不動産投資の成否は出口戦略で決まる！できるだけ高く売る方法とは？

不動産投資の成否は家賃収入だけでなく、「出口戦略」によって大きく左右されます。

出口戦略で収益物件を高く売却できれば、大きな収益につながります。

そのためには収益物件を選ぶ段階で「出口＝売却」を見据えた上で物件を選ぶ必要があるのです。

今回は不動産投資の出口戦略について、パターンごとのメリットとデメリットや売却のタイミングについて詳しく解説します。

また不動産をできるだけ高く売るためのテクニックも紹介します。

これから不動産投資をはじめる人にとって有益な情報です。

ぜひ参考にしてください。

不動産投資で出口戦略が重要な理由

不動産投資における出口戦略とは、「いかに収益物件を高く売却し、どれだけ多くの売却益を出すかを決める戦略」を指します。

不動産投資が成功したか否かは、これまで得てきた家賃収入額だけでなく物件の売却額もあわせて判断します。

そのため、これまでの賃貸経営で十分な家賃収入を得ていたとしても、売却価格が物件購入時の価格を大きく下回ってしまい、トータルで赤字だった場合、その不動産投資は失敗したとみなされます。

逆に運用中は赤字でも物件を高額で売却できれば、トータルで黒字になる可能性もあるのです。

このように出口戦略は、不動産投資の成否を左右する重要な役割を持っているのです。

物件別出口戦略のパターン

出口戦略は、おもに物件の売却を指しますが、それ以外のパターンも存在します。

ここでは、物件の種類別におもな出口戦略のパターンを紹介します。

基本の出口戦略は3パターン

基本的な出口戦略は「売却する」「保有しつづける」「自分で住む」の3パターンです。

それぞれのパターンにはメリットとデメリットがあります。

売却する際のメリットとデメリット

タイミングよく物件を売却できれば売却益が期待できます。

物件を売却する場合は、そのまま売却するか建物を解体し更地にして売却するか、どちらかになります。（区分マンションはそのまま売却のみ）

特に入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ物件」は、買い手がつきやすくおすすめです。

区分マンションの場合は、入居中の人に売却するのも手段のひとつです。

引っ越しが面倒などの理由で、入居者が入居中の物件を購入したいと申し出るケースもあるため、売却先として一度打診してみるとよいでしょう。

一棟物件の場合、建物が古く空室が多いと買い手がつきにくいため、解体して更地にしたほうが売れやすくなることが考えられます。

ただしその場合、入居者に退去してもらう必要があるため立ち退き料を提示して立ち退いてもらわなくてはなりません。

また解体費用も発生します。

解体して売却する際は、費用がかさむのがデメリットになります。

いずれにしろ、不動産市況は時とともに変化します。

計画性のない不動産の売却はタイミングを見誤ると思わぬ失敗につながる可能性があるため、売却する際は慎重な判断が重要です。

保有しつづける場合のメリットとデメリット

売却せずに物件を保有しつづけるという選択も出口戦略のひとつです。

そのまま賃貸経営を継続するのであれば、定期的な家賃収入が期待できます。

一棟物件は建物を立て替えて賃貸経営をおこなう方法もありますが、解体費用と建築費用が発生するため資金繰りなどを考える必要があります。

空室が多い、建物が古いなどの理由で賃貸経営をやめる場合は、更地にして別の用途で活用することも可能です。

どちらの場合でも不動産を所有しつづけることになるので、相続を予定してるのであれば相続税対策につながるでしょう。

自分で住む場合のメリットとデメリット

区分マンションであれば、自分で住むという選択肢もあります。

ただし、不動産投資物件を自宅にする際は、以下のような条件があるため注意が必要です。

・不動産投資用ローン完済後でなければ入居できない

・不動産投資用ローンから住宅ローンへの借り換えはむずかしい

基本的に、不動産投資ローンを利用して購入した収益物件にオーナー自身が居住する場合は「ローン契約の違反」になる可能性があります。

ローン契約違反であると判断されると、金融機関からローンの一括返済を求められる恐れがあるため、どうしても居住したい場合は金融機関から居住の許可をもらうか、ローン完済後に住むとよいでしょう。

