アパート経営の立地を選ぶ際の判断基準を解説！好立地の見分け方

アパート経営の成功は、立地によって大きく左右されます。ようするに、アパート経営を始める前の段階である物件を選ぶ際に、これからのアパート経営の成否が決まると言っても過言ではありません。

ではアパート経営で成功するためには、どのような立地の物件を選べばよいのでしょうか。

今回はアパート経営で好立地を選ぶ際の判断基準について解説します。同時に避けたほうがよい土地についても紹介します。

ぜひ、これからのアパート経営の参考にしてください。

アパート経営の成功は立地選びが重要！

アパート経営で成功するためには、立地選びが非常に重要です。

なぜなら、立地選びを間違ってしまっても、アパートを簡単に買い替えることはむずかしいからです。

そもそも不動産は流動性が低く、売却まで3ヶ月～半年程度かかるのもめずらしくありません。特に一棟アパートは価格が高く、購入希望者が見つかっても融資審査で却下されてしまえば、そのまま所有しつづけなくてはならないのです。

さらに立地も悪く、アパート経営にも支障が出ているのであれば、さらに売却が見つかる可能性は低くなるでしょう。

逆に立地が良ければ、適切なリスク対策をしっかりとおこなうことで一時的に空室ができても次の入居者は見つかりやすく、長期にわたって安定した家賃収入が期待できます。

また好立地のアパートは出口戦略の際も有利に運ぶ可能性が高くなります。立地がよく、空室率が低いアパートは買主が見つかりやすいです。

将来的な相続を見据えて、建物を建て替えてアパート経営を継続する道も考えられます。

ただしアパート経営における好立地は、エリアやターゲットにする入居者層によっても異なります。

地方都市でアパート経営をおこなう場合、駅からの近さよりも駐車場が付置されているかどうかが重要な判断基準となります。子育て世代のファミリー向けをターゲットにするのであれば利便性の高さよりも幼稚園・小学校までの距離や安全な住環境が求められるでしょう。

いずれにしても安定したアパート経営をおこなうためには、好立地を選ぶことが重要なポイントになることをしっかりと理解しておきましょう。

アパート経営で好立地を選ぶ際の判断基準

ここではアパート経営をおこなううえで「好立地」の判断基準を紹介します。

最寄り駅から徒歩10分圏内

駅から近いアパートは利便性が高く、入居者に選ばれやすい傾向にあります。そのためアパートを選ぶ際は最寄駅から徒歩10分以内の物件を選びたいものです。

なおバス路線が通っている場合、駅から多少離れていてもバスの本数が多ければ、それほど入居付けに不利にはなりません。

また駅から離れていても近隣に大学や企業の工場などがある場合は、学生や従業員の入居が見込めます。

もちろん、駅から徒歩で10分以上かかるアパートであっても入居される可能性はあるでしょう。最寄り駅から離れれば離れるほど、家賃相場は下がるため、賃料の安いアパートとして一定の需要は見込めます。

しかし賃貸ポータルサイトの検索条件を「駅から徒歩10分以内」に設定された場合、検索結果に表示すらされません。どんなに立派なアパートでも見てもらえなくては入居にはつながらないのです。

そういう意味でも、やはり最寄駅から徒歩10分以上のアパートは入居付けには不利になることを覚えておきましょう。

利便性が高い

スーパーやコンビニなどの買い物施設や、複数の飲食店、病院、郵便局、役所、学校などの施設がアパート周辺にある場合、「利便性が高い好立地物件」になります。

すべての施設が揃うことは少ないですが、ニーズが合致した入居希望者を見つけやすくなるでしょう。

人口が増加傾向にある

アパートの周辺エリアの人口推移もアパートを選ぶ際の判断基準として重要なポイントです。

少子化がすすむ昨今では、人口が増加している地域は非常に少ないです。しかし、部屋を借りる人がいなければアパート経営は成り立ちません。

アパート経営で成功するためには、できるだけ人口が多い地域を選ぶ必要があるのです。

アパート経営を始める際は、各市町村のホームページなど各地の人口推移や今後の都市計画の有無などを確認し、人口が増加している地域を選ぶとよいでしょう。

周辺の治安や住環境が良い

最近は強盗などの犯罪被害も増加傾向にあります。

そのため、治安や住環境が良いエリアのアパートは、単身の女性やファミリー層に選ばれやすくなります。

特に子供のいるファミリー層は、交通量が多い幹線道路や歓楽街の側を避ける傾向が強いです。入居ターゲットをファミリー層に絞る場合は、地域の治安や安全面に留意する必要があります。

