田舎で不動産投資を成功させるポイント6つ！選んではいけないNG物件

「田舎で不動産投資するのはリスクが高い」

「不動産投資するなら田舎より都会」

人口が多い都会では入居者を獲得しやすく、人口が少ない地方や田舎はむずかしいというイメージがありますが、じつは、田舎でもあっても不動産投資で成功することは可能です。

田舎でおこなう不動産投資を成功させるには、田舎ならではの特徴をしっかり把握しておくこと。

そこで今回は、田舎の不動産投資で収益を上げ成功させるために必要な6つのポイントと田舎で選んではいけない物件をまとめした。

これから不動産投資をはじめる人、地方や田舎の不動産投資に興味のある人は、ぜひ当記事を参考にしてください。

田舎で不動産投資するメリットとデメリット

まず、田舎でおこなう不動産投資にはどのようなメリットがあって、どのようなデメリットがあるのかしっかり把握しておきましょう。

田舎で不動産投資をするメリット

田舎の不動産投資物件の価格は、都会に比べると非常に安いことが特徴です。

同じスペックの不動産投資物件であれば、都会よりもかなり安く購入できる場合が多いですし、都会の一棟アパートが購入できる予算で田舎の一棟マンションが買えることも少なくありません。

購入価格をおさえることで利回りを高くすることが可能になり、同時に毎月のローン返済額を少なくできるというメリットもあります。

さらに、田舎にはライバルの投資家が少ないため、物件の差別化をはかることで入居者を獲得しやすくなることも大きな利点です。

田舎で不動産投資するデメリット

田舎の不動産投資のデメリットとして、まず1番に考えられるのが空室リスクや家賃下落リスクです。

人口が減少傾向にある田舎では、購入する不動産投資物件の所在地や間取りなどを十分考慮しなくてはなりません。

入居付けがむずかしい物件の場合は想定した家賃を下げる必要も出てくる可能性もあります。

また、都会よりも土地価格が低い田舎では、不動産投資ローンの融資審査に通らない場合もあります。

特に法定耐用年数を過ぎた不動産投資物件は担保価値が低いため、融資が下りない可能性があることを覚えておきましょう。

同時に、田舎は不動産投資売買件数が都会よりも少ないため買手が見つかりにくいことも。

上記のように融資がつきにくいこともあり、不動産投資物件の購入時には、出口戦略についてもしっかり計画しておく必要があります。

田舎の不動産投資を成功させる6つのポイント！

ここでは田舎で不動産投資をおこなうにあたって、リスクを減らすうえで欠かせないポイントをまとめました。

1.エリア情報を調査する

田舎で不動産投資をおこなう際には、都会とは少し違った目線で不動産投資物件を選ぶ必要があります。

人口動態について

まず、対象エリアの人口動態について現況や将来の動きを確認しましょう。

すでに人口の流出がすすみ人口が減少している地域は賃貸ニーズが低く、空室リスクの懸念があるため不動産投資には向きません。

不動産投資を成功させるのであれば、できるだけ人口が集中しているエリアや人口・世帯数が上昇している地域を選ぶことが肝心です。

人口動態については、総務省や対象エリアの各市町村ホームページで確認できます。

また対象エリア周辺の不動産会社などからも情報集をおこなえるので、不動産投資をおこなうエリアを決める際にはかならず確認しましょう。

賃貸ニーズについて

人口動態にあわせて、賃貸ニーズの有無も確認しましょう。

近隣に大規模な商業施設がある、大企業の工場や大学などの教育機関が複数ある、大きな病院がある、これから新規開発や再開発が予定されている地域は賃貸需要が高くなります。

ただし、企業や大学の倒産や移転の可能性もあるため、賃貸ニーズが特定の施設にだけ依存しないよう注意が必要です。

2. 出口戦略を考えておく

上記にも書いたように、田舎の不動産投資物件は金融機関の融資が受けにくかったり、買手がつかない場合もあります。

そのため不動産投資物件を購入する際には、出口戦略を考えた物件を選ぶことも重要です。

たとえば、近隣で再開発がおこなわれる予定のエリアなどは、将来的に地価が上がる可能性もあるため不動産物件の価値が上がり売却益も期待できます。

3.高利回りの物件を選ぶ

都会に比べて田舎の不動産投資物件は安価なため高利回りが期待できますが、家賃相場も都会より低い場合が多いです。

十分なキャッシュフローを得るためにも、少しでも利回りの高い物件を購入したところ。

たとえば、売主が不動産物件の現金化を急いでる場合など相場よりも安い価格で物件を売りに出してることもあるため、こまめに売却物件情報をチェックしたり、不動産仲介会社に根回ししておくなどをおすすめします。

