【不動産投資初心者向け】よくある質問をQ&A形式で詳しく解説！

不動産投資に興味があっても、不安や疑問が多くて最初の１歩を踏み出せない人は少なくないでしょう。

そこで今回は、不動産投資を検討中の方や不動産投資初心者の方に向けて、基礎知識・物件選び・融資・管理・その他に分け、「よくあるご質問」としてまとめました。

ぜひ参考にしてください。

不動産投資でよくある質問【基礎知識】

Q不動産投資はだれでもできる？

A

はい。だれにでもできる投資です。サラリーマンや公務員、自営業など、本業を持っているさまざまな業種の人も不動産投資をおこなっています。年代も20代から定年後までと幅広いです。また不動産投資初心者の人も多数、活躍しています。

Q不動産投資のメリットは？

A

不動産投資の主なメリットは次のようなものがあります。

◦少ない自己資金でも始められる

不動産投資は、金融機関で不動産投資ローンを組むのが一般的です。そのため少ない自己資金でも不動産の購入ができます。またローンの返済は家賃収入を充てるので、家計を圧迫しにくいのもメリットです。

◦生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを利用する際、団体信用生命保険に加入することで、ローン返済中に契約者本人に万が一のことがあっても保険会社がローンの残債を払ってくれます。無借金となった収益物件は家族が引き継ぎます。

引き続き賃貸経営をおこなって家賃収入を得ることもできますし、物件を売却してまとまった現金にすることも可能なので、生命保険代わりになります。

◦節税効果がある

不動産の購入時にかかった初期費用や、収益物件の運用中に支払った費用は経費計上が可能です。

また不動産投資で赤字になった場合は損益通算をおこなって、本業の給与所得と相殺できるため、所得税や住民税の節税につながります。

◦私的年金代わりになる

不動産投資は入居者がいるかぎり長期にわたって安定した家賃収入を得られるため、私的年金として老後に備えることができます。

関連記事：不動産投資のメリット８つを解説！デメリット・リスク対策方法も

Q不動産投資にリスクはある？

A

投資である以上リスクは避けられない場合もあります。ただ不動産投資のリスクは、ほかの投資と比べてあらかじめ対策が立てやすく、正しい方法で対策をおこなうことでリスクを最小限に抑えることが可能です。

おもなリスクには以下のようなものがあります。

・空室リスク

・家賃下落リスク

・家賃滞納リスク

・金利上昇リスク

・災害リスク

・物件価格下落リスク

関連記事：不動産投資のメリット８つを解説！デメリット・リスク対策方法も

Q初期費用とランニングコストの内容は？金額の目安は？

A

不動産投資では、「購入時」と「保有時」それぞれに費用が発生します。以下は主な費用です。

【物件購入時に必要な諸費用】

◦登録免許税

◦不動産取得税

◦印紙税

◦固定資産税の日割り分

◦損害保険料

◦ローン事務手数料

◦仲介手数料

不動産投資ローンを利用した場合の諸経費の目安は、新築か中古かによって変わりますが、物件価格の6％～10%程度が目安です。

なお上記の諸費用とは別に頭金として物件価格の1割～3割程度を用意するのが一般的です。

関連記事：不動産投資の初期費用の種類と目安額！できるだけ安くする方法は？

【物件を保有中に必要なランニングコスト】

◇毎月必要になるもの

◦管理費（区分マンションの場合）

◦修繕積立金

◦管理委託手数料（管理業務を委託している場合）

◇不定期で必要になる費用

◦設備の修繕費、交換費用

◦退去後の原状回復費用（室内クリーニングや内装など）

◦仲介手数料、宣伝広告費（仲介業者を通して成約した場合の成功報酬）

◇年に一度必要になる費用

◦固定資産税・都市計画税

ランニングコストは物件の築年数などによって異なりますが、目安は家賃収入の20%～30%程度が目安となります。

関連記事：不動産投資に必要なランニングコストとは？コストカットは可能！

Qレバレッジとは？

A

テコの原理のことです。不動産投資では、金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金の何倍もの物件を運用して利益を得ることが可能になります。

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

Q表面利回りと実質利回りの違いは？

A

表面利回りは、単純に年間賃料収入を購入価格で割っただけの利回りです。

（年間家賃収入÷物件価格）×100

一方、実質利回りは年間家賃収入からランニングコストを差し引き、購入価格で割って計算します。

（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

費用などが反映されているため、より実際の利回りに近い数字です。そのため、物件の収益力を評価する際は実質利回りを使用しましょう。

関連記事：不動産投資の実質利回りと表面利回りの違いは？シミュレーション比較

Q不動産投資は節税になりますか？

A

不動産投資をおこなうことで減価償却費をはじめ、さまざまな費用が経費として認められるため収益が圧縮されて節税につながります。また不動産所得が赤字の場合、損益通算をおこなうことで課税所得が減り、税金の還付を受ける可能性が高くなります。

そのほかにも確定申告を青色申告でおこなえば、さらに所得税や住民税が軽減されます。

ただ不動産投資はあくまで収益を得るのが目的であることは忘れないようにしましょう。

なお不動産投資をおこなうことで相続税の節税には大きな効果が期待できます。。

現金で相続するよりも、不動産で相続することで相続税の計算の基準となる相続税評価額を大幅に引き下げることができ、結果的に相続税の節税につながります。

関連記事：不動産投資で節税できる仕組みや理由を税金の種類別に詳しく解説！

Q勤務先が副業禁止でも不動産投資はできる？

A

不動産投資は副業とみなされない場合が多く、副業が禁止されている公務員の人でも制限されないケースが多いです。ただし、条件などが異なる場合もあるため、あらかじめ上司や担当部者に相談することをおすすめします。

