サラリーマンで不動産投資をしている場合の確定申告のやり方や注意点

会社に勤めるサラリーマンが不動産投資をおこない家賃収入を得た場合、確定申告が必要になる場合もあるため注意が必要です。

では不動産投資をおこなうサラリーマンに確定申告が必要になるのは、そのようなケースなのでしょうか。

今回は不動産投資をおこなうサラリーマンの確定申告について、確定申告が必要なケースや、確定申告に必要な書類から納付方法までを流れに沿って解説します。

節税のためにも確定申告を正しくおこないましょう。

サラリーマンの不動産投資は確定申告が必要になるケースがある

「確定申告」とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得額に対して課せられる所得税を計算し、税務署に報告・納付する（または還付される）手続きのことです。

確定申告には期限があり、原則として対象となる年の翌年2月16日から3月15日までが申告期限となります。

勤務先から給与を得ているサラリーマンは、年末調整で1年間の所得税額を計算し、納税は給与から天引きされるため確定申告をおこなう必要はありません。

しかし、給与所得以外の所得がある場合などは確定申告が必要になることもあるため、注意が必要です。

ここでは不動産投資をおこなっているサラリーマンに確定申告が必要なケースを解説します。

サラリーマンの不動産投資で確定申告が必要になるケース

サラリーマンで確定申告が必要になるのは、おもに以下のようなケースが該当します。

◦給与の年間収入金額が2,000万円を超える人

◦1ヶ所から給与の支払いを受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人

◦2ヶ所以上から給与の支払いを受けている人で、主たる給与以外の給与の収入金額と給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人

