不動産投資の儲かる仕組みやメリットやリスク対策を詳しく解説！

「不動産投資の儲かる？」

「利益の仕組みを知りたい」

「どんなメリットがあるの？」

「リスクはある？効果的な対策方法を知りたい」

不動産投資をこれから始めようとしている人の多くは、このような疑問や不安を抱いているのではないでしょうか。

そこで今回は不動産投資初心者に向けて、不動産投資で利益を得る仕組みをはじめ、メリット、リスクとその対策方法について詳し解説します。

これから不動産投資を検討する人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資は儲かる？利益を得る仕組みを解説

投資対象となる不動産にはたくさんの種類がありますがポピュラーな不動産の例をあげると、居住用のマンションやアパート、オフィスビルやショッピングセンターなどの商業施設、駐車場、土地などが該当します。

また建物付きの不動産投資の場合は新築か中古か、マンション投資の場合はマンション1棟丸ごとに投資するのか区分マンションに投資するのかなど、さまざまな種類にわかれ、それぞれ特徴が異なります。

前述したように不動産投資の利益を得る方法は、物件を賃貸して賃料を得る、または物件を売却して利益（売却益）を得るのどちらかです。それぞれについて詳しく解説しましょう

賃貸して賃料（家賃）を得る「インカムゲイン」

「インカムゲイン」とは、所有する不動産を貸し出すことで、毎月決まった額の賃料（家賃）を受け取ることです。

アパートやマンション、戸建て住宅などを購入または建築し始めるのが一般的であり、その資金の大部分は金融機関から融資を受けることが可能です。

頭金と諸費用を用意できれば、数千万円の不動産物件でも購入でき継続した収入を得ることもできるため、サラリーマンのように本業を持っている人や主婦などでも始めやすく、人気の投資方法のひとつです。

たとえば2,000万円の区分マンションを購入するのであれば、頭金として物件価格の1割程度、諸費用として物件価格の8%～10%程度、約400万円の自己資金が必要になる計算です。

インカムゲインとして入居者から受け取った家賃からは、毎月ローンを返済や管理費や修繕費などの維持費用を支払い、残りの額がキャッシュフローとしてオナーの手元に残ります。

インカムゲインの指標となる「表面利回り」と「実質利回り」

不動産投資を新たに始める人の多くは、インカムゲインを狙って不動産投資をおこないます。その際、毎月いくらくらいのキャッシュフローを得られるかどうか判断する際に用いられる指標を「利回り」と言い、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が使用されます。

表面利回りは、年間家賃収入を単に不動産物件の購入価格で割った数値で、次の計算式で求めます。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入額 ÷ 物件購入価格 × 100

ここで注意したいのが、表面利回りには維持費用（ランニングコスト）が考慮されていない点です。したがって表面利回りの数値は実際のインカムゲインよりも高くなるため、あくまでも参考数値として購入物件の絞り込み用として利用しましょう。

より実際のインカムゲインに追加数値を参考にしたいのであれば、実質利回り表面利回りより

ります。の高さだけで物件を購入してしまうと思わぬ失敗につながるため注意が必要です。

一方、実質利回りは購入時に発生する諸費用や運用胃の維持費用を反映させて計算するため、実際に実際のインカムゲインに近い数値を算出できます。実質利回りの計算は以下のようになります。

実質利回り（％）= （年間家賃収入額 － 維持費用額）÷（ 物件価格 ＋ 購入時の諸費用額 ）× 100

物件を購入する際は、必要になる維持費用額をこまかく算出したうえで、実質利回りを計算し確認しておくことが大切です。

なお、修繕費などの費用は建物の経年とともに増加します。逆に年間家賃収入は経年とともに減少するのが一般的です。実質利回りを計算する際は、将来的な家賃収入額や維持費用額を想定し計算することで、より現実的に利回りを確認することにつながるでしょう。

