戸建て賃貸で不動産投資！失敗しない選び方やメリット・デメリット

不動産投資をはじめたくても、高額な一棟アパートを購入するには、まとまった額の資金（初期費用）や金融機関からの多額の借入が必要なため躊躇している人も多いのではないでしょうか。

そんな投資初心者や自己資金が少ない人におすすめなのが、「戸建て」でおこなう不動産投資です。

一棟アパートなどに比べて価格が安いため、少ない初期費用や借入金で不動産投資がおこなえます。

今回は少ない資金でできる戸建てでできる不動産投資について、失敗しない物件の選び方やメリット・デメリット、そして注意すべきポイントを解説します。

これから不動産投資をはじめようと考えている人は、ぜひ当記事を参考にしてください。

戸建て住宅で不動産投資をおこなうメリットとデメリット

不動産投資のひとつとして、戸建て住宅を収益物件として購入し賃貸する、「戸建て投資」や「戸建て賃貸」と呼ばれる方法があります。

戸建て住宅でおこなう不動産投資は、一棟アパートや区分マンションなどの集合住宅の賃貸とはまた異なるメリットやデメリットがあります。

戸建てでおこなう不動産投資のメリット

不動産投資で戸建て賃貸には、以下のようなメリットがあります。

少額の自己資金で購入できる

戸建て賃貸用の収益物件の多くは、比較的少額で購入できる中古の戸建て物件が対象になります。

エリアや立地条件、物件の規模によって異なりますが、数百万円程度の投資で購入できる中古の戸建て住宅はたくさんあります。

都心の区分マンションや一棟アパートなどの価格は、最低でも1千万円以上になりますが、地方都市や郊外であれば300〜500万円程度で購入できる物件もあるため、手持ちの資金で一括購入することも可能です。

また物件価格が安ければその分、初期費用が少なくて済みますし、手持ち資金が足りずローンを利用する際も借入金額が少なくなります。

月々のローン返済額が少なくなれば、毎月のキャッシュフローに余裕ができるので、しっかりと利益をプールするとよいでしょう。

高利回りが期待できる

賃貸用の戸建て物件は、供給件数自体が少なく、エリアによってはすぐに入居が決まる場合もあります。

そこで戸建て賃貸用の中古物件を安く購入し、家賃額を高めに設定することで高利回り物件としての賃貸が可能になります。

また戸建て住宅は、区分マンションのように修繕積立金は不要ですし、一棟アパートのような共有スペースの清掃・管理が不要です。

こういった費用が発生しないため、運営中のコストがおさえられ、結果的に利回りに反映され高利回りが期待できます。

ただし、新築戸建て物件で戸建て賃貸をおこなう場合は建築費用や土地取得費用等がかかるため、中古物件に比べて利回りが低くなるため注意しましょう。

入居期間が長い場合が多い

前述のように、戸建て賃貸物件は供給数が少ない＝競合物件が少ない傾向にあります。

また戸建て賃貸物件のほとんどがファミリー層を入居ターゲットとしているため、近隣の幼稚園や学校に通う子供がいれば、卒業・卒園までの期間を継続して住みつづける可能性が高いです。

そのため一度入居者が決まれば長期間の入居が期待できます。

売却しやすい

戸建て住宅の多くは一棟アパートなどに比べて物件価格が安いため、個人でも購入しやすく、売却しやすいのが特徴です。

また収益物件ではなく居住用物件として売りに出すことで、さらに売却できる可能性が高まります。

立地条件に左右されにくい

不動産投資の成否は、物件の立地によって決まると言っても過言ではありません。

特に単身向けの一棟アパートや区分マンションの賃貸需要は、駅から徒歩10分以内や近隣の利便性など立地条件に左右されます。

しかしファミリー層の賃貸需要は、単身者向けの賃貸需要とはかならずしも同様ではありません。

子育て世代のファミリー層は、駅からの距離や買い物に便利な繁華街よりも、庭付きだったりペットを気兼ねなく飼えたりといった住環境や、近隣に子供が通う学校の有無などを賃貸物件選びで重視します。

