不動産投資はお金持ちへの第一歩？賃貸経営で成功するポイントを解説

「不動産投資家はお金持ちが多い？」

たしかに不動産投資をおこなっているお金持ちの人は多数います。では、不動産投資をおこなえばお金持ちになれるのでしょうか？

今回はお金持ちが不動産投資をおこなう理由について解説しながら、不動産投資でお金持ちになる道筋を紹介します。

不動産投資でお金持ちを目指したい人は、ぜひご一読ください。

不動産投資家にお金持ちが多いのは本当？

「不動産投資家はお金持ちが多い？」

たしかに世界の富裕層の上位100分の1に入る人達の多くは、多数の不動産を保有しています。

お金持ちが多数の不動産を持っているのには、きちんとした理由があるのです。

ここでは「お金持ちはなぜ多数の不動産を持っているのか？」について、その理由を解説します。

理由その1：相続税対策が目的だから

お金持ちが不動産投資をおこなっている最大の理由は、財産を現金で持つよりも、投資用不動産に変えることで相続税が低くなるからです。

相続税は、被相続人（死亡した人）が所有していたすべての財産に対して課税される税金です。相続税は「相続税評価額」によって課せられる税金が決まりますが、現金や株式などの財産は額面通りの評価額になります。

たとえば1億円の現金を相続した場合、相続税評価額も1億円です。

一方で不動産は、土地は路線価で評価され、建物については固定資産税評価額で評価されるため、不動産の相続税評価額は時価の約8割程度になります。

時価が1億円の不動産であっても、相続税評価額は約8,000万円程度になるのです

また、相続する不動産が賃貸用物件の場合、「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」が適用されるため、評価額をさらに少なくすることができます。

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たしている場合は相続税評価額が最大80％程度減額される制度です。

相続する不動産がこれらの軽減措置制度すべてに適用した場合、時価の約6割程度まで相続税評価額を下げることにつながります。

1億円の賃貸用不動産物件の相続税評価額は約6,000万円となり、現金などで相続する場合と比較して大幅に相続税を節税することが可能になるのです

このような理由からお金持ちは相続税対策として現金をアパートなどの賃貸用不動産物件に換えていき、結果的に不動産オーナーとして不動産投資をおこなっているのです。

理由その2：比較的安全な投資方法だから

不動産投資は、株式やFXと比較するとリスクが低めと言われています。

また短期間で大きな収益を得ることはむずかしい反面、収益物件の立地やターゲット層に合った間取りを選んだうえで堅実な運用をおこなうことで、長期にわたって安定した収入を得ることができる投資方法です。

そのため不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われています。

投資として資産運用として、比較的安全で安定した収入が得られる点も、お金持ちが好む理由のひとつであると考えられるのです。

理由その3：融資で投資がおこなえるから

不動産投資は、ほかの投資方法と大きく異なる点があります。それは、収益物件の購入費用を金融機関から融資を受けられる点です。

融資対象の不動産物件を抵当に入れて金融機関から融資を受けることができるため、物件価格の20%～30%程度の自己資金を初期費用として用意できれば賃貸経営を始めることができるのです。

このように高額の融資を受けて投資がおこなえるのは不動産投資だけです。

さらに、金融機関から借入れたお金の返済は、収益物件の家賃収入から支払うのが一般的です。

他人（金融機関）のお金で不動産を購入して、第三者（入居者）が支払う家賃でローン返済をおこなえるのも、不動産投資の大きな特徴のひとつであり、お金持ちに好まれる理由のひとつと言えるでしょう。

理由その4：安定収入が得られるから

前述したように不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法です。

不動産投資は安定した収入を得られる点も魅力のひとつであり、そんな魅力に惹かれたお金持ちが不動産投資をおこなうのです。

不動産投資はサラリーマンや主婦にも人気ですが、その理由もやはり安定収入にあると考えられます。

また不動産投資では、賃貸物件や入居者の管理を不動産管理会社に業務委託することが可能です。そのため本業で忙しいサラリーマンや体力が少ない高齢者でも、時間の制限を受けずに、体力的な負担を受けることなく資産を増やすことにつながります。

