初心者向け不動産投資の始め方！自己資金額目安や用語を解説

不動産投資に興味があっても「始め方がわからない」という人も多いようです。

不動産投資をおこなうには特別な資格は不要なので、だれにでもおこなえる投資です。

しかし不動産投資を成功させるには、専門用語やノウハウなどの知識は欠かせません。

そこで今回は不動産投資初心者に向けて、不動産投資の始め方をステップごとに解説します。

また不動産投資の種類や自己資金の目安額、用語についても紹介しているので、これから不動産投資を始める際のヒントにしてください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、所有する不動産を第三者に賃貸することで賃料収入（インカムゲイン）を得たり、不動産を売却して売却益（キャピタルゲイン）を得たりする投資方法です。

不動産投資で投資対象となる不動産の種類にはさまざまなものがありますが、一般的には、頭金を支払い金融機関の不動産投資ローンを受けて不動産を購入します。

不動産価格の大部分を借入金でまかなえるため、自己資金額より何倍もの大きな物件を購入でき、「レバレッジ」を効かした投資をおこなえるのが不動産投資の特徴になります。

レバレッジ効果とは？

レバレッジとは「てこの原理」と呼ばれ、不動産投資におけるレバレッジ効果は「少ない自己資金でより大きな利益を得る」ことを指します。

具体的には、少ない自己資金を頭金として金融機関の不動産投資ローンを利用して借入をおこないます。

そうすることで自己資金だけでは購入できない高額な不動産を所有し運用することで、大きな利益を得られるのです。

ここでは自己資金1,000万円で不動産投資をおこなう場合を例に、借入をおこなわないケースと借入をおこなったケースを比較してみました。

【借入をおこなわないケース】

金融機関から借入をおこなわない場合、自己資金1,000万円で不動産を一括購入することになります。

この物件の表面利回りが10%として、その場合の年間家賃収入は以下のようになります。

年間家賃収入 ＝ 1,000万円 × 10% ＝ 100万円

では次に金融機関から借入れをおこなった場合の例をみてみましょう。

【借入をおこなったケース】

自己資金1,000万円を頭金にして4,000万円を借入れたとします。

頭金＋借入金で5,000万円の物件を購入した場合、利回りが先ほどと同じ10%であれば年間家賃収入は以下のようになります。

年間家賃収入 ＝ 5,000万円 × 10% ＝ 500万円

年間家賃輸入は500万円となり、同じ自己資金でも、借入をおこなわない場合の5倍となりました。

ただし、借入をおこなった場合は利息を払わなければなりません。

今回は金利を2%に想定したところ、4,000万円の借入に対する利息額は以下のようになりました。

利息額 ＝ 4,000万円 × 2% ＝ 80万円

利息額は80万円となり、年間家賃収入500万円から差し引くと、実質の年間収入は420万円です。

このように借入をおこないレバレッジを効かせることで、利息を支払っても借入をしなかったときに比べて4倍以上の家賃を得られるのです。

なお、上記の計算では、毎月のランニングコストや借入元本の返済額は計算に入っていません。

実際に不動産投資をおこなう場合は、費用等をしっかりと含めたうえで収支シミュレーションをおこないましょう。

不動産投資の種類

不動産投資では、賃貸する不動産にいくつかの種類があります。

ここでは代表的な種類を紹介します。

区分マンション

マンション内の1室を所有し賃貸することで家賃収入を得ます。

比較的少額で投資でき、不動産投資初心者や自己資金が少ない人に向いています。

また、中古の区分ワンルームマンションであれば自己資金のみで一括購入も可能な物件もあるのでローンを組みたくない人にもおすすめです。

ただし、区分マンション1室のみしか所有していないため、入居者がいないと家賃収入が０円になってしまいます。

家賃収入がなくても月々のローン返済や費用の支払いはおこなわねばならないため、空室対策をしっかりとおこなう必要があります。

一棟物件（アパートやマンション）

アパートやマンション物件を1棟土地丸ごと所有して賃貸をおこないます。（土地のみ借りておこなうことも可能です）