不動産投資におけるキャピタルゲイン（売却益）

「キャピタルゲイン」とは、不動産投資物件を売却することで得られる売却益を言います。

たとえば、1,500万円で購入したの収益物件を6年後に1,600円で売却できれば、100万円円のキャピタルゲイン（売却益）を得たことになります。（売却時の諸費用は考慮していません）

ただしキャピタルゲインを目的として不動産投資をおこなうためには、不動産価格の見極めが必要です。そのため不動産投資初心者にはキャピタルゲインを目的とした不動産投資はおすすめしません。

ただし、インカムゲインを目的として収益物件を購入し、ある程度収益を上げたあとで、新規の収益物件の購入資金を得るために物件を売却するのはよくあることです。その場合は賃貸物件として運用していた期間の収益と売却額を併せてプラスになっていれば「キャピタルゲイン」を得たことになるでしょう。

なお売却価格が購入時の価格を下回った状態は「キャピタルロス（売却損）」と言います。

不動産投資はかならず儲かる？

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われています。

不動産の値動きは緩やかであるため、株式やFXのように一晩で無価値になるようなリスクはほぼありません。

その代わり不動産価格が急激に値上がりすることもないため、短期間で大きな収益を上げることはむずかしいです。

そのため不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、投資である以上リスクはあります。そのため、「かならず儲かる」とは断言することはできません。

ただし、不動産投資のリスクはあらかじめ対策をできるものも多く、リスクを最小限に押させることも可能です。

不動産投資のリスクとその対策方法については、後述する『不動産投資のリスクと対策方法』で解説します。

不動産投資の主な投資対象物件

前述したように、不動産投資の対象となる物件にはさまざまな種類があります。

ここでは不動産投資初心者におすすめの住居系の不動産投資物件3種類について、それぞれのメリットとデメリット、特徴について紹介します。

区分マンション投資

区分マンション投資の特徴は建物一棟全部ではなく、マンションの一室のみを購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得ることです。区分マンション経営とも言います。

区分マンション投資のメリットは、建物一棟丸ごとを購入するのに比べて、購入価格がやすい点です。そのため購入時にかかる初期費用も少なくて済むため、少ない自己資金で比較的始めやすいです。

またマンションのタイプは非常に多く、単身者向けのワンルームマンションだけでなく、ファミリー向けの間取りの物件に投資することも可能です。

また不動産物件は売却しにくいというリスクがありますが、ワンルーム区分マンションは価格も安いこともあり、ほかの収益物件と比較すると買い手が付きやすいのもメリットです。

一方デメリットは、1室しか物件を所有していないため空室になると家賃収入が途絶えてしまう点です。空室であっても、月々のローンの返済や管理費・修繕積立金などの維持費用は支払う必要があるため、手元の資金や給与などから持ち出しが必要になります。

また価格が安い物件は賃料も安いケースがほとんどなため利回りが低く、1室だけでは大きな収益が見込めない点もデメリットのひとつと言えるでしょう。

一棟マンション（アパート）投資

マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、各部屋を入居者に貸し出して家賃収入を得ます。

部屋数が複数あるため、しっかりと入居付けできれば長期にわたって安定した家賃収入が期待できるのがメリットです。

また一棟物件全体の運用（修繕時期の決定や管理会社の選定など）を物件オーナー自身の裁量でおこなえます。

デメリットとしては、一棟物件は価格が高いため、区分マンション投資に比べると初期費用も高額になる点です。

また金融機関から借入れる額も大きくなるため、きちんと返済できるかどうかを確認するためにも綿密な収支シミュレーションが欠かせません。

加えて、建物全体及び全居室の管理をおこなう必要があるため、建物や設備の修繕費などの維持管理費も高額になるケースもあります。

万が一修繕費用が足りず、破損した建物や設備をそのままにしてしまうと、入居が付かず、家賃を下げる必要も出てくるため注意が必要です。

一棟物件を運用する際は、購入時に長期的な修繕計画を立てたうえで、計画的に修繕費用を積み立てるなどの対策が欠かせないことを覚えておきましょう。

戸建て投資

一戸建ての住宅を購入して賃貸し、入居者から家賃収入を得ます。

戸建て住宅は高額と思いがちですが、築古物件など安価な物件を選べば、購入時の初期費用を抑えることも可能です。安く購入した戸建てを賃貸することで高利回りを実現する可能性も高くなります。

