不動産投資の「よい赤字」のメリットを解説！悪い赤字との違いは？

一般的な事業や商売と異なり、不動産投資の「赤字」は悪いことばかりではありません。不動産投資の場合、不動産所得が赤字でも損益通算することで節税効果が見込める「よい赤字」もあるからです。

しかし、不動産投資でもキャッシュフローがマイナスになる「悪い赤字」もあるため、両者の見きわめが必要です。

そこで今回は、不動産投資のよい赤字と悪い赤字の違いを、それぞれのケースとともに解説します。また悪い赤字の対策方法や、不動産所得が赤字でも損益通算できないケースも紹介します。

不動産投資の赤字とは？

一般的な赤字とは、収入よりも支出が多く利益が出ない状態を指します。赤字がつづくと資金が減ってしまい、最悪の場合、経営が破たんし不動産投資に失敗する恐れも考えられます。そのため事業などで安定した経営をおこなうには、つねに黒字＝利益をあげる必要があります。

しかし、不動産投資でいう「赤字」には、「会計上の赤字（よい赤字）」と「キャッシュフローの赤字（悪い赤字）」の2種類があります。

「キャッシュフローの赤字」とは、いわゆる一般的な赤字を指し、現金が手元に残っていない状態を指します。

一方、「会計上の赤字」は、実際にはキャッシュフローは黒字（プラス）でも帳簿上では不動産所得が赤字（マイナス）の状態を指します。この会計上の赤字は、減価償却費などで意図的に赤字にすることで大きな節税効果を生み出します。（詳しくは後述する『減価償却と損益通算による節税目的の赤字』にて解説します）

なお、不動産所得の計算方法は以下のようになります。

不動産所得 ＝ 不動産収入― 必要経費

不動産収入の種類

不動産投資のおもな収入源は家賃ですが、そのほかにも不動産収入になるものがあります。

不動産所得を計算する際は、以下のような不動産収入の総額（1年間分）を用います。

・家賃：入居者から毎月支払われる賃料

・共益費（管理費）：家賃とともに入居者から毎月徴収する

・礼金：新規入居者が賃貸借契約時に初期費用として支払う謝礼金

・契約更新料：賃貸借契約を更新する際に入居者から支払われる

・そのほかの収入：駐車場代、自動販売機の売り上げ、太陽光発電の売電代金など

不動産投資の必要経費の種類

不動産投資で必要経費にできる諸費用には、おもに以下のような種類があります。

不動産所得を計算する際は、必要経費の総額（1年間分）を用います。なお、所得税・住民税、ローン返済金の元金は経費にはできないので注意しましょう。

・固定資産税・都市計画税：不動産を所有することで生じる税金

・建物の損害保険料：火災保険や地震保険などの保険料

・修繕費：物件のメンテナンスや修繕に支払った費用

・管理委託料：物件の管理業務を外部委託した場合に管理会社へ支払う

・水道光熱費：建物共用部に使用した電気代や水道料金など

・仲介手数料：賃貸借契約が成立した際、不動産会社に支払う成功報酬

・広告宣伝費（AD）：賃貸借契約が成立した際、不動産会社に支払う特別な成功報酬

・青色事業専従者給与：従業員として家族に支払った給与（青色申告のみ）

・給料賃金：従業員に支払った給与

・地代・家賃：土地を借りて不動産投資をおこなった場合、土地の持ち主に支払う

・解体費・立退料：建物の建て替えなどで発生する費用

・ローン保証料：物件をローンで購入した場合に発生する費用

・借入金利子：不動産投資ローンの返済金の利息分

・減価償却費：経年によって価値が減っていく資産（建物や設備）を国が定める「法定耐用年数」で割り、分割して毎年経費として計上する費用

・その他の経費：通信費、接待交際費、交通費、消耗品費など

不動産投資の「よい赤字」と「悪い赤字」をケース別に解説

前述したように不動産投資に関する赤字は、節税などのメリットがある「よい赤字」の場合もあるため一概に「悪い」とは言えません。

ここでは不動産投資の「よい赤字」と「悪い赤字」の異なる点をケース別に解説します。

よい赤字のケース

節税目的や将来的に得できることを前提に考えた赤字は「よい赤字」です。具体的には以下のようになります。

不動産の所得を優先した場合の赤字

不動産の所得を優先した場合、毎月の少額の赤字は問題ないと考えられます。

たとえば、20年後に2,000万円の不動産を貯金だけで購入しようとすると年間で100万円、毎月8万円以上のお金を貯めなければなりません。実現は不可能ではないかもしれませんがハードルは高いと言えるでしょう。

