【初心者向け】不動産投資を成功させるルールとは？基礎知識も紹介

不動産投資をおこなうからには「成功したい！」と思うのは当然のことです。では不動産投資で成功するためには、どのような点に留意すれば不動産投資を成功できるのでしょうか。

そこで今回は、不動産投資で成功するために覚えておきたいルールについて解説します。またこれから不動産投資を検討している人に向けて、不動産投資の基礎知識の内、一部を紹介しています。

不動産投資に興味はあるが、最初の1歩が踏み出せない人はぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資の基礎知識

不動産投資とは、購入した不動産を他者に貸して賃料を受け取ったり、不動産を売却して売却益を受け取ったりする投資方法です。

ここでは投資対象となる不動産の種類をはじめ、仕組みや利回りなど不動産投資の基礎知識を紹介します。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資の利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

インカムゲインとは家賃収入をいい、キャピタルゲインは売却益を指します。

インカムゲインは短期間で大きな利益を得ることはむずかしい反面、物件を保有し、入居者がいるかぎりは安定した家賃収入を長期にわたって得られるのがメリットです。

キャピタルゲインは、まとまった額の収益を得ることも可能です。しかしそのためには、将来的に値上がりする土地を選んだり、購入したときよりも土地が高くなったタイミングで物件を売却したり、売買のタイミングを見極めなくてはなりません。

売却するタイミングを間違えてしまうとキャピタルロス（売却損）になってしまうため、不動産の売買に慣れていない初心者には不向きです。

不動産投資の種類

不動産投資で投資対象となる不動産には、アパートやマンションなどの居住用物件をはじめオフィスビルや店舗物件、病院、老人ホーム、駐車場などさまざまな種類があります。築年数、マンションかアパートか、新築か中古か、都心部か地方都市かなど物件の種類は多岐にわたります。

ここでは、おもな不動産投資の種類を紹介します。

区分マンション

マンションの一戸を購入して賃貸して家賃を得ます。

建物ごと購入する場合に比べて価格が安いため、少ない自己資金ではじめることができるのがメリットです。

ただし区分マンションを1戸しか所有してない場合、入居者が見つからないと家賃収入は0円となってしまいます。また区分マンションは一棟物件や戸建て賃貸に比べると利回りは低めです。

そのため区分マンションに投資する際は、都心部に位置し、駅から近く利便性がよいなど、賃貸需要の高い物件を選ぶとよいでしょう。

一棟物件（アパート・マンションなど）

マンションやアパートなどの建物を一棟丸ごと購入し、一部屋ずつ賃貸し、賃料を得ます。

一棟物件に投資するメリットは、複数の部屋を貸し出すため、満室の場合はまとまった額の賃料収入が得られる点です。

もし1室が空室でも、ほかの部屋に入居者がいれば空室の賃料を補うことにつながります。

ただし、一棟物件は建物と土地の両方を購入するため、区分マンションに比べると価格は高く、初期費用も高額です。同時に借入額も多くなるため、しっかりとした空室が必要になるでしょう。

また建物全体を維持するため、維持管理費も高額になりがちです。

特に高額の一棟マンションはリスクが高く、不動産投資初心者にはハードルが高いです。初心者が一棟投資をおこなう際は、比較的手頃な価格で購入できる中古の一棟アパートがおすすめです。

戸建て賃貸

戸建て住宅を購入して賃貸し、家賃収入を得ます。中古の戸建ては比較的安価な物件の多く、少ない初期費用で不動産投資をはじめることも可能です。

戸建て賃貸物件のターゲットはおもにファミリー層となるため、長期入居が見込めるのがメリットになります。一方でタイミングによっては入居者が見つからず、空室期間が長引くケースもあるため注意が必要です。