戸建て物件の入居者層の多くはファミリーです。単身者層と比較してファミリー層は長期入居になるケースが多く、一度入居すれば長期にわたる家賃収入が見込めるのがメリットです。

また単身向け物件数に比べると戸建て賃貸物件の件数は少ないため、立地によっては入居付け楽におこなえるケースもあります。

一方デメリットとしては、安価ゆえに物件の状態が悪く、運用できる状態にするために修繕費用が高額になりやすい点です。

また長期入居後の原状回復工事の範囲によっては、リフォーム費用が大きくなる場合もあります。

戸建て物件に投資をする際は、物件の状態をしっかりと確認し、状態の良くない物件には手を出さないのが一番です。

不動産投資のメリット

ここでは不動産投資のメリットを紹介します。不動産投資の代表的なメリットには、以下のようなものがあります。

◦安定した家賃収入が得られる

◦節税効果が期待できる

◦生命保険代わりになる

◦業務全般を委託できる

◦他人資本でレバレッジを効かせた投資ができる

◦インフレ対策になる

それぞれについて詳しく解説します。

安定した家賃収入が得られる

インカムゲインを目的とした不動産投資をおこなう場合、入居者さえいれば家賃収入が途絶えることはありません。

賃貸需要が高い物件を選び、メンテナンスや修繕などでしっかりと物件の価値を維持することで、長期にわたって安定した家賃収入を得ることが可能です。

節税効果が期待できる

不動産投資をおこなうことで節税につながるケースがあります。

不動産投資で得た家賃収入は、その額に応じて課税されますが、その際は不動産投資にかかった費用を経費として計上することが可能です。

家賃収入から経費を差し引きしたものが「不動産所得」となり課税対象となります。

また不動産投資で購入した建物や設備などの固定資産を「減価償却費」として経費計上することが可能です。

減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できるため、キャッシュフローは黒字でも、会計上（帳簿上）は経費が増えるため利益が減ります。

利益が減れば課税対象となる所得額も減少するため、結果として節税につながるのです。

加えて不動産所得が赤字の場合、給与所得など黒字の所得と「損益通算」をおこなうことができます。損益通算とは、黒字の所得と赤字の所得を合算する会計処理です。

減価償却で上手に赤字を作り、損益通算をおこない課税対象額を減らすことで、効率よく節税効果につなげることができるのです。

関連記事：不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

関連記事：不動産投資の減価償却についてわかりやすく解説！節税ポイントも

生命保険代わりになる

不動産投資をおこなう際に金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険（団信）」への加入ができます。（金融機関によっては団信への加入が融資の条件になっているケースもあります）

団信とは、不動産投資ローンの契約者が死亡や高度障害状態になった場合、保険金としてローンが完済される仕組みの保険です。残債がなくなった不動産は遺族に遺されるため、そのまま賃貸経営を継続して家賃輸入を得ることもできますし、物件を売却してまとまった現金にすることも可能です。