では、2,000万円の不動産を返済期間20年の融資で購入し、賃貸経営をおこなったとしたらどうでしょう。たとえば、毎月1万円が持ち出しになったとして、20年間で240万円の赤字になりますが、考え方によっては240万円で2,000万円の不動産を取得できたとみることができます。

ローンが完済した21年目以降はローン返済額がそのまま収益になるので、持ち出しも不要になります。

このように不動産の取得を優先した赤字は、結果的に得になる「よい赤字」であると言えるのです。

減価償却と損益通算による節税目的の赤字

減価償却とは、建物や建物設備に投資した費用を法定耐用年数で分割したものを一定期間、「減価償却費」として経費計上する会計手続きです。

減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できます。そのため減価償却期間中は、実際の現金支出をともなわない経費によって、「帳簿上は赤字だが、キャッシュフロー（現金の収支）は黒字」という状態が作り出せます。

所得税は所得（不動産所得）に対して課税されるため、帳簿上赤字であれば税金を支払う必要はなく、それでいて手元には収益が残るというわけです。

減価償却について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の減価償却についてわかりやすく解説！節税ポイントも

また、不動産所得以外の所得（給与所得など）がある場合は確定申告をおこない、不動産所得の赤字を給与所得から差し引きする「損益通算」することで課税対象となる所得額が減り、結果的に節税につながるのです。

このように減価償却により帳簿上でつくる赤字は「よい赤字」のひとつとなります。

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

損益通算できないケースには要注意

以下のケースは、不動産所得が赤字であっても損益通算できないため注意しましょう。

・別荘のように趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けにかかるもの

別荘などは、生活や賃貸経営に必要な資産とは認められないため、赤字であっても損益通算の対象外となります。また所得時の赤字分についても同様です。

・土地取得にかかる借入利息相当

通常、土地の取得にかかる借入利息は必要経費になりますが、「損益通算の特例」として不動産所得が赤字になった場合は、赤字分から土地の取得にかかる借入利息相当を控除した金額が損益通算の対象となります。これは区分マンションにも適用されます。

・国外中古不動産の減価償却相当分

法改正により、令和3年以降の国外中古不動産から生じる不動産所得の赤字部分のうち、減価償却費相当分については損益通算できないと定められました。

悪い赤字のケース

「悪い赤字」とは、帳簿上だけでなく実際にキャッシュフローがマイナスになっている状態を指します。

赤字が一時的な場合は手元資金やほかの収入から補填することもできますが、赤字が長期間つづくと資金繰りが苦しくなり、最悪の場合は経営破たんにつながる可能性もある非常に危険な状態です。

ここでは、悪い赤字のケースとそれぞれの対策方法を紹介します。。

空室が原因のケース

不動産投資のおもな収入源は、マンションやアパートの部屋を第三者（入居者）に賃貸して得る家賃です。そのため、空室状態で入居者がいない場合には家賃を得ることができず、収入が減少してしまいます。区分マンション経営の場合は、空室＝家賃収入0円です。

月々の家賃収入が減少しても、賃貸経営に必要なランニングコスト（管理費やローン返済金など）は毎月支払う必要があります。毎月支払うランニングコストが家賃収入を上回ってしまうとキャッシュフローが圧迫され、赤字になってしまうのです。

空室による赤字を回避するためには、空室になる原因を把握したうえで対策をおこなうと効果的です。

たとえば、築古物件であればニーズの高い間取りにリノベーションをおこなったり、周辺の競合物件との差別化につながる最新設備を導入したり、入居者のニーズを汲んだ物件づくりを心掛ける必要があります。

また、家賃設定が周辺の家賃相場より高いことも考えられます。その場合は家賃相場を参考に値下げしてみることをおすすめします。

ただし、空室の原因を突き止めず、安易に家賃だけ下げるのはおすすめしません。一度下げた家賃を上げるのはむずかしいですし、なにより家賃を下げると収益にも易経します。

まずは空室の原因を探し、適切な空室対策をおこないましょう。

ローン返済が原因のケース

不動産投資では、投資用不動産の購入資金を金融機関から融資を受けるのが一般的です。借入れたローンは、毎月の家賃収入から返済をおこないますが、なんらかの事情で家賃収入よりもローン返済額が上回ってしまうケースもあります。