地域の周辺地域の犯罪や事故については、警視庁や自治体が発表する「犯罪情報マップ」や「交通事故情報マップ」を確認してみましょう。

また、昨今は災害による被害も増えています。台風による風水害では、河川の氾濫や強風による家屋の損壊などが多数報告されています。

アパート経営をおこなう際は、入居者の安全を確保するために自然災害に対する防災も意識する必要があります。

アパートを選ぶ際は、各自治体が提供しているハザードマップを確認し、できるだけ災害被害の少ないエリアを選ぶことで、安定したアパート経営につながるでしょう。

競合物件が少ない

周辺地域に似たような競合物件が増えてしまうと、アパートが供給過多状態になり、空室率が増加するおそれがあります。

競合アパートが少なければ、自身の物件が入居希望者に選ばれる確率が上がり、空室を防ぐことにつながります。

ただし、少しでも競合物件が少ないエリアでアパート経営をおこないたいのはほかのアパートオーナーも同じです。

そこで単身向けのアパートが多いエリアでは、あえてファミリーをターゲットにしてアパート経営をおこなうなどターゲットを絞り込むことで、無理なくアパート経営をつづけることにつながるでしょう。

アパート経営で選んではいけない立地例

前述したように、アパート経営における立地は非常に重要な要素です。ここでは、アパート経営をおこなうにあたって、避けたほうがよい立地について解説します。

形状や状態が悪い土地

中には相続した土地の活用方法をしてアパート経営を検討することもあるでしょう。また土地を購入してアパートを建てるケースもあります。

しかしアパートを新築する場合は立地だけでなく、土地そのものの状態を見きわめる必要があります。たとえば、次のような土地には注意が必要です。

◦極端な傾斜地

◦形がいびつな土地

◦地盤が弱い土地

こういった土地は造成や地盤改良工事が必要になるケースが多く、高額の工事費用が発生するおそれがあります。

こういったアパート建築の初期費用は利回りに反映されるため、初期費用が高額であればあるほど利回りが低くなり、十分な収益を確保できなくなる可能性もあるため注意が必要です。

また土地が狭すぎる場合、アパート建築に向かないケースもあります。一般的にアパートを建築する場合に必要となる土地は60坪(約200㎡)以上が望ましいです。

60坪の土地があれば、1戸あたり25㎡程度の1Kの間取り1フロアに4戸の2階建てアパート（合計8戸）」を建てることができます。

最近では30坪程度の狭小地でもアパートを建てることもできますが、隣接する家屋の有無や接道の幅によってはむずかしいケースもあるため、まずは土地に対してどういった建築プランが適用できるか、しっかり確認しましょう。

駐車場がない

地方都市や郊外では移動に自家用車を使用することが多いため、アパートに駐車場が付いているのが一般的です。駐車場がない場合は入居付けがむずかしくなる場合もあるため注意が必要です。

実際、地方都市の駐車場のないアパートを購入したところ、入居者が付かず、かなりの安値でアパートを売却して大きな損失になった例もあります。

万が一、駐車場がないアパートを購入してしまったら、近隣の月極駐車場をアパートの戸数分確保するなどして対応する必要があります。

ただしその場合、部屋から駐車場が遠いなどのクレームになるケースもあります。

地方都市や郊外でアパート経営をおこなう際は、あらかじめ駐車場の有無を確認しておくことをおすすめします。

駅からアパート前の道が坂になっている

最寄り駅から徒歩10分以内でも坂道がつづく場合は、避けたほうがよいかもしれません。傾斜角度にもよりますが、坂道を毎日往復するのは単純に辛いです。

坂道を嫌って入居者が決まらないことも考えられるため注意しましょう。

日当たりが悪い

日当たりの悪いアパートは水はけが悪く、カビが生えてしまう可能性もあるため、避けたほうが無難です。建物の傷みにもつながるため、修繕費が嵩み、利回りが下がってしまうことも考えられます。

まとめ

アパート経営で好立地を選ぶ際の判断基準について解説しました。

安定したアパート経営をおこなうためには、賃貸需要の高い立地を選ぶ必要があります。そのため、駅から徒歩10分以内で、近隣にコンビニやスーパーなどの買い物施設や飲食店のある利便性の高い立地を選びましょう。

アパート経営の成否は、立地選びにかかっています。安定したアパート経営をおこなうためにも、当記事を参考に素晴らしい好立地を見つけてください。