なお団信は金融機関から融資を受けた場合のみ加入でき、ローン完済をもって満期となります。

団信の保険料は団信の保障内容や加入者によって異なりますが、年0.1%〜0.3%程度が相場です。また支払いはローン金利に上乗せされるのが一般的です。

団信には「がん団信」や「三大疾病特約付き団体信用生命保険」など特約付きのものもあり、補償内容によって上乗せ額が異なります。

このように不動産投資をおこなうことで、ローン契約者に万が一のことがあっても団信が生命保険代わりとなり、家族の生活を守ってくれるのです。

関連記事：不動産投資のがん団信の仕組みを解説！メリット・デメリット・注意点

業務全般を委託できる

「不動産投資は手間がかかりそう」と考える人も多いでしょう。たしかに賃貸経営は、物件の管理や入居者管理などが欠かせません。

しかし、こういった管理業務全般は不動産管理会社に業務委託することが可能です。

管理委託することでオーナーが不動産投資にかける手間や時間を軽減できるため、サラリーマンなど本業を持つ人でも負担なく不動産投資をおこなえます。

また、居住地から離れた地域の物件も管理委託することで、オーナーが直接足を運ばなくても安心して賃貸経営をおこなうことができるでしょう。

なお賃貸管理業務を委託する際は「管理委託手数料」が必要です。管理委託手数料の設定は不動産管理会社によって異なりますが、目安は家賃の5%～8%/月です。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

他人資本でレバレッジを効かせた投資ができる

不動産投資は金融機関から融資という形の「他人資本」を利用できるのが最大のメリットのひとつです。

株式投資などでも信用取引として、証券会社に預けた保証金の約3.3倍までの金額の取引をおこなえますが、不動投資ではさらに大きな融資を受けることが可能です。

しかし不動産投資における融資上限額は、融資申込者の個人属性などによって異なりますが、年収の7倍～10倍程度が目安と言われています。

たとえば年収700万円の人の場合、4,900万円～7,000万円の融資を受けられる可能性があるのです。

さらにローン申込者の購入者の個人属性や融資対象となる収益物件の資産価値などによっては、さらに融資を受けられるケースもあります。

また不動産投資は、高額融資を受けられるだけでなく、融資という他人資本でレバレッジを効かせた投資がおこなえます。

レバレッジとは「てこの原理」と呼ばれ、小さな力で大きな力を生み出すことを指します。不動産投資におけるレバレッジとは、「少ない自己資金で大きな収益を上げる」ことを言います。

関連記事：他人資本でおこなう不動産投資のメリット！自己資金のみとの違いは？

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

さらに不動産投資のローンの返済は、入居者が支払う毎月の家賃収入からおこなうため、収支シミュレーション通りに継続して家賃収入を得ることができれば、自分のお金をほとんど使用することなく、他人資本だけで高額の不動産物件を自分の純資産にすることも可能なのです。

インフレ対策になる

インフレになると物価が上昇し、現金や有価証券などの価値が下落します。

しかし現物資産である不動産は現金や有価証券と比べて価値が下がりにくいため、インフレに強いと言われています。また家賃自体も緩やかながら上昇することが期待できます。

インフレ時は資産を現金で持っているよりも不動産などを購入することで資産が目減りするのを防ぐことにつながるのです。

不動産投資のリスクと対策方法

前述したように不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われていますが、投資である以上、次のようなリスクもあります。

◦空室リスク

◦家賃滞納リスク

◦災害リスク

◦流動リスク

しかしこれらのリスクは、内容を理解したうえで正しく対策をおこなうことでリスクを最小に押させることも可能です。ここでは不動産投資の主なリスクと対策方法を解説します。

空室リスク

空室リスクは、不動産投資をおこなううえで切っても切り離せない最大のリスクのひとつです。

不動産投資の主な収入源は入居者が支払う家賃です。

そのため空室が長期化すると、そのあいだの家賃収入を得ることができませんが、家賃が入らなくても、ローンの返済や管理・修繕積立金の支払いはおこなわねばなりません。その場合は手元の資金から持ち出しで補填することになります。

しかし手元の資金がなくなりローン返済が滞ってしまうと物件が差し押さえられ、不動産投資は失敗してしまいます。

そのため不動投資で成功するためには、いかに空室を出さないかが非常に重要なポイントになるのです。

実は最大の空室対策は物件選びの段階で決まります。空室リスクを最小限に抑えるためには好立地の物件を購入することが欠かせません。

ただし好立地の条件は都市部か地方都市か、入居ターゲットが単身者かファミリーかなど、条件によって異なりますが、そもそも賃貸需要のないエリアの物件を選ぶのは悪手です。