特に頭金なしで借入れをおこなうフルローンで融資を受けた場合は、借入金額が大きいため月々の返済額も高額になりやすいです。そのため短期間の空室でも、すぐにキャッシュフローがマイナスになりやすく注意が必要です。

なお、一般的に不動産投資ローンの融資限度額の目安は、年収の7～10倍と言われています。（金融機関や個人属性・物件の資産価値によって異なる）

また、不動産投資が安全におこなえる返済比率の目安は50%と言われています。

融資を受ける際は、自身の収入に見合った融資額を見きわめたり、返済期間を長めに設定したり、余裕をもって返済していける資金計画を立てることが重要です。

返済比率について詳しくはこちら！＞＞不動産投資ローンの返済比率を下げる方法を解説！目安の比率は何%？

金利上昇が原因のケース

金融機関から融資を受ける際、変動金利を選択した場合は金利が上がることで毎月のローン返済額が増大する可能性があります。融資額が高額になりやすい不動産は、利率がほんの少し上昇しただけでも返済額に大きな影響を及ぼすため注意が必要です。

金利上昇リスク対策には以下のような方法があります。

・金利が上昇した際に対応できるよう手元資金を残しておく

・頭金を入れて総借入額を少なくする

・繰り上げ返済をおこなう

・金利が変動しない「固定金利」を選択する

ローン金利の相場（最新）についてはこちら！＞＞金融機関別不動産投資ローンの最新金利相場！金利をおさえる方法は？

修繕費の増加が原因のケース

不動投資物件は経年とともに劣化し、築年数が古くなればなるほど修繕費用が増加する可能性が高まります。ある日突然設備が故障し、予期せぬ修繕費用が発生することもめずらしくありません。また、地震や台風などの自然災害により建物が被害を受けることもあるかもしれません。

このように突発的に高額な修繕費が発生した場合、修繕費が収入額を上回り赤字となってしまいます。

修繕費が原因の赤字を回避するためには、以下のような方法があります。

・修繕費が比較的少なくてすむ築浅物件を選ぶ

・傷みが大きくなる前、修繕費が安いうちに修繕できるように日常的なメンテナンスをおこなう

・突発的な修繕に対応できるよう手元資金を残しておく

・大規模修繕計画を立てて修繕費を積み立てておく

不動産投資で節税目的の赤字をつくる際の注意点

ここまで説明したように、不動産投資は会計上の赤字をつくることで節税などのメリットがあります。しかし、会計上とはいえ赤字がつづくことで、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。

・減価償却期間が終わると税金が高くなる

会計上の赤字は減価償却費を経費として計上することでつくられますが、償却期間が過ぎ、減価償却費を経費計上できなくなれば、会計上でも黒字になり、所得税・住民税が増えてしまいます。

・デッドクロスが起こりやすくなる

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」のことです。

減価償却期間が終了すると、これまで経費にできた減価償却費が計上できなくなるため黒字部分が一気に増えて所得税が増えます。

すると帳簿上は利益がある（黒字）なのにもかかわらず、その利益に課される所得税額が増えることで最終的な収益が赤字になってしまうのです。最悪の場合は「黒字倒産」の恐れもあるため注意が必要です。

デッドクロスについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資でデッドクロスが起こる3つ原因と9つの対処方法を解説

・売却価格が安くなってしまう

赤字がつづいている物件は「収益が得られない物件」とみなされてしまい、不動産の価値が下がってしまう可能性があります。

不動産の価値が下がると、売却時の価格が低下して想定した金額で売れなかったり、買い手が付かなかったりといった悪影響を受ける場合もあるので注意しましょう。

まとめ

不動産投資では損益通算を見越して、あえて会計上の赤字（よい赤字）をつくり節税を狙うことが可能です。一方でキャッシュフローがマイナスなる一般的な赤字（悪い赤字）もあるため、その場合は収益がプラスになるよう、しっかりと対策をおこなう必要があります。

ただし、節税を目的で赤字をつくる場合は、減価償却が終わった瞬間から一気に税金が増え、黒字倒産する恐れもあるため注意が必要です。

不動産投資の節税効果は大きなメリットではありますが、｢キャッシュフローを減らさない｣ことがもっとも重要であることを覚えておきましょう。