【厳選】アパート経営でこれだけは知っておきたい用語15選を解説！

アパート経営に興味はあるが聞きなれない用語が多く、理解できるか不安という人は少なくないと思います。

そこで今回はアパート経営をおこなううえで「これだけは知っておきたい」用語を厳選して解説します。

さらに多くの不動産投資関連の用語を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

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アパート経営でこれだけは知っておきたい用語15選

①インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有していることで継続的に得られる利益のことを言います。たとえば株の配当金などが該当します。

アパート経営におけるインカムゲインは不動産を運用することで得られる「家賃収入」などの運用益のことです。

これに対して、不動産を売却することで得られる売却益を「キャピタルゲイン」と言います。

アパート経営のインカムゲイン＝家賃収入は、入居者がいる限り、長期にわたって収入を得ることにつながります。その代わり、短期間で大きな収益を得ることは非常にむずかしいと言えるでしょう。

ただし、そのためには適切な空室対策をおこない空室リスクを下げる必要があります。

②キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有資産を売却することで得られる売却益のことです。

アパート経営におけるキャピタルゲインは、所有しているアパートを売却した際に取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益を指します。

逆に売却した際に損失が出た場合は「キャピタルロス（売却損）」と言います。

かつて高度経済成長期やバブル期の不動産投資の主流は、このキャピタルゲインを狙った土地売買でした。しかし現在の日本の不動産市場でキャピタルゲインを狙えるのは首都圏エリアなど一部地域に限定されるため、前述したインカムゲインを目的とした不動産投資が主流となっています。

なお、キャピタルゲインは譲渡所得となり、20.315％（復興特別所得税含む所得税15.315％＋住民税5％）の税金が課せられます

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③キャッシュフロー

アパート経営におけるキャッシュフローとは、「一定期間内に入ってきたお金と、出ていったお金」を把握するための指標です。

キャッシュフローは以下の計算式で求めます。

家賃収入－（経費＋ローン返済額＋税金）

一般的にキャッシュフローが多ければ多いほど、健全にアパート経営がおこなわれているとみなされますが、逆にキャッシュフローが少なければ、そのアパート経営が厳しい状態であると考えられます

したがって毎月のキャッシュフローが安定していれば余剰資金に余裕ができるため、突発的な支出や収入が減少などにも対処ができやすい状態になるでしょう。

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④不動産所得（ふどうさんしょとく）

不動産の貸付によって得た所得のことです。たとえばアパート経営や区分マンション投資などの居住用不動産の賃貸経営、駐車場経営などで得た所得を指します。

不動産所得は、すべての不動産収入から必要経費を差し引きして計算します。

不動産所得＝収入－必要経費

原則として、不動産所得が20万円を超える（本業の場合は48万円以下）場合は確定申告が必要です。

ただし、不動産所得が赤字の場合は、「損益通算」をおこなうことで所得税や住民税を減らすことも可能です。その場合は確定申告をおこないましょう。

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⑤損益通算（損益通算）

損益通算とは、不動産所得が赤字の場合に給与所得などほかの黒字所得と相殺する手続きです。損益通算をおこなうことで課税対象となる所得が減り、その結果節税につながります。

関連記事：不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

⑥減価償却・減価償却費（げんかしょうきゃく・げんかしょうきゃくひ）

減価償却とは、資産の購入費用を使用する期間で分割して計上するという会計処理です。

アパート経営などの不動産投資では、土地を除いた建物や附帯設備などが減価償却の対象になります。

具体的には購入した資産の取得費用を法定耐用年数で分割し、「減価償却費」として一定期間にわたり経費として計上していきます。

減価償却費は現金の支出がないにも関わらず会計上は経費として計上することが可能です。帳簿上の所得が減るため、結果的に節税につながるのです。

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⑦法定耐用年数（ほうていたいようねんすう）

法定耐用年数とは、経年とともに価値が下がっていく資産について「使用できると見込まれる期間」のことです。

アパート経営に関しては、建物や附帯設備などの減価償却をおこなう際に法定耐用年数を基に減価償却費が決定します。

たとえばアパートの建物の法定耐用年数は構造によって異なり、木造は22年、鉄骨造の場合は鉄骨の肉厚により異なりますが19年〜34年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。

また金融機関から融資を受ける場合、「法定耐用年数－経過年数」で融資期間が決まるといわれています。そのため築年数が法定耐用年数をオーバーしている場合、融資を受けられなかったり、融資条件が良くなかったりするケースがあるため注意が必要です。

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⑧サブリース

サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）がアパート一棟をオーナーから一括で借り上げ、その物件を第三者に転貸する賃貸経営方法を言います。

サブリースのメリットは、「家賃保証」として、空室の有無に関係なく毎月決まった額の賃料を不動産会社（サブリース会社）から受け取れることです。

またアパート経営に関する管理全般もアパートを借り上げた不動産会社（サブリース会社）がおこなうため、大家さんの負担が軽減するのもメリットです。

ただし、保証される家賃は定期的に見直されるのが一般的です。そのことを知らずに契約を結んでしまい、突然家賃を引き下げられたことで収支が悪化し、トラブルになるケースも少なくありません。

サブリース契約を結ぶ際は、所有者側にデメリットとなる内容が含まれていないか、しっかりと確認しましょう。

⑨利回り（りまわり）

利回りとは、投資額に対して1年間の収入の割合のことを指します。

アパート経営などの不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」の２種類が主に使われます。それぞれについて解説します。