参考：国税庁『No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人』

したがって、サラリーマンが不動産投資をおこなった場合、不動産所得が20万円を超えていれば確定申告が必要になります。

なお、不動産所得とは、年間不動産収入（家賃収入や礼金など）から年間必要経費（固定資産税や修繕費など）を差し引いた金額です。

たとえば、家賃など年間不動産収入が60万円で、年間必要経費が12万円だった場合、不動産所得は48万円となり確定申告が必要になります。

ただし不動産所得が20万円以下であっても、それ以外の給与所得（雑所得など）を加えて20万円を超えた場合は確定申告が必要になります。

不動産収入と必要経費の種類

不動産収入や必要経費として認められる支出には、以下のような種類があります。

【おもな不動産収入の種類】

◦賃料収入（家賃、地代、駐車代金など）

◦礼金

◦更新料

◦共益費など（徴収している場合）

◦自動販売機の収入など（設置している場合）

【おもな必要経費の種類】

◦借入金の利息部分

◦管理費・管理委託料

◦修繕費（メンテナンス費用、設備の交換費用など）

◦入居者募集費用（仲介手数料のほか、広告宣伝費など）

◦減価償却費

◦専門家への報酬（司法書士や税理士へ顧問料、相談料など）

◦損害保険料（火災保険料や地震保険料など）

◦雑費（交通費、通信費用、交際費、消耗品費

◦税金（固定資産税・都市計画税、登録免許税、不動産取得税など）

関連記事：不動産投資の確定申告で必要経費にできる費用とできない費用を解説

不動産投資で経費として認められるのは「不動産投資のための支出のみ」です。

そのため、不動産投資に関係なく課税される所得税・住民税、法人税は不動産投資の経費には認められません。

税金については細かな規定があるため、支出が経費として認められるかどうか判断に迷うこともあります。その場合は税理士などに相談することをおすすめします。

不動産所得が20万円以下でも確定申告をおこなったほうがよいケースもある

前述したように、サラリーマンが不動産投資をおこなった場合、確定申告が必要になるのは不動産所得が20万円を超えたときです。

しかし不動産所得がマイナス（赤字）の場合は、「損益通算」によって税金が還付される可能性があるため確定申告をおこなうことをおすすめします。

損益通算とは、本業の給与所得と不動産所得の赤字分を相殺する会計処理です。

不動産所得の赤字分が本業の給与所得から差し引かれるため、総所得の金額が減少し、その結果に課税される所得税も減少します。

そのため、不動産所得が赤字の場合は確定申告をおこないましょう。

関連記事：不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

不動産投資をおこなうサラリーマンのための確定申告ガイド

ここでは不動産投資をおこなっているサラリーマンに向けて、知っておきたい確定申告の内容を解説します。

知らないと損をすることもあるため、ぜひ参考にしてください。

確定申告方法は2種類ある

不動産投資の確定申告をおこなう際は、「白色申告」と「青色申告」の2種類のどちらかでおこないます。

白色申告は単式簿記を使用するため手間がかからない反面、節税の恩恵はほとんどありません。

青色申告は複式簿記で記帳をおこないます。単式簿記に比べると専門的な知識や手間が必要です。しかし青色事業専従者給与を経費計上することが可能です。また最大65万円の特別控除を受けられるなど、税制上のメリットが多いのが特徴です。

なお青色で確定申告をおこなう場合は、あらかじめ「開業届」を提出したうえで、確定申告をする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出しておく必要があります。

また最大65万円の控除を受けるためには、不動産投資が「事業的規模」であることが条件になります。

事業的規模の目安は「5棟10室（戸建てで5棟、区分所有で10室）」です。事業規模でない場合は青色申告でも10万円の控除となります。

サラリーマンで不動産投資では、いきなり事業規模ではじめるケースは極めて稀なため、青色申告しても10万円の控除となる場合がほとんどです。しかし10万円といえども節税効果があるのは見逃せません。

特に将来的に不動産投資の規模を拡大したい人や、節税効果を得たい人には青色申告をおすすめします

確定申告のおもな流れ

ここでは確定申告をおこなう際のおもな流れを紹介します。

◦STEP1.確定申告に必要な書類を準備する

◦STEP2.確定申告書を作成する

◦STEP3.確定申告書を税務署に提出する

◦STEP4.税金を納付する（または還付を受ける）

それぞれのステップごとに詳しく解説します。

STEP1. 確定申告に必要な書類を準備する

確定申告書に必要となる、不動産所得に関係する書類を準備します。おもな書類には以下のようなものがあります。

◦確定申告書

◦身分証明書（マイナンバーカードや運転免許証など）

◦賃貸借契約書

◦家賃収入の明細がわかる資料

◦固定資産税の納税通知書の写し

◦管理費や保険料、修繕費の支払額がわかる資料

◦ローンの返済表

◦源泉徴収票

必要な書類が手元にない場合は、管理会社やローンを組んでいる金融機関などに書類の手配を依頼しましょう。

確定申告期間は、毎年2月16日～3月15日です。

納付期限までに税金を納めなかった場合には、延滞税が加算されますので注意が必要です。

期限内に申告できるよう、余裕持って準備するとよいでしょう。

STEP2.確定申告書を作成する

準備した書類を基に確定申告書を作成します。

所定の確定申告書に必要事項を記載していきましょう。

手書きで申告書を作成する場合は、国税庁の確定申告専用ホームページから確定申告書をダウンロードするか、最寄りの税務署の窓口でもらってきましょう。また郵送してもらうこともできます。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅にいながらパソコンやスマホで確定申告書を作成し、そのまま申告することも可能です。

そのほか、市販の会計ソフトを利用して確定申告書を作成することもできます。

STEP3.確定申告書を税務署に提出する

作成した確定申告書を税務署へ提出します。

提出は以下のいずれかの方法でおこないます。

◦税務署に送付する（郵便物または信書便）

◦税務署備え付けの時間外収受箱への投函する

◦税務署または確定申告会場で直接提出する

◦パソコンやスマホからe-Tax（オンライン電子申告システム）で提出する

なお確定申告書を送付する場合は、かならず郵便物（第一種郵便物）または信書便で送付する必要があります。宅配便やバイク便では送れないため注意しましょう。

また期限内申告と認められるためには、確定申告期限日の消印が押されている必要があります。たとえ期限の最終日に郵便ポストに投函した場合でも、集配の時間によっては消印が翌日になるケースもあるため注意が必要です。

