不動産投資で独立するための2つの方法！注意したいポイントは？

サラリーマンが不動産投資をおこない、ある程度不動産収入が増えてくると「独立」を検討する人も多いでしょう。

実際にサラリーマン大家さんが独立して専業大家さんとして成功している人も多いです。

では不動産投資で独立するためには、どのような方法があるのでしょうか。

今回は、不動産投資で独立する方法や注意点を解説します。また不動産投資が独立しておこなう事業に向いている理由も紹介します。

独立を検討する際は、ぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資は独立しておこなう事業に向いている

一般的に「独立」とは、会社などの組織に所属するのではなく、自身でなんらかのビジネスを立ち上げ働くことを意味します。

不動産投資における独立も同様であり、立ち上げるビジネスが「不動産投資」となります。

不動産投資で独立することは、それほどむずかしくありません。

むしろ、不動産投資は独立に向いている事業だと言えます。ここでは、その理由について解説します。

不動産投資は特別な免許や資格はいらない

なぜなら不動産投資は、独立するにあたって免許や資格が不要なため、だれでも独立して開業することが可能なのです。

特にサラリーマン時代から不動産投資をおこなっている、いわゆる「サラリーマン大家さん」はすでに不動産収入を得ていることから独立しやすいと言えるでしょう。

もちろん、サラリーマンとして働きながら不動産の購入資金を貯め、会社を辞めて独立することも可能です。

しかし不動産投資で独立する場合は、サラリーマンのうちに収益物件を購入し、賃貸経営をおこなっておくことをおすすめします。

なぜなら、給与という安定した収入のあるサラリーマンは、金融機関から融資を受けやすい属性であるためです。

将来的に独立を視野に入れている場合は、独立する前にできるだけ所有する収益物件を増やし、不動産投資の経験を積むとともに人脈なども作っておきましょう。

関連記事：サラリーマンは不動産投資で有利！理由や成功するポイントも伝授

関連記事：不動産投資で融資を申し込む際の流れを解説！審査落ちの対策法の紹介

関連記事：不動産投資の融資の可否はどう決まる？審査に通りやすいのはこんな人

物件管理を管理会社に業務委託できる

不動産投資では、収益物件を運用する際にさまざまな業務が必要です。

入居者募集や契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、建物や設備のメンテナンス、清掃など、多岐にわたります。

これらの管理業務をオーナー自身で自主管理することも可能ですが、不動産管理会社に業務全般を委託することが可能です。不動産管理会社に管理業務を委託することで管理業務の負担が軽減します。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

時間を自由に使える

不動産投資は、所有する物件に入居者がいる限り毎月家賃を得ることができます。

入居者募集をはじめ、物件管理は管理会社がおこなってくれるため、オーナー自身が入居者を探したり、物件を訪問したりする必要はありません。

またかならず事務所内にいることも、独立しているので会社に行く必要もありません

そのためほかの事業と比べると自由に使える時間が多くなります。

空いた時間を使って、新しい収益物件を探したり、不動産市場の情報収集をおこなったりするほか、別の事業を手掛けることもできるでしょう。

リスク管理がおこないやすい

不動産投資は投資である以上、リスクはあります。

ただ不動産投資のリスクは、株式投資やFXなどのほかの投資のリスクと比較すると予測しやすく、またリスク対策がパターン化しているものも多いため、リスク管理がおこないやすいです。

たとえば、不動産投資をおこなううえで避けて通れないリスクのひとつに「空室リスク」があります。

空室リスクは、空室の原因に合わせて対策をおこなう必要がありますが、代表的な対策方法は以下の2通りになります。

◦賃貸需要の見込める立地にある物件を選ぶ

◦入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶ

不動産投資の成功の可否は、収益物件を選ぶ時点でほぼ決まります。そのため、いろいろな条件はありますが、基本的に賃貸需要が高く資産価値が落ちにくい物件を選ぶ必要があるのです。

