリットやデメリットを解説！

「ZEH賃貸（ゼッチちんたい）」とは、高断熱・省エネ・創エネの基準を満たしたエネルギー効率の良いアパートやマンションなどの賃貸用集合住宅を言います。

政府がZEHの普及促進を進めていることから、最近耳にする機会も増えています。しかし、まだまだ「ZEH（ゼッチ）」を知らない人も多いようです。

そこで今回はZEHの概要を解説しながら、ZEH賃貸のメリット・デメリットやZEHの補助金制度について詳しく紹介します。

アパート経営を検討中の方は、この機会にZEH賃貸と一般的な賃貸物件を比較してみてください。

ZEH（ゼッチ）とは？

ZEH（ゼッチ）とは、「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称です。

ここではZEHの定義やZEH賃貸（賃貸アパート・賃貸マンションなど集合住宅）について詳しく解説します。

ZEHの定義

ZEHを簡単に説明すると、「高断熱」「省エネ」「創エネ（太陽光発電）」という3つの要素を満たす、「一次エネルギーの消費量収支をゼロ以下にする住宅」という意味になります。

画像引用：経済産業省『資源エネルギー庁 ZEHに関する情報公開について』

ZEHに求められる3つ要素について、詳細は以下のようになります。

ZEHに求められる要素①：高断熱

ZEHに求められる要素のひとつ目は、高い断熱効果によってエネルギー消費を抑える構造の建物です。これによって冷暖房に使用するエネルギーの消費を大幅に削減しながら、夏は涼しく、冬は暖かい快適な居住空間の実現につながります。

具体的な方法としては、外壁や屋根などに高機能断熱材を使用したり、窓枠に樹脂素材を用いたり、窓に複層ガラスを使うなどです。

複層ガラスとは、2枚以上のガラスの間の「中空層」に乾燥空気やアルゴンガスなどを封入したガラスの総称です。ガラスとガラスの間の空間を確保することで、高い断熱効果を発揮します。

ZEHに求められる要素②：省エネ

ZEHに求められる要素のふたつ目は、日常生活におけるエネルギー消費を抑えるために、省エネに特化した設備を設置することです。

具体的な設備の例として、高効率給湯器（エコジョーズ、エネファーム、エコキュート）や省エネタイプのエアコン、LED照明、床暖房、換気設備、節水型トイレなどがあげられます。

同時にエネルギーの管理システム「HEMS（ヘムス／Home Energy Management System）」を設置することで、省エネルギーの「見える化」を図り、家庭内の無駄なエネルギー消費を確認し、無駄なエネルギー消費を抑えます。

ZEHに求められる要素③：創エネ

ZEHに求められる要素の三つ目は、太陽光発電の設備などを設置して、電力を「創る」発電システムを導入することです。

具体的には屋根や敷地内に設置した太陽光発電で創り出した電力を自宅で使用します。日中に使用できなかった余剰電力は蓄電池に蓄えて夜間に使ったり、電力会社に売電したりすることも可能です。

このように創エネすることで、従来のエネルギー収支をゼロに、さらにプラスにすることを目指します。

ZEH賃貸とは？

ZEHの基準を満たす建物は、種類によって以下のように呼び方がわけられています。

◦ZEH住宅（ゼッチ住宅）：主に戸建住宅

◦ZEH-M（ゼッチ・マンション）：アパートやマンションなどの集合住宅

ZEH-M（ゼッチ・マンション）は、ZEHの基準を満たした集合住宅を指します。ZEH対応の賃貸アパートや賃貸マンションは「ZEH賃貸」と呼ばれます。

なお、集合住宅は建物の規模がさまざまなため、「ZEH-M」のほか、「Nearly ZEH-M」「ZEH-M Ready」「ZEH-M Oriented」といった3つの基準にわけられており、それぞれに該当するフロア数やエネルギー削減目標が異なります。

画像引用：経済産業省『ZEHの普及促進に向けた政策動向と令和5年度の関連予算案（令和5年3月）』

ZEH賃貸のメリット

ZEH賃貸は、オーナーと入居者の双方にとってメリットがあります。

ここではオーナーと入居者それぞれについて、ZEH賃貸のメリットを紹介します。

オーナーのメリット

ZEHの基準を満たした集合住宅で賃貸経営をおこなうメリットは次のようになります。

家賃を高めに設定しやすい

通常、家賃設定は周辺の家賃相場にあわせるのが一般的です。相場よりも高い家賃は空室につながりやすいため注意が必要です。

しかし、ZEH賃貸は一般的な賃貸物件と比較して電気代が安くて済みます。また省エネでありながら快適な居住空間を実現しています。そのため周辺の家賃相場よりも家賃を高めにしても入居者が付きやすいです。

また周辺の競合物件との差別化につながるため、空室対策としても効果が期待できます。

余剰電力を売ることができる

建物の屋根や敷地に設置した太陽光発電で創った電気のうち余った分の電力は、電力会社が決められた価格で買い取る「固定価格買取制度」で売却することが可能です。

売った電力の代金は「不動産収入」となるため、収益アップも期待できます。

なお、賃貸併用住宅の場合、太陽光発電で創った電気をオーナーの自宅で使用することもできるため電気代の削減につながります。

補助金制度を利用できる

ZEH賃貸を建築する際、要件を満たせば補助金を受け取れる可能性があります。

後述しますが、ZEH賃貸は太陽光発電設備や高効率給湯器などを設置する必要があるため、通常の賃貸用集合住宅の建築費と比べてコストが高額になります。

そのため初期費用も高額になるため、建築費の一部を補助で賄うことができれば費用負担を軽減できるため大きなメリットになります。

なお、補助金制度の詳しい内容については後述する『ZEH賃貸の補助金制度について』をご覧ください。

入居者のメリット

入居者にとって、ZEH賃貸には次のようなメリットがあります。

健康で快適な暮らしができる

ZEH賃貸は建物の断熱効果が高いため、夏は涼しく冬は暖かく、快適に暮らすことができます。気温だけでなく、複合ガラスなどが使用されているため遮音効果も期待できます。

