自己資金300万円で不動産投資！物件の種類や成功させるポイントを解説

300万円の自己資金があれば、不動産投資をはじめることは可能です。

実際、もっと少ない自己資金で不動産投資を開始して、複数の不動産投資物件を所有する不動産投資家も多数存在しています。

今回は、「自己資金300万円」にスポットをあてて、購入できる不動産物件の種類などを解説しながら、少ない自己資金で不動産投資を成功させるポイントをまとめました。

「多額の自己資金を用意できないけれど不動産投資には興味がある」

そんな人は、ぜひ当記事を参考にして、不動産投資の最初の1歩を踏み出してくください。

100万円でできる不動産投資について詳しくはこちら！＞＞100万円でできる不動産投資！少ない自己資金で大家になる3つの方法

自己資金300万円でも不動産投資はできる

不動産投資において、300万円という自己資金は決して多いとは言えません。

しかし、自己資金300万円でも不動産投資をはじめることは十分可能です。

ここでは、300万円の自己資金で不動産投資を開始する方法についてまとめました。

300万円を自己資金として融資を受ける場合

自己資金300万円を利用して、金融機関から融資を受ける場合は、いくらくらいの不動産投資物件を購入できるのでしょうか？

一般的に、不動産投資ローンを組む際には、初期費用（頭金+諸経費）として物件価格の20～30％が必要と言われています。

しかし、実際にはもっと少ない初期費用で不動産投資物件を購入できる可能性もあります。

自己資金が300万円であれば、融資を受けることができる不動産物件の価格は、1,000万円～2,000万円程度になり、ある程度レバレッジを効かせた投資が期待できます。

ただし、金融機関から融資を受けるためには、個人の属性（年収や勤務先、勤務年数など）や不動産投資物件の収益力や資産価値も審査されるため、かならずしも融資審査に合格するとはかぎりません。

個人の属性を短期間で上げるのはむずかしいため、融資審査を通過するには、できるだけ収益力のある不動産投資物件を選ぶことがポイントなります。

また、融資がおりた場合でも、不動産投資をおこなううえでランニングコストがかかるため、その分の資金をプールしておく必要があることも念頭においておきましょう。

なお、頭金なしでローンが受けられる「フルローン」や初期費用不要の「オーバーローン」もありますが、融資審査は厳しくなります。

融資が通った場合でも総返済額が高く、月々のローン返済額がキャッシュフローを悪化させる可能性もあるため注意が必要です。

頭金以外に必要な費用

不動産投資物件を購入する際には、頭金以外にも以下のような諸費用がかかります。

・仲介手数料（不動産会社の仲介で物件を購入した場合）

・不動産登記費用（司法書士報酬、登録免許税など）

・税金等（印紙税、不動産所得税など）

・火災保険料や地震保険料

・ローン関連の費用（ローン事務手数料、ローン保証金など）

・清算金（固定資産税・都市計画税、管理費など）

現金一括買いする場合

借金を負いたくない場合や、金融機関からの融資が受けられない場合などは、手持ちの300万円で不動産を購入し、不動産投資物件として賃貸するのもひとつの方法です。

ただし、現金300万円で購入できる物件は、選べる種類が少なく、築年数が古かったり立地条件がよくないことも多いため注意が必要です。

また、借入をおこなわないことからレバレッジを効かせた投資ができず、資産を増やすには時間がかかることも予想されます。

その一方で、格安のお宝的な物件を見つけることができれば高利回りも期待できるため、地道に好物件を探してみるとよいでしょう。

格安ボロ物件について詳しくはこちら！＞＞ボロ物件で不動産投資を成功させる！メリットとリスク対策方法も

300万円で購入できる不動産投資物件の種類

自己資金300万円で融資を受けた場合、購入できる不動産投資物件には、どのような種類があるのでしょうか。

まとめてみました。

区分マンション

独身向けの区分マンションであれば、数は少ないですが東京都内や名古屋市内や大阪市内といった都市圏も狙えます。

札幌市や福岡市などの中古物件は数も多く、その他の地方都市になると選べる候補が一段と増えます

中古でも築浅物件や最寄駅から徒歩10分以内の物件も多数あるため、不動産投資初心者向けの物件と言えるでしょう。

ただし、周辺に同じタイプの競合物件が多い場合は空室リスクが高くなるため、しっかりと周辺のリサーチや収支シミュレーションをおこないましょう。

戸建て住宅

区分マンションに比べて数は減りますが、中古の戸建て住宅の購入も可能です。

ファミリー層に需要のある戸建て住宅は、駅近などが好まれる単身向け不動産投資物件とは異なり、学区内の小中学校などが近隣にあると選ばれやすくなります。

ファミリー層は単身者に比べて長く住んでもらえることが期待できますが、その反面、退去後は建物全体の清掃やリフォームなどに費用がかかることもあるため注意しましょう。

一棟アパート

札幌市などの地方都市であれば、単身向け中古一棟アパートも購入できる可能性があります。

ただし、一棟あたりの戸数は少なめになり、また築浅物件は少ないため築古で状態のよい物件を選ぶことが前提です。

そのため、維持・修繕費用がかかることも多く、修繕費用としてある程度の資金をプールしておくことをおすすめします。

なお、車を利用することが多い地方都市では、駅近にこだわりが少ない反面、一棟アパートに駐車場が付いていない場合は入居付けがむずかしくなるため、駐車場の有無はかならずチェックしましょう。

