不動産投資のプロパーローンとアパートローンの違いや特徴を解説！

高額な不動産投資用物件を購入する際は、金融機関のローンを利用するのが一般的です。

その際、「アパートローン」と「プロパーローン」のふたつの選択肢がある場合、どちらを選べばよいか迷ってしまう場合もあるでしょう。

「そもそも、アパートローンとプロパーローンって、どう違うの？」という人もいるでしょう。

そこで今回は、プロパーローンとアパートローンの異なる点や、プロパーローンのメリット・デメリットについて解説します。またプロパーローンの審査を通りやすくするポイントやローン申込から融資実行までの流れも紹介します。

プロパーローンとは？特徴を解説

プロパーローンの「プロパー（proper）」とは、「固有の」「特有の」という意味を持ち、その名前のとおり、それぞれの融資申し込みごとに金利や融資期間などを金融機関が独自に決定したうえで融資をおこないます。

さまざまな事業の事業資金や開業資金を目的とし広く利用されるローンのひとつであり、不動産投資にも利用が可能です。

不動産投資の場合、融資申込者の勤務先や年収、保有資産（金融商品や不動産など）といった属性のほか、融資対象物件の収益性などを総合的に評価・審査したうえで、融資条件が決められます。

プロパーローン最大の特徴は、保証会社を入れずに金融機関が貸付をおこなうことです。そのため貸し倒れのリスクは金融機関自身が負います。

不動産投資でプロパーローンを利用するメリット・デメリット

不動産投資でプロパーローンを利用する場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？詳しく解説します。

プロパーローンのメリット

一般的なアパートローン（不動産投資ローン）は融資限度額が設けられていますが、プロパーローンは融資申し込みごとに融資額が決まるため、明確な上限額が設定されていません。

認められる投資実績があり、使用目的が適切で経営状態が健全であれば、上限なく融資を受けることも可能です。

またプロパーローンは、案件ごとに融資条件が異なるため、アパートローンよりも低金利で融資を受けられる可能性があります。ただし、低金利で融資を受けるためには融資申込者の属性が高かったり、収益性の高い物件だったりする必要があります。

さらに前述したように、ローン保証会社を入れないプロパーローンは、ローン保証料は必要ありません。その分、初期費用が少なくて済みます。

プロパーローンのデメリット

前述したように、プロパーローンはローン保証会社を入れないため、万が一の時の貸し倒れリスクは金融機関が負っています。そのためプロパーローンの融資審査は、アパートローンよりもきびしいと言われています。

融資申込者の返済能力や融資対象物件の収益性や資産価値など、さまざまな観点から総合的に判断され審査がおこなわれます。

その際は、既存の不動産投資の収支状態や事業計画書、返済計画書などの提出が求められることも多いです。同時に融資申込者の人柄や事業に対する姿勢など、数字以外のポイントが判断されるケースもあります。

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また団体信用生命保険（団信）に加入しない場合や、健康状態や年齢などの問題で加入できなかった際に連帯保証人を求められるケースがあります。これも保証会社を入れないための措置であり、万が一ローン返済が滞った場合は連帯保証人が返済をおこなうことになるのです。

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なおプロパーローンは案件によって審査内容が異なるため、融資審査に時間がかかるのが一般的です。融資申し込みから融資実行まで、1ヶ月以上かかることもめずらしくなく、融資審査を待っているあいだに、物件が売られてしまうケースもあるため注意が必要です。

アパートローンとは？プロパーローンとはどう違う？

アパートローンとは、投資用の不動産（一棟アパートや区分マンションなど）を購入する際に利用するローンを言います。不動産投資ローンと呼ばれる場合もあります。

プロパーローンは事業全般に利用できますが、アパートローンは投資用不動産の購入や建築、改築にしか利用できないなど、両者には違いがあります。

ここではそれぞれの違いについて解説します。

ローン保証会社の有無

先に述べたように、プロパーローンは保証会社を介しません。したがってローン保証料は不要です。

一方、アパートローンはローン保証会社を入れるため、ローン保証料が必要です。

融資審査の内容

アパートローンは、パッケージ化された金融商品です。そのため融資申込者の属性（年収など）や物件の収益性といった、あらかじめ定められた判断基準に沿って融資審査がおこなわれ、融資の有無や条件の判断がくだされます。

一方プロパーローンは、融資申込の内容ごとにその都度異なる基準で融資審査がおこなわれます。最終的に個人属性や収益性などが総合的に判断され融資条件が決定します。

そのため、属性が低くアパートローンの融資審査が通らなかった場合でも、物件の収益性が高いなどポジティブな理由によって融資を受けられる可能性もあります。

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借入金額の上限の有無

アパートローンの借入金には上限額が決められているのが一般的です。しかし前述したようにプロパーローンの融資上限額は決められていません。融資申込者の属性や物件の収益性などによっては、いくらでも借りられる可能性があります。