戸建て賃貸は単身向け物件とは異なり、最寄駅からの近さよりも近隣に幼稚園や学校などがある閑静な住宅街のほうが好まれる傾向にあります。

そのため多少不便な立地でも、周辺環境によっては入居者が見つかりやすいと言えるでしょう。

その他の投資物件

◦駐車場経営

所有している土地の活用方法のひとつとして、また借りた土地を利用しておこないます。

将来的に使い道が決まっている土地の一時利用として駐車場経営をおこなう場合も少なくありません。

駐車場経営の種類には、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。

月極駐車場は、決まった相手に月単位で駐車場を賃貸して賃料を得ます。

月極駐車場のメリットは設備にかける費用が最小で済む点です。未舗装の土地にロープなどで区分けするだけでも営業が可能です。

コインパーキングは、パーキング用の設備が必要になりますが、初期費用に関しては契約するコインパーキングの運営会社が負担するケースが多いです。

どちらも少ない初期費用ではじめることができるため、できるだけ初期費用をかけずに不動産を活用したいと考えている人に向いています。

ただし不動産投資で駐車経営をおこなった場合、固定資産税の軽減措置の対象外となるため、通常の更地と同じ扱いになります。

また周辺の駐車場の需要の有無によっては賃料収入が得られません。あらかじめ需要の有無などを確認するとよいでしょう。

◦コインランドリー経営

所有している土地を利用してコインランドリー経営をおこないます。

コインランドリー経営はランニングコストが低いことから、比較的高い収益性が期待できます。

またコインランドリーのフランチャイズに加入すれば、運営側のさまざまなノウハウを活用できるなどのメリットがあります。

その一方で、建物の建築費、洗濯機や防犯カメラといった設備が必要となるため、初期費用は高額です。フランチャイズ契約した場合、契約料も発生します。

最近はカフェなどを併設したり、羽毛布団も与える大型洗濯機を設置したり、新しい業態のコインランドリーも増え、利用者のニーズが高まっています。

不動産投資の利回り

利回りとは、投資金額に対して得られる利益の割合をいいます。その物件でどのくらいの収益が得られるのか、何年で投資した資金を回収できるのかなどの指標となる数字です。

不動産投資でよく使われる利回りとして、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出します。

◦表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

実質利回りは、購入時の諸費用や必要経費（ランニングコスト）などを反映させて計算します。

実質利回り＝（年間家賃収入−必要経費）÷（物件購入価格+購入時の諸経費）×100

各経費を反映させない表面利回りだけを見て物件を購入すると実際の収益との差額が大きくなるため、収益物件を検討する際は実質利回りで検討するとよいでしょう。

不動産投資で成功するために覚えておきたいルール

不動産投資で成功するためには大事なポイントがいくつかあります。このポイントをルールとしておぼえておくことで、不動産投資の失敗を防止することにつながるのです。

ここでは不動産投資で留意しておくべきポイントを紹介します。

リスクを把握したうえで適切な対策をおこなう

不動産投資も投資である以上、リスクはあります。しかし不動産投資のリスクはあらかじめ対策をおこなうことでリスクを最小におさえることにつながります。

ここでは不動産投資のおもなリスクと、それぞれの対策方法を紹介します。

関連記事：不動産投資のおもな8つのリスクの対策方法をわかりやすく解説！

空室リスク

不動産投資をおこなううえで切っても切り離せないリスクです。

賃貸需要の高い収益物件を選ぶのはもちろん、物件の運用後も状況に合わせた空室対策をおこなうことが大事です。

不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、入居者に継続して居住してもらうのが一番です。そのため長期間入居してもらえるよう入居者ニーズの高い設備を導入したり、入居者からのクレームなどに早急に対応したり、入居者の満足度を高める工夫をおこなうとよいでしょう。

空室対策にはさまざまな方法がありますが、空室の原因を把握したうえで最適な空室対策をおこなうことで、最大の効果につながるでしょう。

関連記事：効果的な空室対策！家賃を下げる前に検討したい 7つの対策方法

家賃下落リスク

不動産投資では、経年によって物件の建物の価値が低下し、それにともない家賃も下落するのが一般的です。しかし家賃が低下すると収入が減り、結果的にキャッシュフローが悪化するおそれがあるため注意が必要です

物件の価値が落ちるのを防ぐためには、不動産投資をはじめる段階で資産価値の落ちにくい物件を選ぶ必要があります。駅から近く利便性がよいなど賃貸需要が高い物件は、空室になっても次の入居者が見つかりやすく、空室期間を最短におさえることができます。

また老朽化した建物の外壁は、塗装や屋根の葺き替えなどをおこなうことで見た目がきれいになります。室内は内見者に「住みたい」と思ってもらえるよう、くまなくクリーニングをしたり、壁紙を交換したり、清潔にしておきましょう。

また新しい設備を導入して物件に新しい価値を付加するのも、家賃下落を抑えるよい方法のひとつです。

災害リスク

地震大国とも呼ばれる日本では、全国どこにいても地震に遭う可能性があります。また近年は風水害も増えています。こういった自然災害や火災などで建物が損壊してしまうと不動産投資を継続できなくなるおそれもあります。

災害による損害を完全に防ぐことはむずかしいですが、火災保険や地震保険に加入することで損害を補填できます。

また新耐震基準の建物を選ぶことで地震による建物の倒壊防止につながるでしょう。

そのほかに、物件を購入する際はかならず地域のハザードマップを確認し、どういった災害が起きる可能性があるのか、どの程度の被害が予測できるのか、いざというときの避難場所などを確認しておくとよいでしょう。

関連記事：不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

利回りを過信しない

前述したように、利回りは物件を選ぶ際の指標として使用しますが、利回りはあくまで想定上の数字でしかありません。そのため利回りを過信して物件を購入してしまうと、想定した収益がでなかったり、赤字になったり、不動産投資の世界ではマイナスになるケースもあるため注意が必要です。

