不動産投資はいくらからはじめられる？初期費用額や自己資金額は？

「不動産投資は、資金がたくさん必要そうでなかなか手が出せない……」

「何千万円もする不動産物件なんて買える訳ない……」

そんな人でも、実際に不動産投資はいくらからできるかわかれば、予想よりも少ない資金ですむことに驚くかもしれません！

不動産投資が少ない資金でできる、その秘密は「不動産投資ローン」にあります。

今回は、不動産投資をはじめるにあたって、初期費用や頭金などがいくら必要なのか？　を紹介しながら不動産投資ローンについて説明します。

不動産投資開始時に必要な頭金や初期費用はいくら？

不動産投資をおこなう人の多くは、収益物件の購入には不動産投資ローンを利用しています。

そのため不動産投資をはじめる際には、思ったほどお金がかからないのが実状です。

まず不動産投資のスタート時に必要となる費用の項目、およびその目安額を見ていきましょう。

頭金の目安は物件購入額の10%～30%

一般的に不動産投資ローンの申し込み時には、「頭金」として不動産物件の購入額の一部をあらかじめ支払う必要があります。

頭金を入れることで借入額を少なくできるため、融資審査に通りやすくなります。

また、頭金を多めに入れることで金利を低くしてくれるなどの優遇措置の可能性もあるため、月々の返済額をおさえることができます。

頭金の割合は厳密に決まっている訳ではありませんが、目安として物件購入額の10%～30%が一般的です。

3,000万円の物件なら300～900万円を頭金に充てることになります。

まとまった金額になりますが、物件価格全額を貯金するのに比べれば手の届く範囲と言えそうです。

初期費用の目安は物件購入額の4%～8%

「初期費用」とは、物件を購入する際に発生するさまざま経費を指します。

初期費用額は、購入する物件が新築の場合は不動産購入額の4%～5％程度、中古の場合は7％～8％程度が目安です。

一般的に初期費用と呼ばれる諸費用は、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料

不動産会社が仲介した物件を購入する場合に発生します。

• 登記関係の費用

移転登記、抵当権設定登記にかかる費用です。登記手続きを司法書士に依頼し場合は、別途依頼料も必要になります。

• ローン関係費用

不動産投資ローンを組む際には、金融機関に支払う事務手数料や保証料が必要な場合があります。

• 火災保険料

購入した不動産物件の構造によって保険の掛け金が異なります。

• 印紙代

売買契約書やローン契約書の作成時に必要です。契約額によって必要な印紙税額が異なります。

自己資金は多めに用意

「自己資金」とは、不動産投資をはじめるにあたって用意する預貯金を指します。

用意した自己資金のなかから、上記の頭金や初期費用を支払うことになりますが、自己資金が多ければ頭金として入れる額を増やせば、月々の返済額を減らすことも可能です。

また、頭金や初期費用を支払ったあとでも自己資金に余裕があれば、予期せぬ空室リスクや修繕リスクなどにも対処することができるでしょう。

逆に自己資金が少ない場合は注意が必要です。

頭金と初期費用に自己資金の大部分をつぎ込んでしまうと、余剰金が手元に残らず、突発的な出費に対応できなくなってしまいます。

かといって、余剰金をプールするために「フルローン」にしてしまうと、頭金の支払いはなくなりますが代わりに月々のローン返済額が負担になることも。

自己資金は、金利と余剰金のバランスを考えた上で十分余裕を持って用意することをおすすめします。

不動産投資はローンを賢く利用

上にも書いた通り、不動産投資用の収益物件の購入には不動産投資ローンを利用することができます。

ここでは、不動産投資ローンのメリット・デメリットや審査基準について解説します。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローン最大のメリットは、融資で投資をおこなえることにあります。

不動産投資をおこなうためには収益物件を購入する必要がありますが、不動産物件は高額なため、お金を貯めるのに時間がかかりすぎてしまいます。

しかし、不動産投資ローンを使用することで、少ない自己資金でも不動産投資が可能になるのです。

また、不動産投資ローンの返済は、購入した不動産物件の収益から支払うことになるので、自己資金が減らないのも大きなメリットになります。

不動産投資ローンのデメリット

デメリットとしては、不動産投資用ローンを利用した場合、購入した物件には金融機関によって抵当権がつけられることがあげられます。

これによって、ローン返済が滞った際には、金融機関に物件を差し押さえられるリスクが生じます。

また、住宅ローンに比べて不動産投資ローンの金利は高いため、月々の返済額も高くなります。

そのため、今後金利が上がる可能性も考慮したうえで物件を購入する必要があります。

不動産投資ローンの審査基準は？

不動産投資ローン審査は、「購入者の属性」と「物件の収益力や資産価値」で評価されます。

• 購入者の属性

購入者の勤務先や年収、勤務期間、雇用形態などをはじめ、年齢や家族構成、資産状況、信用情報（借入の有無や返済状況等）などです。

大手企業に長年正社員として雇用されていたり、年収が高かったり、借入がない場合は、審査が通りやすくなります。

• 物件の収益力と資産価値

収益物件としてどれだけ収益を得られるのか、土地価格、建物の価値などトータルの資産価値で評価されます。

なお、基本的に法定耐用年数を過ぎた建物は融資がおりにくくなるため注意が必要です。

フルローンとオーバーローンについて

上で紹介したように不動産投資ローンを利用する際には、頭金や初期費用が必要になるのが一般的です。

しかし、頭金を入れずにローンを組む「フルローン」、頭金を入れず初期費用もローンに組み込んだ「オーバーローン」という方法も存在します。

フルローンのメリット・デメリット

フルローンのメリットは、自己資金が少なくても不動産物件を購入できることです。

そのため、少ない出資額で大きなリターンを得られる「レバレッジ効果」が期待できます。

デメリットは、頭金を入れなかったことで物件購入費用全額を借入れているため、月々の返済額が大きくなることです。

そのため、空室や修繕など突発的な出費があった場合の急激なキャッシュフローの悪化、金利上昇にともなう返済額の増加が懸念されます。

フルローンを利用する場合は、通常の収支シミュレーションよりも条件を厳しくしたうえでしっかりと収益を出せる物件を選ぶことが大事です。

また、ローン審査は通常の場合よりも厳しくおこなわれます。

物件の収益性はもちろん、本人の属性に加えて投資経験などもチェックされるので、特に不動産投資初心者の場合は審査を通過するのはむずかしいかもしれません。

少額資金ではじめる不動産投資について詳しくはこちら！＞＞100万円でできる不動産投資！少ない自己資金で大家になる3つの方法

オーバーローンのメリット・デメリット

オーバーローンは、本来は別途支払う初期費用額も物件価格にプラスして融資を受けてローンを組みます。

メリットとデメリットはフルローンとほぼ同様ですが、初期費用額も借入金に含まれているため、その分の返済額も大きくなっています。

よってアクシデントが起きた場合、フルローン以上にダメージを受ける可能性が高くなることも。

オーバーローンを利用する際は、フルローンと同じようにしっかりと物件の収益を検討してください。

まとめ

不動産投資をはじめるにあたって、不動産投資ローンを利用するためには、物件購入額の10%～30％の頭金と初期費用4%～8%が必要なことがわかりました。

不動産投資ローンを利用することで高額な収益物件を購入でき、少ない資金で大きな収益を得ることも可能です。

ただし、ローン利用にはメリットのほかデメリットもあるので注意が必要です。

不動産投資に興味のある人は、ぜひ当記事を参考に不動産投資を実践してください。