不動産投資でお金持ちになることは可能？

前述したように不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法です。

不動産投資は、長期にわたって安定したした収入をコツコツと積み上げていくスタイルの投資方法です。

そのため、不動産投資をはじめたからといって、すぐにお金持ちになるのはむずかしいと言えるでしょう。

では、不動産投資でお金持ちになれないのかと言うと、そうは言いきれません。

実際、サラリーマン大家さんとして不動産投資をはじめ、少しずつ賃貸物件を増やしていき、最終的には若くして会社を退職し、家賃収入だけで生活している賃貸オーナーもたくさんいます。

したがって、不動産投資でお金持ちになれる可能性は0ではありません。

ただ不動産投資で成功するためには、収益物件の選び方をはじめ、安定した賃貸経営のノウハウを身に付けることが肝心です。

不動産投資でお金持ちになる方法は？

不動産投資をおこなえば、かならずお金持ちになれる保証はありません。

しかし、地道に不動産投資を継続することで、小さな資産を増やすことは可能です。

ここでは不動産投資で収益を増やす方法を紹介します。

所有する土地があれば活用する

まずは所有する資産の活用を検討しましょう。

特に土地を持っていて遊ばせているのであれば、収入を目的になんらかの方法で土地活用をおこないましょう。

立地にもよりますが、たとえばアパート経営をおこなう場合、土地代が不要な分だけ金融機関の借入が少なくて済むため、有利にアパート経営をおこなえるでしょう。

ただし土地の立地によって、どのような土地活用方法が向いているのか、しっかりと検討する必要があります。

アパートなどの賃貸物件を建築するためには、アパートの賃貸需要の有無が重要なポイントになります。

もし賃貸需要のない土地にアパートを建ててしまうと空室が埋まらず、アパート経営が成り立ちません。

まずは立地や周辺環境をチェックして、どのような土地活用が向いているのか検討するところから始めましょう。

収益物件は計画的に増やしていく

お金持ちになるためには、不動産投資の規模を拡大していく必要があります。

ただし収益物件を増やすためには計画性が重要です。決して無計画に増やしてはいけません。

具体的には、あらたな投資用物件の取得のために融資を受けられるタイミングを見計らったり、その資金作りのために減価償却費を計上できる期間内のキャッシュフローを最大にしたりといった工夫が必要です。

さらに、リスク分散のために既存物件と新規物件の立地や間取りなどを考慮したうえで、いつ頃、どこのエリアにどんな物件を建てる（購入する）かを計画的に考えるとよいでしょう。

小さな物件から初めて徐々に大きな物件を狙っていく

土地を持っていない場合は、用意できる自己資金で購入できる範囲の収益物件を購入することになります。

不動産投資初心者にとって始めの1件は、比較的空室リスクが低く、少ない自己資金で購入できる区分ワンルームマンションなどの小さな物件から始めるのがおすすめです。

なお不動産投資規模の拡大のため、できるだけ資金を増やせるよう、ローンを利用せず、自己資金で現金一括購入して収益性を高めましょう。

そのまま賃貸経営を継続し、数年後ある程度資金が貯まったら最初の物件を売却して貯めてきた資金とともに2件目の初期費用に充てます。

ここで重要なのが2件目の物件は1件目よりも大きな物件に買い替えることです。

その後も手持ちの物件を売却して、少しだけ大きな物件に買い替えることで、徐々に収益が増えていき、少しずつお金持ちに近付くことにつながるでしょう。

まとめ

不動産投資を始めてすぐにお金持ちになるのはむずかしいです。しかし、可能性はゼロではありません。

不動産投資は、物件の取得費用の大部分を金融機関の融資を利用できるため、運用の仕方によって、収益を増やしていくことは可能です。

不動産投資は長期にわたって安定した収入をコツコツと積み上げていく投資方法です。

お金持ちを目指すなら、不動産投資の規模拡大計画をしっかりと立てましょう。