【不動産投資】不動産と動産の違いや特徴を解説！負動産の処分方法も

「不動産」とは、土地や家屋を指すことを知っている人は多いでしょう。しかし、土地や建物以外でも、不動産に該当するものもあるのです。

さらに「動産」とは、なにを指し、不動産とはどう違うのでしょうか？

今回は、不動産と動産の違いやそれぞれの特徴を解説します。

また最近よく耳にする「負」動産についても説明します。

不動産と動産の違いは？特徴を紹介！

不動産と動産の違いは、“動かすことができるかどうか”です。また法律上の取り扱いも異なります。ここでは不動産と動産の違いと、それぞれの詳しい特徴を紹介します。

不動産の特徴

なにが不動産でなにが不動産ではないのかは国によって異なります。日本の場合の不動産とは、その文字通り「動かすことができない財産」のことを指し、民法86条1項において「土地およびその定着物は、不動産とする」と定義されています。

参考：e-Gov『明治二十九年法律第八十九号民法』

定着物とは簡単に移動させられないものを指します。たとえば建物や立木、橋、石垣などが該当します。このうち建物は土地から独立した不動産とされます。

動産の特徴

一方、動産とは「動かすことのできる財産」のことを指します。民法86条では「不動産以外のものは、すべて動産とする」と定義されています。

参考：e-Gov『明治二十九年法律第八十九号民法』

おもな動産には以下のようなものがあります。

• お金
• 宝石
• 電化製品
• 家具
• 絵画
• 骨とう品
• ブランドバッグ
• 高級腕時計
• ヴィンテージワイン・ウィスキー
• アンティークおもちゃ　など

また不動産である家屋に取り付けられている家電品のエアコンや建物の構成部分とされないもの（障子、ふすまなど）は動産になります。こういった動産は「従物（じゅうぶつ）」として扱われます。

不動産と動産の最大の違いは法律上の取扱い

不動産と動産の最大の違いは法律上の取扱いが異なる点です。

まず不動産を所有していても「登記」をしなければ所有者として認められません。登記することで、はじめてその不動産の所有者になれるのです。

一方で動産は、特別な手続きは必要ありません。動産として現物を持っている人が所有者となるのです。

動産でも不動産扱いとなるケース

土地やその定着物ではない船舶・飛行機・建設機械などは動産ではありますが、通常の動産と異なる以下のような特徴があります。

• 不動産と同じように自由に動かすことが容易ではない
• 財産的な価値や規模が土地や建物などの通常の不動産に匹敵する

船舶・航空機・建設機械などは、移動するためには手間や時間、費用がかかります。またどこにでも持ち運ぶことはできません。財産的な価値から見ても、通常の不動産と同等かそれを上回る規模になります。

そのため不動産と同じような扱いを受けるのです。

なお不動産として扱われるのは、船舶ならば総トン数が20トン以上の船舶が該当します。飛行機はすべて不動産として扱われます。

また自動車も不動産として扱われています。民法86条によれば、自動車は動産に該当しますが、自動車には登記が必要です。また抵当権の設定もあるため不動産扱いとなります。

ほかにも不動産とみなされる特殊な例

そのほかにも、以下のような特殊な権利の一部は不動産に準ずるものとして扱われることがあります。

• 漁業権
• 採掘権
• 工業財団
• 鉱業財団
• 漁業財団
• 観光施設財団
• 鉄道財団　など

不動産投資における「負動産」とは？

「負動産」とは、資産価値が低いため売却ができず、所有しているだけで金銭的な負担が発生する、つまり持っているだけで「負（マイナス）」の状態になってしまう不動産のことを指します。

例としては、アクセスの悪い地方の築古建物や山林、農地などが該当します。

不動産が「負動産」となってしまうおもな原因には、「建物の老朽化」や「所在地の過疎化が進み利便性が悪くなった」などさまざまです。

こういった「負動産」と呼ばれる不動産の多くは親からの相続によって取得したものです。しかし相続した子や親族は別地域に居住していることも多く、賃貸物件として活用しようとしても立地が悪く入居者が見つからず、売却したくても購入希望者が現れないという場合も少なくありません。

自分で住むこともできず、賃貸にも出せず、買い手も付かない。結局そのまま放置されて「空き家」となってしまうのです。

しかも、このような利用価値のない負動産でも所有している限りは、固定資産税を払いつづけなければなりませんし、その物件が区分所有マンションなどの場合は管理費と修繕積立金も毎月発生します。

