アパート経営の収益シミュレーション！収益の仕組みと利回りを解説

アパート経営を始める際は、利回りの計算や収益シミュレーションをおこない、どのくらいの利益が得られるのか、ローンの返済などがきちんとおこなえるのかについて確認しておくことは非常に重要です。

これらのシミュレーションは不動産会社や建築会社がおこなってくれるケースがほとんどですが、内容に間違いがないか確認するためにも、自身で計算してみることをおすすめします。

今回はアパート経営の収益の仕組みや利回りについて解説します。また実質利回りと収益のシミュレーションもおこないますので、ぜひ参考にしてください。

アパート経営の収益の仕組み

アパート経営の主な収入源は、入居者が支払う家賃です。

ただし、アパートを運用する際には、さまざまな費用や税金が発生します。毎月の家賃収入からそれらの支出を差し引きし、残ったお金を「キャッシュフロー」と言います。

また年間総収入から年間必要経費を差し引いたものは「不動産所得」となり、確定申告ではこの不動産所得を基に所得税を計算します。

ここでは「キャッシュフロー」と「不動産所得」について、それぞれの役割や計算方法を詳しく解説します。

キャッシュフローの役割と計算方法

アパート経営におけるキャッシュフローとは「現金の流れ」のことで、アパート経営で得た家賃収入から、ランニングコスト（ローン返済額＋運用にかかる費用＋税金）を差し引いた後の「手残りの金額」のことです。

キャッシュフロー ＝ 家賃収入 － ランニングコスト（=ローン返済額＋運用にかかる費用＋税金）

キャッシュフローは、アパート経営の健全性を判断する際の指標です。

また、手元に現金を多く残すことができれば、事業の拡大やリスク対策など、アパート経営をより充実させることにつながります。

アパート経営の健全性が判断できる

アパート経営で得た収入（家賃収入）のうち、運用にいくら使われて、最終的に現金がいくら残るのかという「お金の流れ（＝キャッシュフロー）」を把握することができます。

健全なアパート経営がおこなえている場合のキャッシュフローはプラスになります。ようするに「黒字」経営がおこなえていることを指します。プラスの数字が大きければ大きいほど、経営に余裕があると判断できます。