また空室期間をできるだけ短くするためには、入居付けに強い管理会社を選ぶことが大切です。

入居者の退去が決まったらすぐに、退去時期にあわせて入居者募集をかけることができれば、原状回復工事後に内見が可能になるため、最短で次に入居者が決まる可能性が高まりす。

また空室対策のノウハウが豊富でなので、具体的な対策方法の提案も期待できます。

すべてのリスクを避けることはむずかしいですが、不動産投資においてまったく予測できないリスクは少ないため、リスク管理をおこないやすいのが特徴です。

関連記事：不動産投資のおもな8つのリスクの対策方法をわかりやすく解説！

不動産投資で独立する２つの方法

不動産投資で独立するには、「個人事業主」として独立する場合と「法人（会社設立）」として独立する方法があります。

ここではそれぞれの特徴や違いについて解説します。

個人事業主として独立する

不動産投資で独立する方法として「個人事業主」として開業する方法があげられます。

個人事業主になるためには複雑な手続きは一切ありませんし、費用もかかりません。管轄する税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）」を提出するだけです。

なお開業届を提出しなくても罰則などはありませんが、確定申告で青色申告を選ぶ場合は、開業届を提出したうえで「青色申告承認申請書」を届け出る必要があります。

最大65万円の「青色申告特別控除」を受けるためには青色申告をおこなう必要があります。

そのほかにも青色申告は税制上のメリットが多いため、節税したい場合におすすめです。

関連記事：不動産投資は青色申告で賢く節税！計上できる経費や提出の流れを解説

法人として独立する

不動産投資で独立する方法のふたつ目は、法人として会社を設立することです。

一般的には、まず個人事業主として不動産投資を始め、事業規模が拡大したのちに法人化するケースが多いです。

日本で新しく会社を設立する場合、「株式会社」「合同会社」「合名会社」「合資会社」の4種類から選択します。知名度や設立のしやすさから、株式会社または合同会社が選ばれやすいです。

