少額不動産投資の仕組みやメリット・デメリット！種類の紹介も

「資金不足で不動産投資ができない」

「不動産投資はしたいがローンを組みたくない」

そんな人におすすめなのが「少額不動産投資」です。

少額でできる不動産投資にはいくつかの種類があり、一口1万円から投資が可能です。

また物件の運用・管理は専門家がおこなってくれるため、手間や時間がかからないというメリットもあります。

今回は少額でできる不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、少額不動産投資の種類について紹介します。

少額不動産投資をしっかり理解するためにも、ぜひ当記事を参考にしてください。

少額不動産投資の仕組みとメリット・デメリットを理解しよう

大きなお金が必要と思われている不動産投資ですが、少額ではじめることも可能です。

通常の不動産投資（現物不動産投資）は、一棟アパートや区分マンションといった不動産を投資家ひとりで購入し、運用・管理をおこないます。

物件を選んだり融資審査の申し込みをおこなったり、手間や時間がかかりますが、そのかわり家賃収入は投資した人だけのものです。

しかし高額な現物不動産購入するには、ある程度まとまった自己資金を用意したうえで金融機関から融資を受ける必要があります。

それに対して、少額不動産投資は「複数の投資家」が「ひとつの不動産物件」に投資をして運用がおこなわれます。

運用・管理は企業や事業者がおこない、利益は投資額に応じて分配され投資家に支払われる仕組みです。

このように少額不動産投資は、現物不動産投資とは異なる点が多いです。

まずは少額不動産投資のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

少額不動産投資のメリット

ここでは少額でできる不動産投資のメリットについて紹介します。

不動産投資ローンを組まずに済むので手軽にはじめられる

一口あたり1万円から不動産投資がおこなえる商品も多く手軽にはじめられるため、不動産投資ができるので初心者にもおすすめです。

また、手持ちの資金で投資ができるので金融機関の不動産投資ローンを利用せずにすみ、ローン返済や金利上昇リスクなどの心配をする必要がありません。

投資物件の運用や管理を任せられる

少額でできる不動産投資の多くは、投資物件の運用・管理は企業や事業者がおこなってくれます。

投資家自身で物件の管理をおこなったり、管理会社と契約したりする必要がないので手間や費用がかからず、本業で忙しい人にもおすすめです。

分散投資ができる

少額不動産投資は、手持ち資金を複数の不動産物件に分散して投資できるため、リスク対策につながります。

たとえば区分マンション1室のみ所有している場合、空室になると家賃収入は0円になってしまします。

しかし少額不動産投資で複数の不動産に投資しておけば、1室が空室になってもほかの物件の家賃収入があるため配当金が0円にならずに済みます。

少額不動産投資のデメリット

メリットがある反面、少額不動産投資ならではのデメリットもあります。

投資額が少ないので大きなリターンは期待できない

投資額が少額なため、大きなリターンを得ることはむずかしいです。

そもそも不動産投資は、株式投資やFX投資とは異なり、長期にわたって安定した収入（家賃収入）が得られる投資方法です。

投資額に応じた収入は得られますが、大きな利益を狙うには少額不動産投資は不向きを言えるでしょう。

投資対象物件がかぎられる

不動産小口化商品や不動産投資クラウドファンディングは自分で物件を選ぶことは可能ですが、REITに関しては企業を選んで投資はできますが、不動産物件自体を自分で選ぶことができません。