また、屋外と室内と湿度の差も小さく、結露やカビの発生の軽減や各部屋の温度差が少ないためヒートショックのリスクを減らすなど、健康的な生活につながるでしょう。

電気代が少なくて済む

ZEH賃貸の断熱性が高く、特に意識しなくても自然に節電することができます。そのため一般的な賃貸物件と比較すると電気代を大幅に抑えることが可能です。

ZEH賃貸のデメリット

ここでは、ZEH賃貸を建築する際のデメリットについて解説します。

建築コストが高額になりやすい

ZEH賃貸はZEHの基準を満たすために、断熱性の高い建材や太陽光発電設備をはじめ、省エネタイプの設備を設置しなくてはなりません。

そのため一般的な賃貸住宅よりも建築費が高めになりやすい点がデメリットです。

ただし、補助金制度を利用することで費用負担を軽減することが可能です。また、周辺の競合物件と差別化ができるため空室対策にもつながります。

このようにZEH賃貸は高稼働及び高収益が見込めるので、建築費が高くても、比較的回収はむずかしくないと考えられます。

建築会社が限られている

現在、ZEH賃貸の建築実績があるのは大手の建築会社がほとんどです。ZEH賃貸の建築ノウハウを持たない中小規模の建築会社では建築できない可能性はあります。

またZEH賃貸の補助金をできるのは、「ZEHデベロッパー」として公表されている建築会社やハウスメーカーに限られます。

ZEHデベロッパーに登録する企業は年々増加していますが、2024年11月1日時点でのZEHデベロッパーの登録数は累計250社です。

地域によってはさらに建築できる企業が限定される可能性も考えられるでしょう。

なお、ZEHデベロッパーと混同されやすい「ZEHビルダー」ですが、こちらはZEH住宅（戸建住宅）を建築できる企業なので間違わないよう注意しましょう。

ZEH賃貸の補助金制度について

ZEH住宅の建築する際、一定の水準を満たしている場合は国の補助制度を利用できます。

ただし、建物の規模などによって補助額は異なるため、どのくらいの補助を受けられるのか、事前に確認しておくとよいでしょう。

ここではZEH賃貸を建築する際の補助制度を紹介します。（2024年現在の内容）

なお、補助金制度の内容や申請期間などは、変更・延長する場合があります。申請する際は、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

補助金の種類

ZEHの補助制度は、ZEH住宅（戸建て住宅が対象）用とZEH-M（アパートやマンションなどの集合住宅が対象、ZEH賃貸も含まれる）用があります。

ZEH-M用は、低層ZEH-M（3階建て以下）、中層ZEH-M（4～5階建て）、高層ZEH-M（6階建て以上20階以下）、超高層ZEH-M（21階以上）の4種類があります。

補助金額の上限は1戸当たり40万円～50万円、1事業6億円～10億円です。

補助金の申請における注意点

前述したように補助金を受け取るためには、ZEHデベロッパーに登録されている企業に建築を依頼する必要があります。

ZEH賃貸の補助金申請については、オーナーから委任された形でZEHデベロッパーがおこないます。オーナー自身による申請はおこなえないため注意しましょう。

補助金の申請は先着順に受け付けられます。また補助金の予算には上限があり、申請期間中でも予算の上限に達すると、その年度の交付は終了します。

また、審査があるので申し込めばかならず補助金を受けられるとは限りません。

2025年度（令和7年度）のZEH補助金の正式な申し込み開始時期は、2025年2月時点では発表されていませんが、例年通りであれば4月頃から申し込みが開始される可能性が高いです。

申請後には間取りや設備など、建築プランの変更はできません。そのため補助金の申請までに建築プランをしっかり決定しておく必要があります。

なお、ZEH補助金は原資が国庫でなければ地方自治体の補助金との併用も可能です。ただし、地方自治体の補助金でも原資が国庫である場合もあるため、あらかじめ地方自治体の窓口で確認しておきましょう。

またオーナー個人で申し込める場合でも、補助金を併用することを建築会社やハウスメーカーにかならず伝えておきましょう。

まとめ

省エネと快適性の両方を備えたZEH賃貸は、ZEHの基準を満たす賃貸用の集合住宅を指します。

ZEH賃貸でおこなうアパート経営は、周辺の競合物件との差別化につながるため、空室対策につながりやすく、相場よりも高い賃料でも入居付けが容易におこなえるなどのメリットが期待できます。

またオーナーだけでなく、入居者にとっても電気代を大幅に削減できるなどのメリットがあります。

その一方でZEH賃貸は建築コストが高額になりやすいのがデメリットです。

しかしZEHの普及を政府が進めていることから、補助金制度を上手に活用することで、コスト削減が期待できます。

ただし、ZEH補助金は申請期間や予算の上限が決められているため、申請をおこなう場合は、建築プランなどをしっかりと固めたうえで、できるだけ早く申請することをおすすめします。