会社を設立して不動産投資をおこなうメリットは以下のようになります。

◦税金の負担が減る

◦経費計上の範囲が広がる

◦損失の繰り越し期間が長い

◦減価償却が任意でできる

◦短期譲渡時の譲渡所得税が低くなる

関連記事：不動産投資で法人化するタイミングやメリットを解説！会社設立手順も

関連記事：副業で会社経営は可能？サラリーマンが起業する際の手順や注意点も

関連記事：不動産投資で合同会社設立は節税になる！法人化のメリットや注意点

法人化の手続きは、以下の手順でおこないます。

◦定款を作成する

◦実印を作る

◦必要書類を準備する

◦資本金を振り込む

◦設立の登記申請をおこなう

◦管轄する税務署に「法人設立届出書」を提出する

なお法人化する場合は費用がかかります。

設立するのが株式会社の場合は20万円～30万円程度、合同会社は10万円～15万円程度の費用が必要です。

なお、本格的な不動産投資を目標としている場合は、最初から会社を設立してもよいでしょう。

法人化するのに適したタイミング

不動産投資で法人化するのに適したタイミングはふたつあります。

ひとつ目は個人の所得税率が法人税率よりも高くなったタイミングです。

具体的には個人の課税所得が900万円以下では所得税率は23％ですが、900万円を超えると所得税率が33%となり、法人税の最大税率である23.40%を上回ります。

そのため法人化することで税負担を軽減することにつながるのです。

参考：国税庁『No.2260 所得税の税率』

参考：国税庁『No.5759 法人税の税率』

ただし、法人化する際は、以下のようなデメリットもあります。

◦設立費用や維持費用がかかる

◦長期譲渡所得の税率の優遇がない

◦赤字の場合でも法人住民税の支払いが必要

関連記事：不動産投資で法人化するタイミングやメリットを解説！会社設立手順も

関連記事：副業で会社経営は可能？サラリーマンが起業する際の手順や注意点も

関連記事：不動産投資で合同会社設立は節税になる！法人化のメリットや注意点

法人化を検討する際は、メリットだけでなくデメリットについてもよく理解しておきましょう。

独立後の不動産投資で失敗しないためのポイント

準備不足で独立してしまい、失敗してしまっては元も子もありません。独立後に不動産投資で成功するためには、次のポイントに注意しましょう。

①十分な資金を準備しておく

②会社員のうちに不動産投資の実績を作っておく

③不動産投資の専門知識を身に付けておく

それぞれについて解説します。

①十分な資金を準備しておく

不動産投資で独立を検討する場合、独立してから不動産投資を始める人と、サラリーマン大家さんとして賃貸経営をおこない不動産収入がある程度増えたタイミングで独立するケースの2種類が考えられます。

どちらの場合でも独立する際は、「給与」という安定収入をあきらめることになります。そして給与に代わる資金の準備が不可欠です

特にこれから不動産投資を始める場合は、家賃収入が入るまでは無収入になってしまうため、物件購入用の初期費用とは別に当面の運転資金と生活費を確保しておく必要があります。

また空室などで想定した家賃収入が得られない場合は、ローン返済やランニングコストの支払いを手元の資金から持ち出す必要も考えられます。そのため余剰資金も必要です。

なお、初期費用の目安は、頭金として物件価格の1割～3割程度、諸費用は物件価格に15%程度です。

ランニングコストは、家賃収入の20〜30%程度が目安となります。

独立したことで給与がなくなることを理解したうえで、十分な資金を用意しましょう。

もし十分な資金が準備できない場合は、独立する前にサラリーマン大家さんとして不動産投資をおこない、資金を貯めるとともに実績を積むことをおすすめします。

②会社員のうちに不動産投資の実績を作っておく

独立してから不動産投資を始めることも可能です。しかしサラリーマンのうちに不動産投資をおこない、ある程度の不動産所得を得られるようになってから独立するほうが、資金面やノウハウ、人脈面において有利なため、成功しやすいと考えられます。

特に独立直後で安定した収入がない状態では、不動産投資ローンの融資審査に通過できない場合があります。

高額な収益物件を購入するためには金融機関からの融資は必要不可欠です。

融資を受けられなければ、独立直後に事業がとん挫してしまうおそれもあります。

しかしサラリーマン大家として不動産投資で実績を積んでいれば融資審査において有利に運びやすく、また収益物件が資産として評価されるため融資審査に通過する可能性もが高まります。

③不動産投資の専門知識を身に付けておく

不動産投資を始めるにあたって、不動産投資に関する知識を身に付けておきましょう。

不動産投資の基本的な知識を身につけていれば、物件価格や利回りが適切であるか判断できるため、物件選びに役立ちます。

節税のために税金の仕組みやリスク管理や、物件管理の知識も必要です。

不動産投資の知識を身に付ける方法は、市販の書籍を読んだり、セミナーに参加したり、不動産投資会社の面談を利用するとよいでしょう。

参考記事：不動産投資会社との面談の目的とは？事前準備しておきたい4つのこと

不動産業者の中には、詐欺まがいの方法で取引を持ちかけてくる場合もあります。そういった悪徳業者に騙されないために、かならず不動産投資の知識を勉強しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産投資をおこなうためには資格や免許は必要ありません。だれでもおこなえる事業であるため、不動産投資は独立しておこなう事業に向いていると言えます。

ただしサラリーマンを辞めて独立することで、給与という安定した収入をあきらめることになります。そのため当面の運転資金や生活費として十分な資金を準備しておく必要があります。

もし資金を準備できない場合は、サラリーマンのあいだに不動産投資をおこない、必要な資金を作るとともに実績を作ることをおすすめします。

独立後も不動産投資で十分な収入を得られるよう、万全の体制で独立に臨みましょう。