そもそも少額不動産投資は、公募中の投資家を求めている不動産物件（または企業）のなかからしか選ぶことができません。

そのためタイミングによっては公募中の物件数が少なかったり、立地条件のよい物件はすぐに募集を終了してしまったり、希望通りの物件に投資できない可能性もあります。

元本割れのリスクがある

少額不動産投資のほとんどは、家賃収入保証や元本保証がありません。

そのため、なんらかの原因で賃料収入が減少したり、物件の資産価値が下落したり、運営企業が倒産した場合は元本割れが起こる可能性があります。

投資額が少額であるためリスクは低めですが、こういったケースも想定しておきましょう。

手数料が発生する場合がある

手数料が発生する場合、分配金や配当金が減ることになります。

たとえば、REIT や不動産小口化商品であれば、委託することで手数料が発生しますし、不動産クラウドファンディングでは入出金手数料や出資手数料が必要になります。

投資先を決める場合は手数料を考慮したうえで投資計画をしっかりと立てことが重要です。

少額でできる不動産投資の種類を紹介

前述のように、大きなお金が必要と思われている不動産投資ですが少額ではじめることも可能です。

ここでは、1万円からできる不動産投資の種類を紹介します。

不動産クラウドファンディング

クラウドファンディング業者の提案する、「プロジェクト」と呼ばれる不動産物件に対して複数の投資家が投資し、その資金を元に不動産投資がおこなわれます。

・おおよその投資額：一口あたり1万円～

・期待利回りの目安：2〜6%程度

・おもなメリット：賃貸物件以外の不動産も選べる

・おもなデメリット： 途中で売却ができないため流動性が低い

一口あたりの投資額はプロジェクトによって異なりますが、基本は1万円からと少ない額で不動産投資が可能です。

運用期間も短いものが多いため不動産投資初心者にもおすすめです。

期待利回りはプロジェクトによって異なりますが、2〜6%程度が目安となります。

なお、ほかの少額不動産投資と異なり、投資対象には一般的な賃貸物件（アパートやマンション、複合ビルなど）のほか、古民家再生や保育園建設など、さまざまなプロジェクトがあります。

ただし、投資期間の途中で売却や解約ができないため、無理のない範囲の額で投資をおこなう必要があるので注意しましょう。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

REIT（不動産投資信託）

国内外の不動産信託に投資する金融商品で、日本では「JAPAN」の頭文字をつけてJ-REITと呼ばれることもあります。

・おおよその投資額：一口あたり数万円から数十万円

・期待利回りの目安：3～4%

・おもなメリット：証券会社を通して投資信託の証券を売買できるので流動性が高い

・おもなデメリット：株式市場の値動きによっては相場が変動する可能性がある

一口あたりの投資額は投資物件によって異なりますが、数万円から数十万円と幅があるため投資家の手持ち資金に合わせて投資額を決められます。

不動産物件の購入・運用は専門家がおこない、その利益（家賃収入や売却益）が投資家に分配される仕組みです。

投資対象となる不動産の種類には以下のようなものがあります。

・単一用途特化型：オフィスビル特化型、住居特化型、ヘルスケア特化型など

・複数用途型：オフィスビル＋住居、オフィス＋商業施設＋物流施設など複数タイプを組み合わせる

期待利回りは、投資先の物件によって異なり1％台から5%を超える利回り物件もあります。

なお『JREIT不動産投資情報ポータル』では、日ごとのJ-REIT平均分配金利回りが確認できます。

またREITは、証券市場に上場しているため、市場を通して売買することが可能です。

そのため、ほかの少額不動産投資や現物不動産投資に比べて流動性が高くなります。

一方で株式市場の値動きの影響を受けやすいのがデメリットです。

REITについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資と不動産投資信託「REIT」の違いは？メリット・デメリットも

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは「不動産特定共同事業」と呼ばれ、「不動産特定共同事業法（不定法）」という法律に基づいて販売される金融商品です。