300万円で不動産投資を成功させるポイント！

ここでは、自己資金300万円で不動産投資を成功させるために注意したいポイントなどをまとめました。

自己資金額にかかわらず活用できる方法もあるので、ぜひ参考にしてください。

リフォームやリノベーションに費用をかけすぎない

自己資金が少ない場合、築古物件を購入することも多いと思います。

しかし、リフォームやリノベーションなどの修繕費用をかけすぎると利回りが下がってしまいキャシュフローの悪化につながります。

そのため、リフォームなどは必要最低限の範囲に留めておくことが重要です。

また、リフォームに必要な道具や材料が簡単に購入できるようになり、オーナー自らがDIYでリフォームをおこなう例も増えています。

セルフリフォームすることで大幅に費用を削減できるメリットがありますが、DIY初心者の場合は失敗する可能性もあるため、大掛かりなリフォームはおこなわないほうが無難です。

DIYにかかった費用と時間を無駄にするだけでなく、あらためて業者にリフォームをおこなってもらうことになり、却って費用がかかる可能性もあります。

できるだけ修繕費用を削減したいのであれば、無理なくできる範囲のDIYからはじめることをおすすめします。

高利回りの物件を選ぶ

価格の低い区分マンションなどの場合、設定された家賃額も高額ではないため、なかなか資産を増やすことがむずかしいです。

できるだけ家賃を高くするためには、人気のエリアや駅近など好立地物件でかつ高利回りの不動産投資物件を選ぶことが肝心です。

ただし、不動産投資物件情報などに記載されている利回りは、物件価格に対する満室時の家賃収入の割合を示す「表面利回り」となります。

表面利回りには賃貸経営に必要な諸費用が含まれていないため、より正確な利回りを把握するためには、「実質利回り」を算出し判断する必要があります。

指値をおこない物件価格の値下げ交渉をおこなう

できるだけ安く不動産投資物件を購入することで利回りを上げることが可能になります。

そのためにおこなわれるのが「指値」と呼ばれる値引き交渉です。

日常生活の買いものではあまりおこなわれない値引き交渉ですが、大金が動く不動産売買の世界ではごく一般的。

とはいえ、あまりにも常識とかけ離れた額の値引きを要求するなどはNGです。

指値交渉を成功させるためには、売主に「なぜこの価格にしたのか」という根拠を提示し、納得してもらう必要があります。

ここでは上手な指値の入れかたについてまとめました。

ステップ1：不動産物件や売主について調査をおこなう

まず、売りに出されている不動産物件の情報と売主の情報を調査します。

物件情報は、築年数や設備などはもちろん、瑕疵の有無などしっかり調査しましょう。

たとえば、外壁の一部にヒビがある場合などは、修繕費用代わりとしての値引き交渉の材料になります。

このとき工事費用の見積もり額を提示できるよう調べておくと、交渉の際に説得しやすくなります。

また、売主の事情によっては、できるだけ早く物件を売却したいと考えているケースもあるため、売り急ぐ事情があれば値引き交渉に応じてくれる可能性が高くなります。

売却の理由などは、売主から直接物件を預かっている不動産会社（元付）に尋ねるなど確認をしておきましょう。

指値額は、売主の事情を考慮したうえで、常識の範囲内で妥当と思われる金額を設定することが重要です。

ステップ2：物件周辺の調査をおこなう

次に売値が妥当な額かどうか、周辺の物件価格と比較調査します。

もし、周辺の土地価格に比べて売値が高く設定されている場合は、相場にあわせてもらえるよう交渉をおこないます。

また、物件の周辺環境なども調査し、嫌悪施設の有無や治安など、値引き交渉の材料になるものがないか確認しておきましょう。

ステップ3：指値をおこなう

物件や売主情報、周辺情報から判断したうえで指値をおこないます。

指値は、元付の不動産会社を通して申込むか、買い付け申込書と一緒に提出します。

このとき、値引きの根拠となる調査結果の資料等を忘れずに添付してください、

提示した指値に売主が納得してくれれば、交渉成立です。

指値をおこなう場合は、あらかじめ不動産会社にマナーやルールをしっかりと確認したうえで、礼儀正しく交渉をおこないましょう。

300万円の不動産投資をきっかけに収益物件を増やす

不動産投資開始後、さらに不動産投資に力を入れたいと考える人も多いでしょう。

2件目の不動産投資物件を購入する場合は、不動産投資にも慣れ、キャッシュフローが安定して資金が増えてきた頃が狙い目です。

しかし、1件目の不動産投資が順調であっても2件目で失敗する可能性はゼロではありません。

1件目の物件選び以上にリサーチや収支シミュレーションをおこない、万全の体制を整えたうえで2件目の不動産投資物件を購入しましょう。

このように、300万円ではじめた不動産投資をきっかけに、さらに所有する不動産物件を増やすことも十分可能なのです。

まとめ

300万円の自己資金で不動産投資をはじめるにあたって、購入できる不動産物件の種類などを解説しました。

決して多額ではない自己資金ですが、融資を受けることで中古の区分マンションをはじめ、中古戸建、中古の一棟アパートも購入できる可能性があります。

不動産投資の最初の1歩として自己資金300万円を有効活用し、不動産投資を成功させてください。