空室対策を意識して物件を選ぶ際は賃貸需要の高い、できるだけ人口が増えているエリアを選びましょう。

しかしどんなに好立地物件を購入しても、退去者が出るのはしかたがありません。退去者が出た場合は、できるだけ早く次の入居者を見つけ、できるだけ空室期間を短くする必要があります。

入居付けに強い管理会社に入居者募集を依頼したり、入居者ニーズに応じて設備を追加したり、リフォームなどをおこないましょう。

万が一空室がつづく場合は、空室になっている原因を探したうえで対策をおこなうことが大事です。空室の原因がわからないまま闇雲に空室対策をおこなっても、空室の解消につながらないだけでなく、余計な費用がかかるおそれもあります。

まずは管理会社などに相談し、空室を埋めるための提案などを受けてみるとよいでしょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、入居者がいるにもかかわらず、なんらかの理由で家賃を払わない状態を指します。

家賃の滞納は単に家賃が得られないだけでなく、滞納されている家賃も収入として課税対象になってしまうため、滞納期間が長引けば長引くほど、オーナーの負担が重くなってしまうのです。

しかし家賃滞納は、起きてしまうと回収に時間がかかる場合が多く、最終的に訴訟にまで発展すると費用も発生するため、できるだけ「滞納させない」工夫が必要です。

家賃滞納の効果的な対策方法として挙げられるのが、入居者に家賃保証会社と保証契約を結んでもらうことです。

家賃保証会社と補償契約を結んだ入居者が家賃を滞納した場合、家賃保証会社が入居者に代わって家賃を支払ってくれ、督促もおこなってくれるため、オーナーが滞納リスクを負う必要がありません。

最近では家賃保証会社との契約が入居条件となっているケースもめずらしくないため、積極的に家賃保証会社の利用を検討しましょう。

災害リスク

地震大国である日本は、国内のどこにいても地震にあう可能性が考えられます。

地震によって収益物件が被害を受けてしまうと、賃貸経営の縮小による家賃収入の減少や修繕費の増加などが想定されます。また最悪の場合は賃貸経営の継続ができなくなるおそれも考えられます。

それ以外にも台風による風水害や、火災などの災害にも注意が必要です。

こういった災害リスク対策をおこなうためには、物件を購入する際にハザードマップなどを参考にして、過去に物件周辺が受けた災害被害の種類や規模などをしっかりと調査・確認することが重要なポイントです。

ハザードマップは保険に加入する際の必要な補償を選択する場合にも役立ちます。

できるだけ災害リスクの少ないエリアの物件を選んだり、あまりにも被害規模が大きな場合はその物件の購入事態を見送ったりすることも、立派な災害リスク対策につながるでしょう。

流動リスク

株式やＦＸに比べると不動産物件は流動性が低く、すぐに現金化できないのがリスクになります。

一般的な仲介で不動産の売買をおこなう場合、売却物件として売りに出してから、買主への引き渡しまで3ヶ月～半年程度かかるのが目安と言われています。

また運良く買主が見つかっても、金融機関の融資が下りず売却できないケースも少なくありません。そのため現金が必要になる可能性がある場合は、現金化しやすいよう不動産以外の金融商品に投資することをおすすめします。

なお、不動産会社に物件を直接買い取ってもらうこともできます。しかし買取の場合、立地によっては買い取ってもらえない場合もありますし、一般の仲介で売却するのに比べて売却価格が安くなってしまうというデメリットがあるため注意が必要です。

まとめ

不動産投資をおこなうことで、安定した家賃収入を得られたり、少しの自己資金と多額の他人資本でレバレッジを効かせた投資がおこなえるなど、多くのメリットが得られます。

ただし不動産投資も「投資」である以上リスクはあります。そのためかならず「儲かる」とは言えません。

しかし不動産投資のリスクの多くは、あらかじめ対策を立てることも可能です。当記事では、どのようなリスクがあり、どのような対策方法があるのか詳しく解説しました。

不動産投資への最初の1歩が踏み出せない方は、ぜひ参考にしてください。