なお、金融機関から居住の許可をもらえたとしても、ローン返済は継続しなくてはなりません。

住宅ローンに借り換える場合、住宅ローンの条件に「最低面積」設けている金融機関もあるため、物件の面積によっては住宅ローンの対象外となってしまう可能性があります。

その場合、家賃収入のない状態で高金利の不動産投資ローンの返済をつづけなくてはなりません。

ローンの返済だけでなく、マンションの管理費もすべて自分の資金から支払わねばならず、負担が大きくなるおそれがあります。

投資用マンションを自宅にするのは、メリットよりもデメリットが多いため、あまりおすすめできない出口戦略と言えるでしょう。

不動産投資物件の売却に適したタイミング

そのため収益物件を売却するタイミングは非常に重要です。

ここでは売却を検討するタイミングについて解説します。

土地価格が購入したときよりも上昇したタイミング

出口戦略のベストなタイミングは、土地価格が購入したときよりも上昇したとき＝売却益を得られるタイミングです。

しかし不動産価格は、新築時の価値が高くても、基本的に取得してから10年も経過すれば購入時の価格を下回ることがほとんどです。

したがって、不動産価格が購入時より上昇するというのは見逃せないチャンスと言えます。

短期譲渡から長期譲渡に切り替わるとき

不動産を売却して得た譲渡所得に課税される「譲渡所得税」の税率が切り替わるときも、売却を検討するのに適したタイミングです。

譲渡税は、以下のように不動産の所有期間によって税率が異なります。

【所有期間別の譲渡所得税率】

＊所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準とする

＊復興特別所得税として所得税の2.1%相当を含む

短期譲渡の場合の税率は、長期譲渡の約2倍となります。

将来的な出口戦略としては、長期譲渡所得が適用される5年を超えてから売却するのが基本です。

その場合、売却時期を視野に入れたうえで物件を取得する必要があります。

減価償却期間が終了するとき

不動産の売却を検討するタイミングのひとつに、減価償却期間が終了するときがあげられます。

減価償却期間が終了すると、減価償却費（実際には現金支出をともなわない経費）を経費計上することができなくなるため利益が増加し、納税額も大きく増加します。

実質的な利回りも下がってしまうため、減価償却期間が終了するタイミングは、売却に適したタイミングと言えるのです。

不動産投資の減価償却について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の減価償却についてわかりやすく解説！節税ポイントも

デッドクロスになるとき

収益物件がデットクロスになる前も、売却のタイミングのひとつです。

不動産投資におけるデッドクロスとは、「不動産投資ローンの元本返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。

不動産投資ローンで借入れた元本返済分は経費として計上できませんが、毎月一定額をローン返済額として支払う必要があります。

その一方で、経費として計上できていたローン利息分や減価償却費は経年とともに減少していきます。

そして、どこかの時点でローン元本返済額が減価償却費を上回るデッドクロスが起こると、帳簿上は利益がある（黒字）なのにもかかわらず、その利益に対する課税額が増えることで減収につながってしまいます。

最悪の場合、税金が収益を超え赤字になってしまい、その状況がつづくと賃貸経営は破たんするおそれもあります。

特に減価償却期間の短い築年数の経った物件や、ローン返済期間を長くした場合、デッドクロスは避けられません。

収益物件を購入する際は、しっかり収支シミュレーションをおこないデッドクロスの時期を予測した上で、売却のタイミングを検討しておくと安心です。

デッドクロスについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資でデッドクロスが起こる3つ原因と9つの対処方法を解説

収益物件をできるだけ高く売却するテクニック3選

出口戦略の目標は「できるだけ高く売って売却益を得る」ことにあります。

ここでは収益物件をできるだけ高く売るためのテクニックを紹介します。

1.出口を意識した物件を選ぶ

不動産投資の出口戦略の成否のカギは、不動産投資の入り口、すなわち収益物件を選ぶ段階にあります。

つまり売却することを前提に、売却しやすい不動産を購入するのです。

売りに出された不動産投資物件を購入するのは、やはり不動産投資家である可能性が高いため、投資家目線で「買いたい」と思われる物件であれば買い手がつきやすくなり、売却額も高くなりやすいです。

投資家に「買いたい」と思われるような魅力ある物件とは、「確実に収益が見込める物件」の一言に尽きます。

そのため、まずは賃貸需要の途切れない立地条件のよい物件を選ぶことが大前提となります。

そもそもの物件選びを間違ってしまうと賃貸経営だけでなく売却でも苦労するため、収益物件選びは慎重におこないましょう。

2.入居者がいる状態（満室）で売却する

入居者がいる状態で収益物件を売却するオーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られるため買い手がつきやすくなります。