そのため駅から遠く、周辺に買い物設備の少ない住宅街など、賃貸エリアとしては一見不利な立地であっても、戸建て賃貸としては人気の物件にもなりうるのです。

戸建て賃貸用の物件を探すときは、駅からの近さや繁華街付近よりも、閑静な住宅街が好まれる傾向が高いことを覚えておきましょう。

戸建てでおこなう不動産投資のデメリット

メリットの多い戸建て賃貸物件ですが、以下のようなデメリットがあることもしっかり理解したうえで不動産投資をおこなう必要があります。

リフォーム費用がかかる

購入する戸建て物件の状態によって異なりますが、ほとんどの中古住宅は賃貸物件にするためにはリフォームが必要です。

外壁や内装がきれいでも屋根や配管、床下に隠れた痂疲がある場合は、多額のリフォーム費用が発生する可能性があります。

また、入居者が退去したあとの原状回復として壁紙の張替えやクリーニングなどリフォームについても注意が必要です。

戸建て賃貸物件は部屋数が多くリフォームをする範囲が広くなるため、その分の費用も大きくなる傾向が高いです。

入居者が短期間で退去するケースもあるため、原状回復のリフォーム費用についてもしっかり想定しておきましょう。

資産形成・拡大には時間がかかる

戸建て賃貸は、比較的高利回りが期待できますが、1軒しか所有していない場合は家賃収入も少なくなるため、資産形成や拡大には時間がかかります。

特に現金で一括購入した場合はレバレッジ効果が得られないため、拡大のペースはより遅くなります。

戸建て投資で、一棟アパート投資と同じくらいの規模を目指すのであれば複数の戸建て住宅を購入して運用する必要があります。

しかし1軒ずつ収益の出る戸建て物件を探して購入するのは、手間と時間がかかります。

早急に資産を拡大したい場合は、戸建て賃貸よりも一棟アパート投資などを検討することをおすすめします。

金融機関の融資を受けにくい

築古の中古戸建て物件を購入する場合、築年数によっては融資を受けられないことがあります。

融資を受けられる場合でも、融資期間が法定耐用年数以下で設定されたり、金利を高く設定されたりする場合もあります。

せっかく融資を受けられても、月々のローン返済額が高く、キャッシュフローがほとんど残らないという事態も考えられるため注意が必要です。

入居需要を読みにくい

所有する物件が1軒しかない戸建て賃貸は、入居者がいない場合の収入は0円です。

こういった空室リスクを避けるためにも、賃貸用戸建て物件を探す際は、対象となるエリアのファミリー向け賃貸物件の入居需要や家賃相場のリサーチが欠かせません。

なお、入居者がいる状態で売却される「オーナーチェンジ物件」であれば、オーナーになった時点から家賃収入が得られます。

ただし、現在の入居者が支払っている家賃額が周辺の家賃相場と比較して適正かどうかしっかり確認しましょう。

もし相場よりも高い家賃額の場合は、現在の入居者が退去したあと、家賃を下げて入居者募集をおこなうことになります。

戸建て不動産投資で失敗しない物件の選び方

ここでは、戸建て賃貸をおこなう際に注意したいポイントを解説します。

新耐震性基準の物件を選ぶ

中古の戸建て住宅を選ぶ際は、新耐震基準（昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を受けた建物）物件を選びましょう。

新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも建物が倒壊しない耐震構造を基準として建築されています。

なお、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた物件を旧耐震基準と言い、こちらは震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない耐震構造が基準です。