税務署に備え付けの時間外収受箱は、税務署が閉庁している時間帯のみ利用可能です。深夜でも投函できるため、確定申告期限最終日の夜に投函すれば期限内の提出とされます。

手渡しや郵送では期限に間に合わない場合は、時間外収受箱を利用するとよいでしょう。

STEP4.税金を納付する（または還付を受ける）

税金の納付は以下のいずれかの方法でおこないます。

◦現金で納付する

納期限までに金融機関（日本銀行歳入代理店）または所轄の税務署窓口にて現金で納付します。

◦振替納税

納税者名義の預貯金口座から税金を引落して納付します。振替納税をおこなう際は、納期限までにe-Taxまたは書面で預貯金口座振替依頼書を提出する必要があります。

なお、引き落としは4月下旬ごろになります。

◦ダイレクト納付（e-Taxによる口座振替）

納税者名義の預貯金口座から、即時または指定した期日に税金を引落して納付する方法です。事前にe-Taxから開始の手続きをおこなった上で、税務署にダイレクト納付利用届出書を提出する必要があります。

◦インターネットバンキングなどで納付する

インターネットバンキングやATMから納付する方法です。利用する際は、あらかじめ所定の手続きが必要になります。

◦クレジットカードによる納付

インターネットを利用してクレジットカードで納付をおこないます。その場合、納付税額に応じた決済手数料がかかるため注意しましょう。

◦スマホアプリによる納付

スマホアプリ決済を利用して納付する方法です。利用可能なアプリの種類や納付できる上限額が決められています。

なお、還付が発生する場合は、申告後1～2か月程度で指定した口座に還付金が振り込まれます。e-Taxの場合は3週間程度で還付金が振り込まれます。

正しく確定申告しなかったときのペナルティ

確定申告が必要だったにもかかわらず期限内に申告できなかったり、申告すべき数字よりも少ない数字で申告したり、なんらかの理由で確定申告が正しくおこなわれなかった場合はペナルティが課されるため注意が必要です。

また確定申告をしなかった行為そのものが悪質だと判断された場合は、刑事罰の対象となる可能性もあります。

ここでは確定申告に関するペナルティについて紹介します。

延滞税

税金を納付期限までに納めなかった場合に課せられるペナルティです。

納付期限の翌日から完納する日まで日数分の延滞税が発生します。

期限内に確定申告した場合でも、預貯金口座の残高不足などが原因で振替ができなかった際は延滞税が発生するので注意しましょう。

なお、延滞税の最低税率は7.3%、最高税率は14.6％です。

無申告加算税

確定申告が必要なのにもかかわらず、期限内に確定申告をおこなわなかった場合に課せられるペナルティです。

納付すべき税額の50万円までに15％、50万円を超える部分には20％の割合を乗じた税額が加算されます。

ただし、確定申告の期限後、1か月以内に自主的に確定申告しているなど、所定の要件を満たす場合は無申告加算税が免除されます。

また、税務署の指摘を受ける前にみずから期限後申告をした場合は税率が5％に軽減されます。

過少申告加算税

確定申告で、申告額の間違いなどで納める税金が少ない場合に課せられるペナルティです。

ただし、税務署の調査を受ける前に自主的に修正申告をすれば、過少申告加算税はかからないため、気付いた場合ではできるだけ早く修正申告をおこないましょう。

過少申告加算税は増差額に対して10％の税率が課されます。

なお増差税額のうち、当初に申告した税金または50万円のうち大きい方の金額を超過するときには税率が15％になります。

重加算税

帳簿の改ざんをおこない偽りの数字を申告したり、所得を隠したり、意図的に所得を隠した場合は重加算税が課せられます。

過少申告の場合は足りなかった税額に35%、無申告の場合は納付すべき税額に40%の割合を乗じた金額が加算されます。

まとめ

サラリーマンが不動産投資をおこなう場合、不動産所得が20万円を超えると確定申告が必要になります。

しかし、不動産所得が赤字になった場合は、確定申告で「損益通算」をおこなうことで節税につながるケースがあることを覚えておきましょう。

確定申告が必要なのにもかかわらず、申告を怠ったり、虚偽の申告をおこなったりしたばあいは、ペナルティが課されるため注意が必要です。

健全な不動産投資をおこなうためにも、確定申告は正しくおこないましょう。