さらに区分マンションはもちろん、一棟物件でも満室状態で収益物件を売却すれば高値がつきやすいだけでなく、満室＝収益性があると評価されるので買い手もつきやすくなります。

逆に空室ばかりの一棟物件や空室期間が長い区分マンションは買い手に敬遠されがちです。

高値で売却したい場合は、できるだけ空室を埋めてからの売却を心がけましょう。

3.リフォームやリノベーションで資産価値を上げる

リフォームやリノベーションすることで物件の資産価値が上がり、高値で売却できる可能性が高まります。

「どうせ売却するんだから余計な費用はかけたくない」という考え方もできますが、リフォームやリノベーション費用を補える価格で売れる場合は、検討する価値は十分あるでしょう。

ただし、収益物件の立地や建物の状態によっては、リフォームやリノベーションをおこなっても売却額が上がらない可能性もあります。

売却前に手を入れる場合は、費用対効果を十分検討した上での実行が必要です。

収益物件を売却する際の注意ポイント

ここでは、できるだけスムーズに物件を売却するために必要なポイントをまとめました。

ローンの残債額を把握しておく

ローン残債のある不動産を売却する場合は、ローンを完済して不動産の抵当権を抹消する必要があります。

通常、売却した代金でローンを完済しますが、売却額がローン残債より少ない場合は物件の抵当権を抹消できないため売却できません。

その場合は手元資金からローンを一括返済するか、「多目的ローン」などを借入れて返済する方法もあります。

ただし、ローン審査があるため確実に借入れできる保障はありません。

ローンの完済ができない場合は売却時期を変更することになるため、売却を考えるのであればかならずローンの残債額を把握しておきましょう。

売却にかかる費用や税金を把握しておく

不動産投資で収益物件を売却する際に忘れられがちなのが、費用や税金の存在です。

それらの費用を忘れていると、売却益が売却損になってしまうこともあるため注意が必要です。

不動産の売却には、以下の費用と税金がかかります。

仲介手数料

不動産仲介会社を通して不動産の売買をおこなった際、仲介会社に支払う成功報酬です。

なお、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法よって決められているので、それを超えると違法行為になるため注意しましょう。

仲介手数料の上限額は以下の計算式で算出します。

【400万円を超える物件の仲介手数料計算式（速算式）】

仲介手数料（税抜）＝ 物件価格 × ３％ ＋ ６万円

例）5,000万円の不動産を売買した場合の仲介手数料の上限額

5000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（10％）＝ 171.6万円

印紙代

不動産売買の契約書を作成する際には、契約書に売買額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納めます。

【印紙税一覧表】

＊軽減措置の対象：記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書

参考：国税庁『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』

抵当権抹消登記費用（登録免許税）

前述のように売却する不動産にローン残債がある場合は、物件の引き渡し前にローンを完済し、抵当権をはずための手続きが必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税）は、不動産ひとつにつき1,000円と定められています。

なお、土地と建物は別々の不動産として数えられるので、売却する物件が一棟アパートなどであれば土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

また登記手続きを司法書士などに依頼する場合は、別途報酬が必要です。

譲渡所得税

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といい、譲渡所得税が課せられます

なお、譲渡所得がマイナス（売却損）の場合は課税されることはありません。

【課税譲渡所得の計算方法】

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）

【譲渡所得税の計算方法】

譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

【所有期間別の譲渡所得税率】

＊所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準とする

＊復興特別所得税として所得税の2.1%相当を含む

売却までのスケジュールを把握しておく

不動産は流動性が低く、売買には時間がかかる場合がほとんどです。

最短でも2ヶ月はかかりますし、通常は売却物件の登録から売却までおよそ3～6ヶ月程度かかると考えておきましょう。

もし、まとまった資金を求めて不動産を売却する場合は、慌てて売却することなどがないよう、余裕のある売却スケジュールを立てるととも把握しておきましょう。

まとめ

不動産投資の成否は出口戦略によって大きく左右されます。。

出口で収益物件をできるだけ高く売るには、物件選びの段階で売却のしやすさを前提にした物件を選ぶ必要があります。

また売却益を得るためには、売却のタイミングも重要なポイントです。

これから不動産投資をはじめる場合は、ぜひ当記事を参考に、出口を見据えた物件を選んでください。