もし旧耐震基準の建物であれば、耐震補強工事の有無を確認するとよいでしょう。

地震などの災害によって、建物や設備が原因で入居者や通行人に死傷者が出た場合は物件オーナーの責任が問われることもあります。

特に中古物件は老朽化によって建物に傷みが生じている可能性も皆無ではないため注意が必要です。

また旧耐震基準の不動産は、築年数の面から金融機関の融資を受けられない場合があります。

購入時だけでなく、所有する旧耐震基準の物件を売却する際にも融資がつかず、買い手が見つかりにくいことも考えられます。

そのため賃貸用として戸建て住宅を取得し、いずれ売却を想定しているのであれば、旧耐震の物件は避けたほうがよいでしょう。

安全面や流動性を優先させるためにも、賃貸用戸建てを選ぶ際は新耐震基準の物件をおすすめします。

駐車場付きの物件を選ぶ

前述のように、駅から近いなど利便性が重視される単身向け物件と異なり、ファミリー層がターゲットの戸建て賃貸は駅から遠い立地でも需要が期待できます。

その場合、移動手段として自家用車の所有が想定されるため、賃貸用戸建て住宅を選ぶ際は駐車場付きの物件を選びましょう。

なお駐車場は、敷地内に最低でも車1台分の確保が必要です。

地方エリアで公共交通機関（電車やバスなど）の便がよくない場合は、近隣に2台目以降の車を駐車できる月極駐車場などがあることを確認しておきましょう。

周辺地域の戸建て賃貸需要を調査して選ぶ

戸建て賃貸は、そもそもの供給が少ないため入居者が見つかりやすい傾向にあります。

とはいえ賃貸需要がないエリアでは、どんなによい物件であっても入居付けはきびしいものとなるでしょう。

そのため、物件のある周辺エリア内では戸建て賃貸の需要がどのくらいあるのか、家賃相場はいくらかといった基本情報はかならず調査しておきましょう。

そのうえで、きちんと利益が出る物件であるかどうか収支シミュレーションをしっかりおこなうことをおすすめします。

なお、賃貸需要や家賃相場を調べる方法としては、大手賃貸ポータルサイトで戸建て賃貸物件を検索したり、物件周辺エリアの不動産会社に電話で問合せたり、近場であれば近隣の不動産会社を直接訪ねてヒアリングをするとよいでしょう。

激安物件はリスクをチェックして選ぶ

相場よりも価格の安い戸建て住宅には、なんらかのリスクがある場合が多いため注意が必要です。

想定できるリスクには以下のようなものがあります。

再建築不可物件

建築基準法で建物の建築に必要な接道義務を満たしていないため、いまある建物を取り壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

再建築不可であってもリフォームはおこなえる（ただし届け出が必要な場合あり）ため、リフォームして賃貸することは可能です。

ただし、地震など災害で建物が倒壊しても再建築はできません。

また売却したくても買手がつかない可能性もあるため、再建築不可物件を安易に購入することはおすすめできません。

ボロ戸建て物件

老朽化や劣化が著しいため激安の中古戸建て物件、いわゆる「ボロ戸建て物件」をDIYなどでリフォームして賃貸物件として再生する方法が人気です。

たしかに物件価格が激安なため、入居が付けば高利回り物件になる可能性は十分考えられます。

しかしボロ戸建て物件は、建物の状態の見極めがむずかしいため注意が必要です。

ボロ戸建て物件は、見た目以上に建物の基礎部や配管などが傷んでいることも多く、状態によっては想定以上の高額な修繕費用がかかることも少なくありません。

こういった修繕リスクを避けるには、購入前に「住宅診断（ホームインスペクション）」を受けることによって、あらかじめ痂疲の有無を把握することも可能です。

なお、住宅診断には別途費用がかかります。

業者や診断する項目数（場所）によって料金は異なりますが、おおよその料金目安は50,000円～になります。

また、大量の残置物があるケースもあり、その場合は廃棄費用が別途必要になるでしょう。

ボロ戸建て物件を賃貸物件として購入する場合は、物件購入代金と修繕費用などをあわせても利益が出るか、費用対効果をしっかり検討したうえで物件を選びましょう。

ボロ物件でおこなう不動産投資について詳しくはこちら！＞＞ボロ物件で不動産投資を成功させる！メリットとリスク対策方法も

契約不適合責任の免責や適用期間を確認する

契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された不動産物件が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負うことになる責任を指します。

その場合、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「契約会社」「損害賠償」のいずれかを請求できます。

契約不適合責任として告知義務があるのは、建物の痂疲（シロアリ被害や雨漏り、配管の不備など）である「物理的痂疲」と、売買される物件内で起きた自殺や殺人事件などの「心理的痂疲」になります。

なお、契約不適合責任は特約で免責することが可能ですが、免責が認められるのは売主が個人の場合のみです。

業者が売主の場合は契約不適合責任を免責する特約は無効ですが、契約不適合責任期間を設けることは可能なため、売買契約締結時には、契約書の内容をしっかりと確認しましょう。

まとめ

戸建て住宅でおこなう不動産投資は、少額の自己資金ではじめることができ、また高利回りが期待できます。

その一方で、戸建て1軒のみを賃貸するだけでは資産形成が遅いというデメリットもあります。

不動産投資の成否は立地に左右されますが、それは戸建て賃貸も同じです。

ただし戸建て賃貸の需要が高いエリアは、単身者向け物件と異なるため注意が必要です。

戸建て住宅で不動産投資を成功させるためにも、しっかりと賃貸需要の有無を確認し、修繕費用などを考慮した収支シミュレーションをおこなったうえで物件を選びましょう。