不動産投資を始める動機8選を紹介！主なリスクの種類と対策方法も

「不動産投資に興味はあるが、少しハードルが高い。」

そう考えている人に向けて、不動産投資を始める動機8選を紹介します。

不動産投資を始める動機は人それぞれですが、他者がなにを求めて不動産投資を始めたのかわかれば、あなたが不動産投資を検討するうえでのヒントにつながるかもしれません。

ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで賃料を得ることを目的とした投資方法のひとつです。

賃貸する不動産は、アパートやマンション、オフィスビル、テナント、駐車場、倉庫など多岐にわたります。

不動産投資の収益は2種類ある

不動産投資で得られる収益は2種類あります。

ひとつ目は不動産を賃貸して得る家賃収入（インカムゲイン）です。

ふたつ目は不動産を売却して得る売却益（キャピタルゲイン）です。

家賃収入は、入居者がいれば毎月一定額の家賃を長期にわたって得ることが可能です。短期間で大きな利益を出すことはできませんが、コツコツと収入を積み上げていくことができます。

一方、売却益はまとまった金額を受け取ることが可能です。ただし、購入時の金額よりも売却額が安い場合は、「売却損（キャピタルロス）」になる場合もあります。

理想は、不動産価格が安いタイミングで物件を購入し、賃貸経営で家賃収入を受け取りながら、不動産価格が値上がりするタイミングで物件を売却してキャピタルゲインを得ることです。

ただしキャピタルゲインを意図して狙うためには、不動産の値動きの予測などをおこなう必要があるため、不動産投資初心者にはむずかしいです。

はじめて不動産投資をおこなう場合は、家賃収入をしっかり得られる物件を選ぶことをおすすめします。

不動産投資を始める動機8選

不動産投資を始める動機は人それぞれ異なりますが、「不動産投資をおこなうことで得られるなんらかのメリット」を目的に始めるケースがほとんどでしょう。今回は、不動産投資を始めるおもな動機を紹介します。

動機①所得税や住民税の節税対策

不動産投資で所得税や住民税など税金の節税できる仕組みには「減価償却費」と「損益通算」が深く関係します。

不動産のように資産価値が大きく長期間使用できるものは、購入金額を何年かに分割して費用計上できます。この方法を減価償却と呼びます。

減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できる費用です。

そのため帳簿上は黒字でも、減価償却費を計上することで会計上は経費が増え、所得を少なく申告できるため節税効果が期待できます。

また、不動産の購入後、会計上の支出が収入を上回り、不動産所得がマイナスの場合には、「損益通算」をおこなうことが可能です。損益通算とは、不動産所得が赤字だった場合、その赤字を給与所得などから差し引く会計処理です。

損益通算をおこなうことで、課税対象所得を減らし、結果的に所得税や住民税が減額できる仕組みとなっています。

このように減価償却費と損益通算を上手に活用すれば、手持ちのお金を減らすことなく、税金だけを減らすことができるため節税につながるのです。

不動産投資の節税効果について詳しくはこちら！＞＞不動産投資でできる節税方法！4種類の税金ごとに仕組みを解説

不動産投資でできる節税効果はこちら！＞＞不動産投資の節税効果をシミュレーションで紹介！仕組みや方法を解説

動機②相続税対策

不動産投資が相続税の節税につながる大きな理由は、不動産が時価よりも低く評価されるためです。

たとえば、現金1億円を相続した場合、評価額は額面通り1億円のままです。

しかし1億円で購入した不動産を相続する場合は、時価（実勢価格）よりも安く（7～8割程度に）評価されるのが原則です。

1億円で購入した不動産を例にすると相続税評価額は7,000万円～8,000万円程度まで下がります。

また相続する不動産が賃貸用の物件の場合、さらに評価額が下がる可能性もあります。

このように現金ではなく、不動産の形で資産を保有していたほうが相続税の節税につながります。

不動産投資の節税について詳しくはこちら！＞＞不動産投資でできる節税方法！4種類の税金ごとに仕組みを解説

動機③生命保険代わり

不動産投資では、「団体信用生命保険（団信）」を活用することで生命保険代わりの効果を得ることができます。団信は、不動産投資ローンの契約者が亡くなった（または高度障害に陥った）場合に残った借入額を免除することができ、ローン残債がゼロになる保険です。

団信へ加入しておけば、万が一のことがあっても遺族には無借金となった収益物件が遺されるので、そのまま賃貸経営をおこない家賃を受け取ることができます。また物件を売却してまとまった現金を得ることも可能です。

団信について詳しくはこちら！＞＞不動産投資のがん団信の仕組みを解説！メリット・デメリット・注意点

動機④私的年金の代わり

少子高齢化によって年金受給金額の減少、財源不足、年金受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安の声が大きくなっています。

そのため、年金の不足分を補うために、投資を検討する人が増えています。

不動産投資のおもな収入源は入居者が支払う家賃です。家賃は、入居者がいつかぎり、毎月安定した家賃を長期間にわたって受け取ることが可能です。

たとえば、定年時にローンの返済が終了するように不動産投資を始めれば、定年になると同時に家賃の大部分を年金代わりに受け取ることも可能です。

動機⑤インフレに強い

不動産投資は現物資産である不動産に投資をするため、インフレに強いという特徴があります。現預金などはインフレによって目減りしてしまいますが、現物資産は物価の上昇とともに不動産価格も上がるため資産価値が大幅に下落することは考えにくいです。