物件の部屋数分の家賃収入を得られ、また区分マンションと異なり、1室が空室でもほかの部屋に入居がいれば家賃が途絶えることはありません。

一棟物件は高額なため、まとまった額の自己資金が必要になりますし、借入額も大きくなります。

レバレッジを効かせることができるので、運用がうまくいけばスピーディに資産形成や拡大が期待できるでしょう。

一方で月々のローン返済額が大きくなりすぎないよう、返済比率やキャッシュフローには注意が必要です。

なお一棟物件の入居率や資産価値を維持するためには、メンテナンスや修繕が欠かせません。

特に10年～15年周期でおこなう屋根の葺き替えや外壁塗装といった「大規模修繕」には高額な費用がかかります。

区分マンションに比べて、一棟物件はコストが大きくなることを覚えておきましょう。

賃貸用戸建て住宅

一戸建ての住宅を投資用物件として所有し、賃貸することで家賃収入を得ます。

一棟物件よりも安く購入でき、また供給数が少ないためエリアによっては入居が決まりやすかったり、入居期間が長くなったりというメリットがあります。

ただし賃貸需要を読み間違えてしまうと、長期間空室になり家賃収入が入らなかったり、短期間で退去されてしまうと原状回復費用が余分にかかったり、デメリットにつながるため注意が必要です。

なお、戸建て賃貸物件の入居ターゲットの多くはファミリー層です。

ファミリー層が求める賃貸物件は、庭付きの広い家や子育てに適した住環境、子供の幼稚園・学校へのアクセスのよさを重視する傾向にあります。

そのため一般的な賃貸物件でいう、駅へのアクセスや利便性重視の「好立地物件」から外れていても、戸建て賃貸に関しては賃貸需要が期待できる場合があることを覚えておきましょう。

戸建てできる不動産投資について詳しくはこちら！＞＞戸建て賃貸で不動産投資！失敗しない選び方やメリット・デメリット

少額不動産投資

少額不動産投資とは、ひとつの不動産に対して複数の投資家が一口あたり1万円～100万円程度を出資し運用がおこなわれる投資方法です。

少額不動産投資の大きな特徴は、投資家自身は現物不動産を所有しないことにあります。

（後述の不動産小口化商品では、不動産を持分所有しているのと同じ扱いになるケースがあります）

物件の選定、運用・管理も企業や事業者がおこなうため、オーナー自身が管理したり管理会社を選定したりといった手間もかかりません。

少額の資金で不動産投資ができるので自己資金が少ない人やローンを組めない人でも簡単に始められ、同時に複数の不動産に投資できるためリスクの分散にもつながります。

ただし投資額が少額なため、短期間で大きな利益を得ることは期待できません。

また元本保証や家賃保証はされていないことが多く、元本割れのリスクがあるため、投資をおこなう際は注意が必要です。

おもな少額不動産投資の種類には以下のようなものがあります。

不動産クラウドファンディング

クラウドファンディング業者の提案する、「プロジェクト」と呼ばれる不動産が投資対象になります。

投資先の物件選びから投資まで、すべてインターネット上で完結できるので手間がかかりません。

投資額は一口あたり1万円から投資が可能なので気軽に投資したい人にぴったりです。

集まった資金で投資をおこない、その運用益を投資家に配当する仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

J-REIT

不動産信託に投資する金融商品です。

J-REITは証券取引所に上場しているため、上場株式と同様に売買でき、流動性のよさが大きな特徴です。

その反面、株式市場の値動きの影響を受けやすく、大きく値崩れすると元本割れの恐れがあります。

投資額は一口あたり数万円から数十万円程度なので、自己資金にあわせて投資額を選ぶことも可能です。

集めた資金をもとに専門家が不動産を購入し、賃貸運用や売却で得た利益を投資家に分配します。

なおJ-REITは、投資対象となる不動産物件を投資家自身で選ぶことができません。

その代わり、不動産の種類別（オフィスビル特化型や住居特化型のほか、オフィスビル＋住居などの複数用途型など）に投資できるようになっています。

REITについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資と不動産投資信託「REIT」の違いは？メリット・デメリットも

