不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

不動産投資の赤字所得と本業（給与所得など）の黒字所得を相殺することで所得額を減らし、節税効果が得られる「損益通算」。

名称は聞いたことがあっても、なぜ節税につながるのか詳しく知らない人も多いでしょう。

そこで今回は、損益通算の仕組みのほか、損益通算に含まれない項目や所得控除が受けられないなどの注意ポイントをあわせて解説します。

ぜひ当記事を参考にして、不動産投資における損益通算の仕組みと節税効果を確認してください。

節税につながる不動産投資の損益通算の仕組みと計算例

不動産投資で得られる所得は、家賃収入（更新料、礼金等含む）などから不動産賃貸経営にかかった経費（減価償却費、固定資産税、管理費など）を差し引くことで決定します。

しかし、不動産投資開始直後は、多くの初期費用がかかります。

また建物の価格に対して減価償却費が多額になるため、その結果、経費が家賃収入よりも大きくなってしまい、所得が赤字になる場合も。

その赤字所得と本業などほかの黒字所得を相殺し、合計の所得額を減らす仕組みを「損益通算」と言います。

確定申告時に損益通算をおこなうことで課税対象となる所得額が圧縮され、結果的に節税につながるのです。

損益通算の計算例

ここでは給与所得額（700万円）のサラリーマンを例にあげて、給与所得のみの所得税額と不動産投資で赤字所得を損益通算した場合の所得税額を計算し、節税効果をくらべてみました。

【所得税の計算式】

所得税額 ＝ 課税所得額 × 税率 － 控除額

【所得税の速算表】

参照：国税庁　所得税の税率

例）給与所得のみの場合

給与所得　　：　700万円

各種所得控除：　－330万円

課税所得額　：　370万円

370万円 × 20% － 427,500円 ＝ 31万2,500円

課税所得額は370万円なので、所得税率は20%（上記の「所得税の速算表」から）となるため、所得税額は31万2,500円になります。

では次に、100万円の赤字不動産所得があり損益通算した場合の所得税額をみてみましょう。

例）給与所得と不動産所得（赤字所得）を損益通算した場合

給与所得　　：　700万円

不動産所得　：　－100万円

各種所得控除：　－330万円

課税所得額　：　270万円

270万円 × 10% － 97,500円 ＝ 17万2,500円

給与所得700万円と不動産所得－100万円を損益通算したことで、課税所得額が270万円に減りました。

そのため所得税率が10％になり、所得税額は17万2,500円と給与所得のみと比べて約1/2に減少しています。

このように、損益通算することで節税につながることがわかりました。

青色申告なら3年間の繰り越し控除が可能

確定申告には「白色」と「青色」のふたつの申告方法があります。

青色申告であれば、「赤字額が大きく、その年に損益通算をしても赤字が残った場合は、その赤字を翌年以後3年間繰り越すことができる」というメリットがあります。

なお、青色申告をおこなうには、「個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）」と「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出する必要があります。

青色申告承認申請書は、1月1日から1月15日までに開業した場合はその年の3月15日までに、1月16日以降に事業を開始した場合は事業を開始した日から2か月以内に届け出ましょう。

不動産投資で損益通算する際の注意ポイント

不動産投資の赤字所得を本業の黒字所得と相殺することで節税できる損益通算ですが、注意したいポイントがいくつかあります。

まず、損益通算の対象外となる項目があること。

そして、青色申告特別控除や所得控除が適用外となるため注意が必要です。

土地にかかるローン利子は損益通算の対象外となる

不動産投資物件を購入する際、ほとんどの人が金融機関の不動産投資ローンを組み資金の借入をおこないます。

このとき、ローンの返済金額のうち「ローン利子」は経費として計上できますが、損益通算をおこなう場合は、土地取得に要した部分のローン利子は損益通算に含めることができません。

参考：国税庁　『No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算』

そのため、ローンの支払いがある場合は、利子を土地と建物それぞれに分け、土地の利子分は損益通算の対象から除外して計算する必要があります。

別荘など生活に不要な不動産の貸付けは損益通算できない

別荘など、趣味や娯楽目的の不動産の貸し付けは、通常の生活に必要でない資産とみなされるため、土地や別荘を取得する際に生じた建物などの赤字も含めて損益通算できません。

参考：国税庁　『No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算』

リゾート物件などを購入した場合、赤字所得になっても損益通算の対象外となるため注意しましょう。

青色申告特別控除が適用されない

青色申告で確定申告をおこなうと、最大65万円の「青色申告特別控除」を受けられるメリットがあります。

しかし、不動産所得が赤字の場合は青色申告特別控除が適用されないため注意しましょう。

所得控除が適用されない

所得税を計算する際、納税者の個人的事情や家族構成、経済状況等を考慮して税金の負担を軽くするために「医療費控除」やふるさと納税による「寄付金控除」など所得から特定の額を差し引いて課税されないようにする「所得控除」がもうけられています。

しかし、これらの所得控除は、所得が黒字の範囲でしか控除されないため、不動産投資で赤字だった場合は所得控除の適用外となります。

そのため高額な医療費を支払ったり、ふるさと納税した分を寄付金控除にしたい場合は注意が必要です。

ふるさと納税について詳しくはこちら！＞＞ふるさと納税で節税！不動産投資で所得があれば上限額がアップする

不動産所得のほか損益通算できる所得は？

不動産所得が赤字だった場合におこなえる損益通算ですが、以下の所得が赤字の際は損益通算をおこなうことができます。

・事業所得

事業所得とは、農業や漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業等の所得を指します。

ただし、事業所得と認められるにはいくつかの条件があるため、サラリーマンの副業で得た収入によっては事業所得とは認められないことがある（その場合は雑所得となる）ため、確定申告前に確認をおこないましょう。

・譲渡所得

譲渡所得とは、所有している資産（土地や建物、株式、ゴルフ会員権など）を譲渡して得た利益のことを指します。

土地や建物の譲渡によって譲渡損失が出た場合は、ほかの土地や建物の譲渡所得と損益通算することができますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失分については、給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算することはできません。

ただし、マイホームの買い換え・売却で損失が出た場合には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」がそれぞれ適用されます。

参考：国税庁　『No.3203　不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合』

なお、事業的規模で営まれている事業用商品などの譲渡は譲渡所得にあたり、山林などの譲渡による所得は山林所得となり、いずれも譲渡所得にはなりません。

・山林所得

山林所得とは、保有期間が5年を超える山林の伐採または譲渡による所得を指します。

ただし、山林を取得してから5年以内に伐採または譲渡した場合は山林所得ではなく事業所得か雑所得に、山林を山ごと譲渡した場合の土地部分については譲渡所得になります。

まとめ

「損益通算」をおこなうことで、不動産投資で生じた赤字所得と本業の黒字所得を相殺し、所得額を減らして節税することが可能になります。

ただし、損益通算には土地取得部分のローン利子が含まれないため、計算する際は注意が必要です。

また、青色申告特別控除や所得控除が受けられないなどのデメリットもありますが、所得額を圧縮できる損益通算の仕組みを上手に活用して節税を心がけながら不動産投資を成功させましょう。