また物価上昇によって家賃も上昇傾向となります。そのため、インフレ時は預金などで現金を所有しつづけるよりも、不動産を取得したほうが利益につながることになります。

インフレについて詳しくはこちら！＞＞インフレ対策に不動産投資が向いている理由を解説！現物投資は有利？

動機⑥資産形成と資産運用

不動産投資は、融資を利用することで「レバレッジ」を活かし、効率よく資産を拡大できます。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「少ない自己資金で大きな収益を得る」ことを指します。

一般的に不動産投資をはじめる際は、物件購入費の一部を自己資金で支払い、残り費用の大部分を金融機関の融資を利用します。ようするに融資を受けることで自己資金の何倍もの投資がおこなえ、それだけ大きな利益を得ることができるのです。

たとえば、自己資金500万円で、物件価格500万円・利回り5％の区分マンションを購入した場合、年間家賃収入は25万円です。

しかし、自己資金500万円を頭金にして2,500万円を金融機関から借入れ、物件価格3,000万円・利回り5%の一棟アパートを購入した場合の年間家賃収入は150万円です。

このように同じ自己資金額であっても金融機関から融資を受けたほうが、自己資金だけだった場合に比べて6倍もの収入を得ることができるのです。

自己資金と融資を合わせて収益性を高めることを「レバレッジを効かせる」といいます。

このようにレバレッジを効かせることで、通常よりも速いスピードで資産を大きくすることが可能になるのです。増やした資産は、新たな収益物件の購入資金や、ほかの投資資金にするなど自由に活用できます。

なお、金融機関から融資を受けて投資を始められるのは不動産投資の大きなメリットです。

動機⑦転職前に融資を受けたかった

不動産投資を始めるにあたって金融機関から融資を受けるのが一般的です。ただし、融資を受けるためには融資審査に通過する必要があります。

ここで注意したいのが、転職直後の融資審査についてです。

転職直後の場合、これまでの属性がリセットされてしまうため、新しい職場の勤務実績や収入が確認できず、融資審査で不利になる可能性があります。

もし、転職後に不動産投資を検討している場合は、転職より先に融資審査を受けることをおすすめします。

融資審査の基準は金融機関によって異なりますが、通常は個人属性と収益物件の担保価値などで審査されます。

個人属性の中でも重視されるのが、「年収」「勤務先」「勤続年数」「職種」です。

安定した定期収入がある上場企業に長年勤めている正社員、リストラや倒産の心配がない公務員、医師や弁護士などの高所得者は「高属性」とみなされ、融資が受けやすい傾向にあります。

勤続年数が長ければ長いほど評価は高くなり、転職回数が多いと評価は下がる傾向にあります。

属性について詳しくはこちら！＞＞個人属性とは？不動産投資で金融機関が融資審査で見るポイントを解説

動機⑧管理委託できて手間がかからない

たとえば株やFXなどは毎日の値動きを頻繁にチェックしなくてはならず手間がかかります。またサラリーマンの場合、勤務中に株やFXの動向を細かくチェックするのはむずかしいでしょう。

しかし不動産投資であれば、建物や入居者の管理業務全般を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中することができるでしょう。

なお管理業務を委託する際は、管理委託料として家賃の5%～8%を支払います。

不動産投資のリスク・デメリット

不動産投資には多くのメリットがありますが、投資である以上、リスクはあります。ただ、不動産投資のリスクやデメリットは、しっかり把握しておけば対策が可能なケースも多いです。

不動産投資のリスクには、おもに以下のようなものがあります。

空室リスク

不動産投資をおこなううえで、つねに注意したいのが空室リスクです。

不動産投資のおもな収入源は家賃収入です。そのため空室で入居者がいない場合は家賃を得ることができず収益が下がってしまいます。

空室リスクを減らすためには、収益物件を選ぶ際に、賃貸ニーズの高いエリアの好立地物件を選ぶことが重要です。

また老朽化が原因の空室は、設備の追加や間取りの変更などをおこなうことで入居者を見つけやすくなることがあります。

ただし、費用がかかるため、費用対効果を見極める必要があります。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納するリスクです。家賃の回収は、基本的には管理会社に委託するものですが、対応が遅れれば遅れるほど家賃の回収がむずかしくなるため、できるだけ早く督促するなどの対応が望ましいです。

また家賃保証会社を利用することで、家賃滞納が起きた場合、家賃保証会社が入居者にかわって家賃を払ってくれ、入居者への督促もおこなってくれます。

地震・火災のリスク

地震や火災によって、建物に損害が生じるリスクです。

自然災害の被害を完全に避けるのはむずかしいですが、各種ハザードマップなどを活用し、できるだけ被害が少ないエリアの物件を選ぶとよいでしょう。

不動産投資のリスクについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資のおもな8つのリスクの対策方法をわかりやすく解説！

流動性が低い

不動産投資は、流動性が低いというデメリットがあります。

不動産は株式と違い、売却しようとしてすぐ売れるわけではありません。物件の状態や立地、市況によっては購入希望者が見つからず、売るに売れないということもあります。

流動性のリスクを避けるためには、売却しやすい物件を選ぶ必要があります。できるだけ購入希望者が多いエリアの物件を選びましょう。

しかし、都市部の不動産は利回りが低い傾向にあるため、投資効率を高めたい場合は注意が必要です。

まとめ

不動産投資を始める動機8選を紹介しました。

節税目的や生命保険代わり、私的年金としてはじめる人は多くみられます。

また転職前に融資審査を受けるのは、とてもよい方法です。前述したように転職してしまうと属性がリセットされてしまうため、融資審査で不利になるケースもあるため注意が必要です。

不動産投資を検討する際は、今回紹介したそれぞれの動機をぜひ参考にしてください。