・おおよその投資額：数万円～100万円程度

・期待利回りの目安：3～5%程度

・おもなメリット：相続税対策につながる（任意組合型の場合）

・おもなデメリット： 不動産投資ローンを受けられない

不動産小口化商品は、ひとつの不動産を一口数万円～100万円程度の小口にして販売されます。

数十億円単位のオフィスビルやタワーマンションなど、個人投資がむずかしい好立地・超高額不動産もあり、多くの投資家からも注目される商品です。

期待利回りは投資先の物件によって異なりますが3～5%程度が目安です。

ほかの少額不動産投資よりも、まとまった金額で投資がおこなえますが、手持ちの資金が足りなくても不動産投資ローンの利用はできないため注意が必要です。

なお不動産小口化商品は以下のように3つの種類があり、それぞれ一口あたりの最低投資額や所有形態が異なるため、予算や目的にあわせて選ぶことも可能です。

・匿名組合型

一口あたり数万円からの投資が可能、運用期間は数ヶ月から５年程度と短期～中期の投資商品なので不動産投資初心者にもおすすめです。

・任意組合型

一口あたり100万円からの投資が可能で運用期間は10年以上になります。

長期にわたって収入を得たい人におすすめです。

また、不動産を持分所有しているのと同じあつかいになるため、相続税対策としても期待できる商品です。

・賃貸型

一口あたり100万円程度から投資でき、運用期間は10年以上になるものが多く、長期間の安定収入が期待できます。

複数の投資家が共同で所有する不動産を事業者に貸し出して管理・運用をしてもらい形態です。

ただし販売数が少ないため、なかなか購入できる機会がありせん。

不動産小口化商品について詳しくはこちら！＞＞不動産小口化商品ついて詳しく解説！種類やメリットとデメリットは？

現物不動産投資を少額でおこなうには？

ここでは、「現物不動産のオーナーになりたい」という人に向けて、少額で購入できる現物不動産の目安となる予算額や注意点を解説します。

現物不動産を少額で購入する際の予算の目安

少額で現物不動産を購入するには、次のような方法が考えられます。

・「一括購入」として全額を手持ち資金で支払う

・手持ち資金を初期費用として不動産投資ローンを利用する

一括購入するのであれば手持ち資金の範囲内で購入できる不動産が対象になります。

ただし物件価格に加えて仲介手数料などの費用が必要になるため、資金額には注意しましょう。

不動産投資ローンを利用する場合は初期費用（頭金＋諸費用）が必要になります。

初期費用の目安額は、物件価格の15～30％程度です。

500万円の物件なら75万円～150万円、1,000万円の物件であれば150万円～300万円が必要になる計算です。

これらの予算で購入できるのは中古の区分マンションや築古の戸建て賃貸物件、地方の中古一棟アパートなど、1,000万円以下で購入できる投資物件が視野に入ってきます。

少額で現物不動産投資をおこなう際の注意点

少額で購入できる現物不動産の多くは中古物件となります。

そのため購入後に賃貸するためにはリフォームやリノベーションの必要がある場合がほとんどです。

なお区分マンションや戸建て賃貸は、入居が付かないと家賃収入を得ることができません。

家賃収入がなくても毎月のローン支払いやさまざまな費用の支払いは避けられないため、キャッシュフローの悪化が懸念されます。

また物件を安く購入できても、リフォーム費用がかさんでしまっては利回りが低くなってしまいます。

少額で現物不動産を購入する際は、立地や購入後にかかる費用についても考慮したうえで物件を選ぶとよいでしょう。

加えて、万一に備えて自己資金を残しておくことも重要です。

少額不動産投資をはじめる際の注意点

投資先はしっかりチェックする

前述のように、ほとんどの少額不動産投資には元本保証がありません。

そのため投資先の状況によっては元本割れになり、配当が下がったりもらえなかったりする場合も考えられます。

元本割れのリスクを防ぐためには、投資対象の物件情報だけでなく、資金を集めている企業や事業者の情報もしっかり調べましょう。

・投資対象物件の立地や賃貸需要

・投資先の企業や事業者の経営状況

・資金を集めている企業や事業者の経営状況

・元本割れ発生時の対策の有無

最低限の不動産投資の知識は覚えておく

基本的に少額不動産投資の管理・運用は企業や事業者がおこなってくれます。

そのため、不動産投資の知識がない初心者でも比較的簡単にはじめられるのがメリットですが、一方で不動産投資の知識を得にくいのがデメリットです。

不動産投資の知識があれば、投資先の物件選びや売却のタイミング、相場の下落などの判断をおこないやすくなります。

また今後、現物不動産投資を考えている場合は不動産投資の知識を身につけることは非常に重要です。

少額不動産投資をはじめる際じゃ、基本的な知識だけでも覚えておくことをおすすめします。

まとめ

少額でできる不動産投資は、一口あたり1万円～100万円程度と少ない金額で投資がおこなえます。

そのため自己資金が少ない人はもちろん、いきなり現物投資をおこなうのが不安という不動産投資を初心者にもおすすめです。

ただし、少額でも不動産投資である以上リスクはあります。

投資額が少額であっても失敗しないためには、できるだけリスクをおさえる必要があります。

投資対象物件や事業者をしっかりと調べたうえで、どこに投資をするか慎重に判断することで成功へとつながるでしょう。