不動産小口化商品

「不動産特定共同事業法（不定法）」という法律に基づいて販売される金融商品で、国交省大臣あるいは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことが可能です。

不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」3つのタイプがあり、それぞれ一口あたりの投資額や運用期間が異なります。

集めた資金で投資をおこない、それによって得られた賃貸収入や売却益を出資者へ分配する仕組みです。

なお任意組合型の商品は、不動産を持分所有しているのと同じ扱いになるため、相続税対策につながります。

投資額は一口あたり数万円～100万円程度。

個人での投資がむずかしい好立地・超高額不動産もあるため人気が高く、なかなか購入できないといったデメリットも聞こえています。

不動産小口化商品について詳しくはこちら！＞＞不動産小口化商品ついて詳しく解説！種類やメリットとデメリットは？

不動産投資の始め方の流れを紹介

ここでは、一般的な不動産投資の始め方の流れをステップごとに紹介します。

ステップ1.不動産投資の知識や情報を得る

不動産投資を始めるにあたって、まずは「不動産投資の知識と情報」を身につけることをおすすめします。

不動産投資が成功するか否かは、賃貸物件選びの段階で決定しますが、不動産投資の知識がなければ成功するためにどんな物件を選べばよいか判断ができません。

知識がない状態で不動産会社の営業マンにすすめられるがまま不動産を購入したら、賃貸需要のないエリアで入居が付かず失敗してしまった……という例は、実はめずらしくありません。

しかし、不動産投資の知識があれば、どんな物件を選べばよいかはもちろん、紹介された物件の価格や利回りは適正か、賃貸需要の有無などの判断ができます。

不動産投資の知識や情報を得るには、書籍を読んだり、不動産投資セミナーに参加したりするとよいでしょう。

特に以下の点の知識を身につけておきましょう。

・選んではいけない物件、選ぶべき物件、立地など

・不動産投資に使われる用語とその意味

・融資の仕組み

・資金計画や費用の種類

・管理会社の選び方、運用方法

・節税テクニック

また、インターネットの収益物件専門のポータルサイトには、さまざまな投資用物件が掲載されています。

勉強した不動産投資の知識とこれらの物件情報を組み合わせてみると、さらに不動産への知識が深まるでしょう。

ステップ2.必要な資金を貯める

前述の不動産投資の知識や情報を得るのと並行して、不動産投資に必要な自己資金を貯めていきましょう。

一般的に不動産投資で個人が融資を受ける場合、その人の年収の7～10倍が融資の上限額と言われています。

年収500万円の人なら3,500万円～5,000万円の融資受けられる可能性がありますが、個人属性や自己資金が少ない場合は、希望する額の融資が受けられなかったり、融資条件が悪くなったりするため注意が必要です。

初期費用の目安は？

不動産投資で金融機関から融資を受ける場合、まず物件価格の一部を「頭金」として支払い、残りの額を借入れます。

頭金の目安は物件価格の1割～3割程度です。

頭金が少ない場合は、希望する融資額を受けられなかったり、金利が高くなったり、融資条件が悪くなることもあるので、できるだけ多めに入れることをおすすめします。

加えて物件購入時には物件代金とは別に「諸費用」が発生します。

この諸費用と頭金をあわせて「初期費用」と呼びます。

【おもな初期費用の項目】

・頭金

・登記費用、司法書士への報酬

・仲介手数料（仲介業者を通して物件を購入した場合）

・不動産取得税、印紙税など

・損害保険料

なお諸費用の目安は、物件価格の5～8%程度です。

よって初期費用の目安は物件価格の15～38%程度となるので、少なくとも最低限の目安額以上の自己資金を貯めておくと安心です。

ステップ3.目的や目標にあう不動産投資物件を探す

投資する不動産を探すにあたって、不動産投資をおこなう目的や目標を決めておきましょう。

たとえば、毎月いくらくらいの利益が欲しいのか、将来的には所有物件を増やして専業大家になりたいのかなど、目的や目標によって選ぶべき不動産物件は変わってきます。

漠然としたイメージだけで物件を選んでしまうと、思ったほど利益が出なかったり、赤字続きで不動産投資が失敗に終わる恐れも考えられるため、目的や目標を明確にしたうえで物件を選ぶ必要があるのです。