関連記事：不動産投資の利回り最低ラインを物件種類別に紹介！加味すべき点も

表面利回り（ひょうめんりまわり）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件の取得費で割ったものです。収益物件の広告に記載されている利回りのほとんどが、この表面利回りになります。

表面利回りは次のように求めます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷取得費×100

表面利回りには賃貸経営をおこなう際に発生する諸経費などが反映されていません。そのため収益性を判断する場合は実質利回りを参考にしましょう。

関連記事：不動産投資の利回り最低ラインを物件種類別に紹介！加味すべき点も

実質利回り（じっしつりまわり）

実質利回りは、表面利回りに諸経費などを反映させて計算するため、表面利回りよりも現実的な収益力を計ることが可能です。

実質利回りは次のように計算します。

実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（取得費＋取得時の諸経費）×100

ただし、実質利回りも使用する数字は想定したものです。そのため、空室による家賃の減少や年間の諸経費の増加によって、実際の利回りとは異なります。

利回りの数字だけ過信せず、あくまで指標として上手に利用しましょう。

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⑩レバレッジ

レバレッジとは、小さな力で大きなものを動かす「テコの原理」のことです。

アパート経営などの不動産投資では、収益物件の購入にあたって金融機関から借入れをおこなうのが一般的です。

借入金を利用することで自己資金だけでは購入がむずかしい高額の収益物件を取得でき、大きな収益を得ることが可能になるのです。

たとえば自己資金500万円で収益物件を購入する場合、価格が500万円の収益物件と5,000万円の収益物件を比較した場合、同じ利回りでも5,000万円の物件のほうが収益は大きくなります。

このようにレバレッジを効かせた投資をおこなうことで利益率を高めることにつながります。

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⑪レントロール（家賃明細表（やちんめいさいひょう））

レントロール（家賃明細表）とは、収益物件の賃貸借条件や状況を記した一覧表を指します。現況の総賃料や稼働状況がわかるため、主に収益物件の売買時に購入検討者が購入の有無を判断する際の検討材料として使用します。

記載内容や書式に決まりはありませんが、部屋ごとの家賃や入居状況、契約日、入居者属性、間取などが記されます。

関連記事：不動産投資のレントロールの見方と確認するポイントを解説！

⑫原状回復（げんじょうかいふく）

アパート経営における原状回復とは、借主が退去する際、部屋を入居時の状態に戻す義務のことです。

入居者が過失や故意で汚したり、傷つけたりした箇所については、基本的には借主に原状回復の義務が生じます。その際、借主が負担する原状回復費用については入居時に預けた敷金で精算されるのが一般的です。

一方で経年劣化や通常損耗と判断される箇所については貸主が負担します。

しかし原状回復にかかる費用の負担割合についてはトラブルになりやすいため、国土交通省が作成した『原状回復をめぐるトラブルのガイドライン』を確認したうえで、ガイドラインを遵守することが重要です。

⑬管理委託手数料（かんりいたくてすうりょう）

アパート経営などの収益物件を運用するにあたっては、さまざまな管理が必要になります。たとえば共有部分の清掃や入居者のクレーム対応、空室を埋めるための入居者募集など、賃貸経営の管理業務は多岐にわたります。

そのため賃貸経営に関する管理業務を不動産管理会社に委託する大家さんも非常に多いです。不動産管理会社に管理業務を委託する際に発生するのが管理委託手数料です。

管理委託手数料の相場は、家賃収入の5%～8%程度です。

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⑭大規模修繕

アパート経営における大規模修繕は、建物や附帯設備の経年劣化を防ぎ、資産価値を維持するためにおこなう工事のことです。

主な工事内容には、屋根の葺き替えや外壁塗装、電気設備や給排水管、空調設備などの交換などがあります。

アパートの大規模修繕は10年～15年周期でおこなわれるのが一般的ですが、その際は高額の費用が発生します。そのため大規模修繕費用として、毎月一定額を積み立てておくと安心です。

大規模修繕をおこなうことで建物や共用部の美観や安全性が向上するため、入居者の快適性や満足度を向上させ退去率を下げるなどの効果も得られます。かならずおこないましょう。

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⑮団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん）

団体信用生命保険（団信）とは、不動産投資ローンの契約者が、ローンの返済期間中に死亡または高度障害に陥った場合、保険でローンの完済がおこなわれる仕組みの生命保険の一種です。

団信に加入している場合、ローン契約者に万が一のことが起きてもローンは完済されます。ローンを完済した収益物件は家族に引き渡されるので、遺された家族はそのまま賃貸経営をおこなって家賃収入を得ながら生活することができますし、物件を売却してまとまった現金を手にすることも可能です。

なお団信に加入できるのは、これからローン契約を結ぶ人が対象となります。

また金融機関によっては、団信加入が融資の条件となっているケースもあります。

関連記事：不動産投資のがん団信の仕組みを解説！メリット・デメリット・注意点

まとめ

アパート経営をはじめ、不動産投資では専門用語が多く使われています。むずかしくかんじるかもしれませんが、用語を理解しておくことは非常に重要です。

アパート経営の第一歩を踏み出すためにも、ぜひ当記事を参考にしてくだい。