利回りが高すぎる物件には注意が必要

不動産投資物件は、高利回りのほうがより多くのキャッシュフローを期待できますが、高利回り過ぎる物件には注意が必要です。

特に中古物件の場合で相場よりも価格が安すぎる場合、物件になんらかの欠陥があって価格が安くなっている可能性が考えられます。

物件に瑕疵（雨漏りやシロアリ被害、事故物件、近隣に嫌悪施設等がある）があって入居付けがむずかしいケースがあるため注意が必要です。

4. かならず現地調査をおこなう

居住地から離れたエリアで不動産投資をする場合でも、かならず現地に行って直に物件および周辺調査をおこないましょう。

購入予定の物件の状態や周辺環境、近隣競合物件の入居率や家賃相場などを確認し、実際に入居付けできるかどうかの判断をおこないます。

時間があれば近隣の不動産会社を回って周辺の賃貸需要や将来性などの情報収集をしましょう。

土地感のない場所だからこそ現地の生の声を聞くことで、そのエリアで不動産投資をおこなうか否かの判断がしやすくなります。

5. 駐車場は必須

不動産投資をおこなうエリアが都会の場合は最寄駅から徒歩10分以内の物件が好まれますが、車を所有する割合が非常に高い田舎では駅から遠い物件でも賃貸需要が高いのが特徴です。

そのため駅から離れていても、駐車場が附置されている物件は選ばれやすくなります。

逆にいえば、駐車場のない物件は入居付けがむずかしいため注意が必要です。

特にファミリー向け物件の場合は、1世帯2台の車を所有する場合も珍しくありません。

もし、物件の敷地内に戸数分（ファミリー向けは1戸2台分）の駐車場を用意できない場合は、近隣の月極め駐車場を借りるなどの対策をとりましょう。

6.管理会社との連絡は密にする

不動産投資を成功させるためには、管理会社の選定も非常に重要です。

居住地から離れた田舎で不動産投資をする場合、どうしても管理会社任せになりますが、物件の状況をオーナーが直接確認することがむずかしいからこそ実績や評判のよい管理会社を選ぶ必要があるのです。

また管理会社に任せる場合も、こまめに連絡を入れて物件の状況を確認したり定期的に現地を訪れて管理会社の担当者に顔つなぎをおこなったりするのもおすすめです。

お互いの信頼関係を築くことで、いざというとき非常に心強いパートナーになってくれるでしょう。

田舎の不動産投資でNGな物件は？

ここでは、一般的に田舎の不動産投資では避けたほうがよい物件をピックアップしました。

ただし、エリアによって賃貸ニーズが異なるため、かならずエリアごとにどんな入居者をターゲットにするのか確認をおこないましょう。

築古のワンルーム物件

田舎では若者の数が減っていることから、ワンルームのアパートやマンション物件は築浅でも入居付けがむずかしく、築古物件の場合はさらに入居付けが厳しい状況です。

都会では駅近物件であれば、かなりの築古ワンルーム物件でも家賃次第で入居者がつくことも少なくありませんが、田舎の場合は駅近であっても築古ワンルーム物件は避けたほうが無難です。

戸建て賃貸と家賃が同等のアパートやマンション物件

田舎で不動産投資物件を購入する際は、どのような賃貸ニーズがあるのかに加えて、物件の種類を考慮することも必要です。

田舎は地価が安いため、戸建て賃貸の家賃も安い傾向が強く、戸建て賃貸の家賃がアパートやマンションの家賃とほぼ同額ということも。

家賃額が変わらないのであれば、アパートやマンションよりも広く騒音などを気にしないですむ戸建てを選ぶ人がほとんどです。

ファミリー向けの不動産投資物件を購入する場合は、戸建ても含めて家賃相場を確認したうえで、戸建て賃貸と勝負できる物件を選びましょう。

田舎の不動産投資は戸建ても視野に

都会よりも地価が安い田舎の不動産投資は、中古の戸建てを購入して賃貸することも十分可能です。

特に学校の近くなどの戸建て賃貸住宅は、転勤族の家族に選ばれやすくなります。

またファミリーの場合、一度入居してしまえば長期間に渡って入居してもらうことが期待できるので空室の心配をしなくてすむのも大きなメリットです。

また、戸建ては築古になっても売却することが比較的簡単なので、アパートやマンションに比べて出口戦略が立てやすくなります。

田舎で不動産投資を考慮する際にはアパートやマンションだけでなく、戸建ても視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

田舎の不動産投資には都会と異なる賃貸ニーズがあるため、ポイントさえ間違わなければ、田舎で不動産投資を成功させることは十分可能です。

人口が減少している田舎では、不動産投資をするエリアによっては入居付けが非常に困難になることも考えられるため、あらかじめ人口動向などを調べたうえで、賃貸需要のある地域を選ぶことが一番の重要ポイント。

田舎で賃貸経営をおこなうメリットとデメリットをしっかり確認したうえで、慎重に不動産投資物件を選ぶことが、田舎での不動産投資を成功に導きます。