反対に、キャッシュフローがマイナスになるのはランニングコストが家賃収入を上回っている状態を指し、ようするに経営が「赤字」であることを示します。

キャッシュフローがマイナスということは、手元に残る現金がゼロ円であり、不足分は手元の資金などから補填しなければなりません。

キャッシュフローのマイナスが一時的なものであれば問題ありませんが、マイナスがつづく場合は早急に赤字となる要因を明らかにしたうえで黒字化を目指す必要があります。

空室が原因で、想定した家賃収入が得られていない場合は空室対策をおこない入居者を確保します。

満室状態にもかかわらずキャッシュフローが毎月マイナスの場合は、家賃設定やランニングコストの見直しをしてみましょう。

アパート経営に必要なランニングコスト

アパートを運用する際には、さまざまなランニングコストがかかります。主なランニングコストは以下のようになります。

◦税金（所得税・住民税、固定資産税・都市計画税、個人事業税など）（

◦管理委託手数料

◦入居募集費用（広告費、仲介手数料など）

◦ローン返済金（元金＋金利分）

◦修繕費

◦修繕積立金

◦リフォーム費用（原状回復費）

◦火災保険料や地震保険料など

◦税理士・弁護士への報酬

◦交通費

◦雑費（交通費、通信費、新聞図書費、接待交際費、消耗品費など）

なお、アパート経営のランニングコストは築年数や所在地などによって異なりますが、家賃収入の20％～30％程度が目安になります。

関連記事：不動産投資に必要なランニングコストとは？コストカットは可能！

不動産所得の役割と計算方法

「所得」とは、収入から必要経費などを差し引いたあとの金額を言います。

アパート経営の所得を「不動産所得」と言い、総収入金額から必要経費（経費＋ローンの利子＋減価償却費）を指し引いて計算します。

不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費

不動産所得は帳簿上の収支を指し、確定申告で所得税や住民税を計算するために用います。

前述したキャッシュフローと同じように見えますが、ランニングコストの中には経費として計上できない費用もあるため、ふたつの数字は同じにはなりません。

関連記事：サラリーマンで不動産投資をしている場合の確定申告のやり方や注意点

アパート経営で経費として認められる費用

アパート経営で経費として認められるのは、アパート経営に関連する費用であることが大前提です。そのためプライベートで利用・購入した場合の支出は経費にはできません。

アパート経営で経費計上できる主な費用は以下のとおりです。

◦固定資産税・都市計画税

◦個人事業税

◦管理委託手数料

◦入居募集費用（広告費、仲介手数料など）

◦減価償却費

◦ローン金利

◦修繕費

◦リフォーム費用（原状回復費）

◦火災保険料や地震保険料など

◦税理士・弁護士への報酬

◦雑費（交通費、通信費、新聞図書費、接待交際費、消耗品費など）

◦修繕積立金（大規模修繕が実施されたタイミングで経費計上が可能になる）

不動産所得を計算する際に気をつけたいのが「減価償却費」です。減価償却費は、実際には現金の支出がないにも関わらず経費計上が可能です。

そのため、キャッシュフローがマイナスでも不動産所得は黒字となるケースもあります。

なお、前述したランニングコストの内、所得税・住民税、ローン元金は経費にはできないため注意しましょう。

関連記事：不動産投資の確定申告で必要経費にできる費用とできない費用を解説

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アパート経営の収益シミュレーション

ここでは一棟アパートの収益をシミュレーションしてみます。なおサンプルとした物件情報や数字はあくまでシミュレーション用となります。

【サンプル物件の基本情報】

◦物件の種類：アパート（ワンルーム）10室

◦物件価格：6000万円（全額借入、金利2%、30年）

◦物件の賃料：60,000円/1室

【収入】

年間賃料：720万円（満室時）

【支出】

ローン返済：221,772/月（2,661,264円/年）

ランニングコスト：144万円（家賃収入の20％）

年間総支出（必要経費）：4,101,264円（410万円で計算）

【アパート経営で得られる収益】

年間総収入 720万円　－　年間必要経費　410万円　＝ 310万円

シミュレーションの結果、サンプルの一棟アパートの収益は310万円であることがわかりました。

なお今回使用した数字は、あくまでシミュレーション用に用意したものです。実際のアパート経営では、ランニングコストの金額やローン金利などによって結果が変わってくることを念頭においてください。

アパート経営で使用される利回りを解説

「利回り」とは、アパート経営をおこなうにあたって、どのくらいの期間で投資額を回収できるか、投資額に対してどのくらいの利益が得られるのかを示す指標として用います。

アパート経営では主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類を使用します。

ここでは、それぞれの利回りの役割や計算方法について解説します。

表面利回りの役割と計算方法

表面利回りは、収益物件の購入価格（または建築費）に対して年間の家賃収入の割合を示します。

【表面利回りの計算式】

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

上記の計算式のように、表面利回りには空室率やランニングコストなどは反映されていません。物件の収益性をおおまかに把握する際に使用されるのが一般的です。

なお、ポータルサイトなどの物件情報に記載されている利回りのほとんどが、この表面利回りです。

そのため実際の利益よりも高めの数値が出やすいため注意が必要です。実際の利益に近い数値を知りたい場合は、次の「実質利回り」を参考にしましょう。

実質利回りの役割と計算方法

実質利回りの計算は、空室率やランニングコストなどが反映されるため、表面利回りよりも実際の利益に近い数値を求めることが可能です。

【実質利回りの計算式】

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸費用）×100

空室率を反映して年間家賃収入額を設定することができるため、実質利回りを参考にして資金計画を立てるなど、指標として重要な役割を持ちます。

相場を大幅に超える高利回り物件には注意が必要

集計物件は、利回りが高いほど収益率が良くなり資金の回収も早いです。

しかし、相場を大幅に超える高利回り物件は、なんらかの理由で価格が安く設定されている可能性が考えられます。

こういった高利回り物件は、購入してから高額の修繕費が必要だったり、入居者が見つからず赤字経営になったり、高リスク物件であることも少なくありません。

あまりにも利回りが高い場合は、かならず現地にて建物や周辺を確認しましょう。またレントロールを見ると現在の入居状況などがわかります。

くれぐれも利回りの高さだけで物件を選ぶことがないよう、しっかりと確認することが大事です。

アパート経営の実質利回りシミュレーション

ここでは、実質利回りのシミュレーションをおこないます。

【サンプル物件の基本情報】

◦物件の種類：中古アパート（ワンルーム）10室

◦物件価格：6,000万円（頭金0円、金利2%、借入れ期間30年）

◦諸費用：420万円（物件価格の7%で計算）

◦物件の賃料：60,000円/1室

【収入】

年間賃料：720万円（満室時）

【支出】

ローン返済：221,772/月（2,661,264円/年）

ランニングコスト：144万円（家賃収入の20％）

年間総支出（必要経費）：4,101,264円（410万円で計算）

【実質利回りのシミュレーション】

（年間家賃収入－経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸費用）×100

（720万円－144万円）÷（6,000万円＋420万円）×100＝8.9％

計算した結果、実質利回りは8.9%でした。ただし、空室率の上昇や賃料下落によって家賃収入が減少したり、ローン金利の上昇やランニングコストが増加したりすることで、利回りは低下する可能性があることを覚えておきましょう。

まとめ

アパート経営で成功するためには、利回りの計算や収益シミュレーションは必要不可欠です。収益シミュレーションが甘いと、収支のバランスが崩れたときに建て直しが困難になることも考えられます。

利回りについても、相場を大幅に超える高利回り物件の多くはリスクも高いケースがあることを覚えておきましょう。

あらかじめしっかりとシミュレーションをおこなうことで、安定したアパート経営につながります。