特に利回りが相場よりも高すぎる物件は、なんらかの理由で物件価格が安くなっているため高利回りになっている可能性があります。

たとえば建物や設備が著しく老朽化しているなどの理由で、相場よりも安い価格が設定されているケースはめずらしくありません。しかしこういった物件は高額な修繕費が必要になるため、高利回りだったとして修繕費を含めた利回りを計算してみると、却って利回りが低くなる場合もあるため注意が必要です。

また入居者が付かない物件の場合は、とにかく手放したい売主が相場よりも安い価格を付けているケースもあります。

このように相場より大幅に高い利回りになるには理由があります。まずは高利回りになっている理由を確認し、それによって購入するかどうか検討することをおすすめします。

不動産業者のセールストークを鵜呑みにしない

残念ながら、世の中には正直な不動産業者ばかりとはかぎりません。なかには、相場よりも高い価格で物件を売り付けたり、賃貸需要の低い収益物件をさも価値が高いように見せかけたりする悪徳不動産業者も存在します。

しかし不動産投資の経験のない人のなかには、「不動産のプロが言うのだから間違いないだろう」と不動産業者のセールストークを鵜呑みにして、すすめられるがまま売買契約を結んでしまうケースもあるのです。

こういった業者を避けるためには、不動産投資の基礎知識を覚えることがおすすめです。

たとえば周辺の賃料相場や入居率、該当物件の利回りなどを確認することで、物件の良し悪しを判断する際の指標となります。

またその場で契約は交わさないことも重要なポイントです。提案を受けたあとは一旦持ち帰り、物件価格や賃貸需要、利回りなどを念入りに調査し、購入するかどうか判断しましょう。

無理な借入をおこなわない

不動産投資では、収益物件を購入するにあたって金融機関から融資（不動産投資ローン）を受けるのが一般的です。

しかし借入額が大きすぎると金利も高くなるため月々のローン返済が負担になり、返済が滞ってしまうケースがあります。

不動産投資のローン返済は物件の家賃収入からおこなうのが一般的です。通常、想定した家賃収入があればローン返済はむずかしくありません。

しかし、退去が重なり空室が増えたり、設備などの故障などで高額の修繕費が発生したり、なんらかの理由でキャッシュフローが赤字になる場合もあります。

キャッシュフローの赤字が一時的なものであれば問題はありませんが、赤字がつづく場合は注意が必要です。

赤字でも自己資金に余裕があれば持ち出しで対応できますが、手元に資金がなくなってしまえばローンの返済が滞ってしまい、最終的には収益物件を差し押さえられるおそれもあります。

金融機関から融資を受ける際は返済プランをシミュレーションし、無理のない範囲でおこなうとよいでしょう。「この程度なら返済できるだろう」など、見通しの甘い返済プランはリスクが高いため注意が必要です。

かならず確定申告をおこなう

不動産投資で、一定額以上の不動産所得があった場合は確定申告をおこなわなければなりません。

サラリーマンが不動産投資をおこなっている場合は、不動産所得が20万円を超えると確定申告をおこなう必要があります。

ただし不動産投資が赤字だった場合、給与所得などと損益通算することで節税につながる可能性があります。

損益通算とは、赤字の所得と黒字の所得を合算して課税所得を算出する会計処理で、確定申告時におこないます。

黒字所得から赤字所得を差し引くことで課税所得が減少し、その結果課税される所得税や住民税が少なくなるのです。

関連記事：不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

関連記事：不動産投資で節税できる仕組みや理由を税金の種類別に詳しく解説！

なお確定申告が必要なのにもかかわらず申告をおこなわない場合は、延滞税などのペナルティが課されるため、確定申告はかならずおこないましょう。

関連記事：サラリーマンで不動産投資をしている場合の確定申告のやり方や注意点

相続税の節税もできる

不動産投資をおこなうことで相続税対策になります。

相続税は財産の相続税評価額によって決まりますが、現金や株券など有価証券類の評価額は額面通りです。

しかし不動産の評価は時価よりも約70％～80%程度になるため、相続税が少なくて済みます。またアパートなどの収益物件に使用する建物が建っている場合は、さらに評価額が下がります。すべての要件を満たせば、時価よりも50％程度まで評価額を圧縮できる可能性があります。

相続税を節税したい場合は、現金や有価証券で相続するよりも、不動産で相続することで節税につながるのです。

関連記事：不動産投資で節税できる仕組みや理由を税金の種類別に詳しく解説！

まとめ

不動産投資で成功するために留意しておくべきルールについて解説しました。

大事なのは、不動投資のリスクを把握したうえで、適切な方法でリスク対策をおこなうことです。

また不動産業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分自身でしっかりと詳細を調べたり、無理のない返済プランを立てたり、ひとつひとつクリアすることで、不動産投資を成功に近付けることにつながるでしょう。