特に公務員の場合は注意が必要です。

関連記事：家賃収入は副業にあたらない？会社員の不動産投資で注意するポイント

不動産投資でよくある質問【物件選び】

Q収益物件を選ぶ際のポイントは？

A

不動産投資は長期にわたっておこないます。そのため現在の状況だけでなく、将来の周辺環境の変化にも注意しましょう。今は利便性がよく、賃貸需要が高くても将来は変わってしまう可能性はあります。

反対に、今は人気がなくても、再開発によって賃貸需要は上昇することも十分考えられます。周辺の開発計画は区役所や市役所で確認することができます。現在の環境だけでなく、将来の環境もあわせておさえておくことが大事です。

Q避けたほうがよい物件は？

A

違法建築や再建築不可物件、近隣に嫌悪施設のある物件、災害リスクの高い地域の物件はリスクが高いため避けたほうがよいでしょう。

こういった物件を選ばずに済むよう、事前調査をおこなったり、ハザードマップなどで確認したりするほか、かならず現地調査をおこなうことをおすすめします。

関連記事：不動産投資でハザードマップの確認が重要！災害リスクの備え方

Q利回りは高い方が良い？

A

利回りの高い物件はリスクも高いため、利回りの高さだけで物件を選んでしまうと思わぬ失敗につながる可能性があるため注意が必要です。

特に地方の物件は空室リスクが高く、入居が付かず価格を下げて物件を売りに出しているケースもあります。

利回りが高い理由を見極めたうえで、納得できるのであれば購入を検討してもよいでしょう。

関連記事：不動産投資の実質利回りと表面利回りの違いは？シミュレーション比較

不動産投資でよくある質問【融資】

Q不動産投資で必要な自己資金はいくらくらい？

A

不動産投資ローンを利用した場合、諸経費として物件価格の6％～10%程度が諸費用として必要になります。また頭金として物件価格の1割～3割程度を用意するのが一般的です。

たとえば3,000万円の物件を購入する場合、諸費用として180万円～300万円、頭金が300万円～900万円、必要な自己資金は合計で480万円～1,200万円が必要になる計算です。

ただ、不動産投資では予定外の支出が必要になるケースも多いため、ある程度の資金を手元に残しておくと安心です。

関連記事：不動産投資の初期費用の種類と目安額！できるだけ安くする方法は？

Q不動産投資ローンはいくらくらい借りられる？

A

一般的に不動産投資ローンの融資限度額は、年収の7倍～10倍程度が目安と言われています。例えば年収500万円であれば、3,500万円～5,000万円まで借りられる可能性があります。

ただ、属性が高い人の場合はそれ以上の融資をうけることも可能です。

関連記事：不動産投資ローンは年収の何倍が融資上限？融資審査を有利にする方法

Q住宅ローンの返済中でも不動産投資ローンを組むことは可能？

A

自宅の住宅ローンの返済中でも、不動産投資ローンを組むことは可能です。ただし、借入残額や個人属性などによってローンを組めない可能性もあります。

融資を申し込む前であれば、住宅ローンについて相談し、判断を仰ぐとよいしょう

関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンを併用する際の順番による注意点

Qローン特約とは？

A

ローン特約は、買主がローンを使って物件を購入する場合、融資審査に通らなかった場合は無条件で契約解除ができるという特約です。なお、ローン特約が適用されると、契約締結時に支払った手付金は買主のもとへ返還されることになっています。

買主は物件を取得できませんが、金銭的な損失は避けることができるのです。

不動産投資でよくある質問【管理会社】

Q管理委託手数料の相場は？

A

委託する管理業務の範囲などによって異なりますが、賃料の５％～８%/月が相場です。

管理委託手数料が安い場合、必要な業務が別途料金になっている場合もあります。

管理会社を選ぶ際は、複数社から見積りを取り、料金形態をはじめ、どのような業務が料金に4含まれているのか比較したうえで決めるとよいでしょう。

Q収益物件は自主管理できる？

A

不動産投資にかかわる管理業務は多岐にわたります。そのため、不動産投資初心者の人や、サラリーマンのように本業を持つ人に自主管理はむずかしいと言えます。

費用はかかりますが、設備の故障など早急な対応が必要なケースも多いため、不動産管理会社に任せるのがおすすめです。

不動産投資でよくある質問【その他】

Q不動産投資詐欺が心配……見きわめる方法はある？

A

不動産投資詐欺でよくある手口は、手付金などを持ち逃げするそもそも実態のないパターンと、儲からない物件を高く売りつけようとするパターンが多くみられます。

またセールトークでは、「絶対に値上がりする」「早くしないと他で決まってしまう」「今日だけ特別オファーです」など、契約を急かす言動が多いため、セールスマンがこういった言動をした際は注意が必要です。

詐欺に騙されないためには、その場で即決せず、一旦持ち帰ることです。信頼できる会社かどうか、物件に問題はないかなど、しっかり調べたうえで判断することが大事です。

関連記事：不動産投資の詐欺手口と対策方法！要注意なセールストークとは

Q確定申告は必要ですか？

A

サラリーマンの場合、不動産所得が２０万円以下であれば確定申告は必要ありません。ただし、不動産所得が赤字だった場合は本業の給与所得と損益通算をおこなうことで、税金を還付してもらえる可能性があります。

確定申告が必要なのにもかかわらず申告をおこなわなかった場合は、延滞税などの罰を課されるので注意しましょう。

まとめ

不動産投資についてのよくある質問をＱ＆A形式でご紹介しました。不動産投資は大きなお金が動くこともあり、不安を感じる人も多いでしょう。今回ご紹介した質問に対する回答を参考にして、ぜひ不動産投資をご検討いただけたらと思います。