ある程度、投資実績があり投資規模を拡大していく場合は、プロパーローンを利用する方が有利です。

審査期間が違う

審査基準が定められているアパートローンの融資審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、最短で即日、長くても数週間程度で済むケースが多いです。

一方、プロパーローンの融資審査にかかる期間は、1ヶ月以上という場合もめずらしくありません。人気のある物件をプロパーローンで購入しようとすると、ローン審査のあいだに、ほかの人に購入されることもあるため注意しましょう。

金利が違う

アパートローンの金利は金融機関ごとにおおよその幅が決まっており、金利相場は年1%台～5%程度です。

一方プロパーローンの金利は融資申込ごとに異なるため、目安となる数字がありません。

しかし物件の収益性や事業性によっては、アパートローンよりも低金利で融資を受けられる可能性が高いです。

不動産投資でプロパーローンが向いている人は？

メリットだけでなくデメリットもあるプロパーですが、利用する際はどのような人に向いているのでしょうか。ここではプロパーローンが向いている人について紹介します。

低金利でローンを組みたい人

融資を受ける物件の収益性や事業性によっては、アパートローンよりも低金利で融資を受けられる可能性があるため、できるだけ低金利で融資を受けたい場合、プロパーローンに申し込んでみる価値は十分にあります。

早く事業規模を拡大させたい人

前述したように、融資可能額の上限が定められているアパートローンは、収益物件を増やす際に融資上限額に達していると融資を受けられないケースがあります。

そんなときプロパーローンは、事業性などに問題がなければ大きな額の融資を受けることも可能です。できるだけ早く事業規模を拡大したい人はプロパーローンがおすすめです。

年収は少ないが資産は多い人

アパートローンの融資審査の基準が決まっているため、年収が低く融資基準に満たない場合は、そのほかの資産が多くても融資を受けることができません。

しかし、融資申し込みごとに審査基準が異なるプロパーローンは、年収が低くても担保できる資産が多ければ融資を受けられる可能性があります。

不動産投資でプロパーローンの融資審査で注意すべきポイント

保証会社を介さないプロパーローンは金融機関が貸し倒れリスクを負うため、アパートローンに比べて融資審査は厳しいです。

ではプロパーローンの融資審査に通るためには、どのようなポイントに注意すればよいでしょうか。

ここではプロパーローンの融資審査に通過するための注意ポイントを解説します。

融資申込者の信用度

融資申込者の信用度が高ければ、プロパーローンの融資審査に通過しやすくなります。

信用度についての判断は、以下のような項目がチェックされます。

◦勤務先：上場企業、公務員、士業　など

◦年収：年収が高い、毎月の収入が安定している　など

◦資産：金融資産が多い、資産と負債のバランスが良い　など

勤務先については、企業の経営状態がわかりやすい上場企業や倒産の可能性が極めて低い公務員、専門職である医師や弁護士などは、信用度が高いと判断されます。

たとえば年収が高くても勤務先が有名ではない場合、経営状態の安定性や健全性の説明を求められるケースもあります。

年収は、金額も関係しますが、それよりも安定した収入の有無が重視される場合が多いです。たとえば歩合給などで、毎月の収入にばらつきがある場合は信用度が下がります。

また資産と負債の過多やバランスも判断されます。年収は多いのに資産が少なかったり、負債が多かったり、バランスが悪い場合は、返済能力が低いとみなされるケースもあるため注意しましょう。

自己資本比率の高さ

自己資本比率とは、貯金などの自己資本が資産全体のどれくらいの割合を占めているのかを示す数値です。

自己資本比率の数値が高ければ、万が一家賃収入が減少しても自己資本から補填することができるため、それだけ貸し倒れのリスクが低いとみなされ、プロパーローンの審査に通りやすくなります。

なお、不動産投資における安全性が高いと判断される自己資本比率の目安は30％以上と言われています。プロパーローンで融資を受けたい場合は、できるだけ30%よりも大きな割合を目指しましょう。

融資対象物件の収益性が高い

融資対象物件の収益性などが高い場合は、プロパーローンの融資審査に通過しやすくなります。

特に金融機関がリスクを負うプロパーローンは、収益性の低い物件や事業性に期待できない場合は融資をおこないません。

ただし、融資申込者の資産が多ければ、物件の収益性が多少低くても融資を受けられる場合もありますが、キャッシュフローが赤字になってしまえば、不足分を持ち出す必要があるため注意が必要です。