投資用不動産を探すには、前述の収益物件専門のポータルサイトを活用するとよいでしょう。

まず、それらのサイトで狙っているエリアの物件情報をできるだけたくさん見てイメージをつかみましょう。

そのエリアの賃貸需要が高い物件の種類や家賃相場のイメージがつかめたら、物件情報に記載された不動産会社や不動産投資会社に資料請求や問い合わせをおこない詳細を聞いてみましょう。

また直接、不動産会社や不動産投資会社を訪問し、不動産投資物件を紹介してもらう方法もあります。

電話、直接訪問ともに、細かな情報が聞けたり相談に乗ってもらえたり、まだポータルサイトに掲載されていない最新の物件情報を教えてもらえる可能性もあります。

なるべく多くの物件情報を取得できるよう、積極的に動いていきましょう。

ステップ4.物件を検討する

購入したい物件が見つかったら、実際に現地に赴き物件を確認しましょう。

建物に問題はないか、入居状況はどうか、周辺環境はよいかなど、さまざまな角度から物件を検討します。

特に賃貸需要の有無は、今後の不動産投資できちんと家賃収入を得られかどうか判断するための重要な指標です。

周辺の競合物件の入居率や家賃相場などとあわせて、しっかり確認しましょう。

ステップ5.融資の事前審査を申し込む

購入する物件が決まったら収支計画を組み、金融機関に融資の事前審査の申し込みをおこないます。

購入予定の物件を扱っている不動産会社で提携金融機関があれば、紹介してもらうとよいでしょう。

不動産投資物件の融資審査は、個人属性と融資対象物件の収益性・資産価値によって決まります。

個人属性とは、融資申込者の勤務先の規模や勤務年数、年収、家族構成、借入の有無などを指します。

上場企業に長年勤めている人や公務員、医師や弁護士など「士業」の人、年収の高い人は融資審査に通りやすく、また有利な条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

逆に、自由業だったり、年収が低かったり、借入残債やクレジットカードの不払い履歴がある人は融資条件がきびしくなる場合が多いです。

ただし頭金を多く入れたり、融資対象物件の収益性がよい場合は希望通りの融資を受けられる可能性があります。

また金融機関よって融資審査の基準は異なります。

ひとつの金融機関に融資を断られてもあきらめず、複数の金融機関に融資申し込みをおこなうことが肝心です。

ステップ6．不動産売買契約を締結させ、融資の本審査を受ける

融資の事前審査に通過したら、不動産売買契約の締結をおこないましょう。

契約を締結したあとは条件変更などをおこなうのは困難なため、交渉や確認事項があれば、契約する前にクリアにしておくとよいでしょう。

なお、融資の本審査申し込みは、この売買契約締結のタイミングでおこないます。

この時点ではまだ融資が確定していないため、契約事項にはかならず「ローン特約」をつけて契約をおこないましょう。

ローン契約とは、万一融資が下りなかった場合は無償で契約を解除できる内容の特約です。

ローン特約をつけずに融資が下りなかった場合は、先に支払った手付金が戻ってこないこともあるため注意が必要です。

ステップ7.管理会社を決めて運用を開始する

融資の本審査に無事通過し融資がおりたら決済し、物件の引き渡しがおこなわれ、本格的な運用がスタートします。

設備の追加や修繕もこのタイミングで開始するとよいでしょう。

管理を委託する場合は管理会社の選定をおこない、入居者募集をおこないます。

すでに入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）の場合、入居者募集は不要ですが、既存の入居者にオーナー変更（管理会社を変更した場合はその旨も）のお知らせをおこないましょう。

まとめ

不動産投資の始め方について解説しました。

だれにでもできる不動投資ですが、成功するには、目的や将来的な目標をしっかりと決めたうえで、それらを実現できる物件を取得する必要があります。

また不動産投資の第1歩は不動産投資の知識を身につけることです。

知識が皆無では、物件選びや運用時の重要な判断ができず、結果的に不動産投資に失敗する恐れがあります。

しっかりと不動投資について学び、知識を武器に目標達成を目指してください。