負動産を所有している場合、次のような問題があるため、できるだけ速やかになんらかの対策を講じていく必要があります。

負動産を所有する問題点

利益を生み出さない負動産は、所有しているだけで固定資産税などのランニングコストが発生します。

さらに平成27年（2015年）2月26日から「空き家等対策の推進に関する特別措置法（通称「空き家対策特別措置法」）」が施行されたことで、これまで以上に固定資産税が高くなる可能性が増加しました。

これまではどんなに築古でも建物が建っている限り、その土地の固定資産税の税額が「6分の1」に減額される措置が取られていました。

しかし、この空き家対策特別措置法によって「特定空き家等」として認定されると、それまで受けてきた固定資産税の減免措置がなくなってしまいます。その結果、土地に対する固定資産税が増加してしまうのです。

参考：国土交通省『空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報』

負動産を処分する3つの方法

負動産の処分方法には、以下の3つの方法が考えられます。

• 売却
• 寄付
• 相続放棄

それぞれ詳しく解説します。

処分方法1：売却する

売却できれば、たとえ売却損が出たとしても、今後の出費をおさえることにつながります。できるだけ積極的に売却活動をおこないましょう。

ただし、そもそも売却自体が困難であることから「負」動産となっているため、成約に結びつけるには物件の状況に応じた対策をおこないましょう

そのまま売却する

物件をそのままの状態で売却する方法のメリットは、リフォーム費用や解体費用などをかけずにすむ点です。ただし買主から指値を打診される可能性があるため、値引きを想定したうえで売却額を設定する必要があります。

リフォームや解体をして売却する

物件の外壁塗装や室内リフォームをしたうえで売却すると内見時の印象がよくなり、成約できる可能性が高まります。

また解体して更地として売却すると、すぐに建物の建築がおこなえるために売れやすくなると言われています。

ただし、リフォームも解体もある程度の費用がかかります。せっかくリフォームをしたのに売れない可能性もあるため、費用をかけて売却の見込みが立つかどうかについては慎重に検討する必要があるでしょう。

空き家バンクとして登録する

売却ではありませんが、各自治体が実施している「空き家バンク」へ登録をすることで、空き家を活用できる可能性はあります。空き家バンクとは、空き家を売却したい・貸したいという所有者と移住希望者とをマッチングするサービスです。

空き家の所有者は費用負担なしで登録が可能です。興味があれば所有している不動産の管轄である自治体への相談を検討してみるといいでしょう。

ただしサービスを実施していない自治体や条件付きの場合もあるため、まずは確認してみましょう。

処分方法2：寄付する

空き家の所在地や条件などによっては各自治体や個人、法人への寄付が可能な場合があります。

寄付なので売却金は受け取れませんが、固定資産税や維持費用が発生しなくなるため、その分の金銭的負担を軽減することにつながります。

ただし自治体によっては寄付を受け付けていない場合もあるため、まずは確認してみることをおすすめします。

処分方法3：相続放棄する

負動産になりそうな不動産をこれから相続する予定であれば、相続放棄も手段のひとつです。

「相続等により取得した土地所有権の国庫帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法）が2023年(令和5年)4月27日より施行され、相続等で取得したいらない土地は一定の条件の下承認されれば国庫帰属させることができるようになりました。

ただし相続放棄してしまうと、相続したくない土地建物などの不動産だけでなく、預貯金等のプラスの財産も含めたすべての財産を相続できなくなるため注意が必要です。

相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内」であれば可能です。プラスの資産があっても負動産の将来的な負担が大きいと判断される場合にも相続放棄を検討してみるとよいでしょう。

なお、相続放棄が裁判所で認められると原則的に撤回することはできません。相続放棄のメリットとデメリットを比較したうえで、慎重に判断しましょう。

まとめ

不動産と動産の違いについて解説しました。不動産投資をおこなううえでも、エアコンなどの設備やふすまなどは「従物（じゅうぶつ）」という動産として扱われます。

こういった定義をしっかり確認しておくことで、不動産・動産のどちらに該当するのか確認しておくことで、収益物件の売買トラブルなどを未然に防ぐことにつながります。

また、売却できず費用ばかりがかかる「負」動産について、3つの処分方法について紹介しました。収益にならないだけでなく、所有しているだけでも維持費用や固定資産税が発生するため、できるだけ早く手放すことを検討しましょう。