なお投資用不動産物件の収益性は、物件の実質利回りや過去の取引実績などで評価されます。

利回りについては、高利回り物件のほうが融資審査に通りやすくなりますが、物件価格が安くなっただけの高利回り物件もあります。そういった物件は、購入してからリフォーム費用が高額になったり、賃貸需要が低かったり、難ありのケースも多いです。相場を大幅に上回るような高利回り物件には注意しましょう。

不動産投資でプロパーローンを利用する際の流れ

ここでは不動産投資でプロパーローンを利用する際の流れについて解説します。

なおプロパーローンの審査はアパートローンよりも長いため、借入決定まで1ヶ月以上かかることもめずらしくなく、3ヶ月以上かかるケースもあります。

できるだけスピーディーに審査結果を得るためにも、融資申し込み前に必要書類を揃えておくなど、しっかりと準備しておくことが重要になります。

STEP1：融資審査に必要な書類の準備

プロパーローンの融資審査に必要な書類を準備します。アパートローンの場合は審査に必要な書類が決められている場合が多いですが、オーダーメイド型のプロパーローンの融資審査に必要な種類は案件によって異なります。

なお一般的な不動産投資の融資審査時に必要な書類には、次のようなものがあります。

◦物件の概要がわかる書類

◦レントロール

◦登記簿謄本

◦測量図や図面

◦ローン返済スケジュール

◦収入証明書

どういった書類が必要なのか、あらかじめ金融機関に確認しましょう。

STEP2：事業計画書を作成する

融資申し込みをおこなう収益物件が決まったら、事業計画書を作成します。

事業計画書とは、物件の概要のほか、事業の収支計画や具体的な経営方針などをわかりやすくまとめた書類です。

アパートローンの場合、事業計画書の提出が不要なケースもありますが、プロパーローンの場合は審査に必要となるため、事業性や収益性をしっかりとアピールした書類を作成しましょう。

STEP3：事前審査を申し込む

アパートローン同様、プロパーローンの場合も事前審査が必要です。必要書類を提出し、金融機関の融資担当者と面談をおこないます。

STEP4：不動産売買契約を締結・本審査

事前審査に通ったら物件の不動産売買契約を締結し、本審査がおこなわれます。

プロパーローンは融資申し込みごとに審査内容が異なるため、アパートローンよりも審査期間が長くなるのが一般的です。

審査にかかる期間は、金融機関や案件の状況によって変動するため、金融機関の融資担当者にあらかじめおおよその期間を確認しておきましょう。

STEP5：融資の実行・物件の引き渡し

本審査が通ったら融資の実行を受けたのちに物件の引き渡しがおこなわれ、融資完了となります。

なお所有権移転登記や抵当権設定登記も同時におこなうのが一般的です。

不動産投資ではプロパーローンとアパートローンどちらがいい？

「結局、プロパーローンとアパートローンどちらがいいの？」と思われる方も多いでしょう。

結論から言えば、プロパーローンとアパートローンを両方検討したうえで、プロパーローンを利用できるのであればプロパーローンがおすすめです。

ここまで述べてきたように、プロパーローンは、アパートローンに比べて低金利かつ希望する融資額を借入れられる可能性が高いです。またアパートローンは個人属性が低い場合は融資を受けられませんが、プロパーローンはそれ以外の審査基準が優れていれば融資を受けられるケースもあります。

ただし、かならずしもプロパーローンが特になるかと言うとそうではありません。

アパートローンとプロパーローンのいずれにしても、かならず両方とも返済シミュレーションをおこなったうえで、毎月安定したキャッシュフローが得られるか確認することが重要です。

もしプロパーローンで希望通りの金額を借りられても、いくら金利が低くても、キャッシュフローが赤字になる場合は収益物件の見直しをおすすめします。

まとめ

不動産投資に利用できる、「プロパーローン」と「アパートローン」の違いなどについて解説しました。

オーバーメイド型のプロパーローンは、低金利で融資を受けられる可能性もあり、融資上限額も定まっていないなど、有利な融資内容なのがメリットです。しかしその分、融資審査はアパートローンよりもきびしくなっています。

特に投資実績のない、不動産投資初心者にはハードルは高いでしょう。

しかし、ある程度の投資実績があり、早く事業規模を拡大したい投資家にはプロパーローンの利用をおすすめします。

まずはプロパーローンとアパートローンそれぞれで収支シミュレーションをおこない両者を比較検討したうえで、よりメリットの大きなほうを選ぶとよいでしょう。