100万円でできる不動産投資！少ない自己資金で大家になる3つの方法

自己資金が100万円あれば、不動産投資をはじめることは可能です。

「不動産投資ローン」を利用すれば、自己資金が少なくても不動産投資ができますし、「少額不動産投資」という選択肢もあります。

また、100万円で買える不動産物件を現金買いすることもできるでしょう。

ただし自己資金が100万円の場合は、いずれも注意しなくてはならない点がいくつかあります。

今回は、「自己資金100万円でできる不動産投資」にスポットをあてて、3つの投資方法についてメリットやデメリット、注意点などを解説します。

方法その1：不動産投資ローンを利用する

不動産投資は多くの場合、不動産投資ローンを利用して収益物件を購入します。

これは自己資金が100万円でも例外ではありませんが、自己資金が潤沢な場合に比べるとリスクが高まることは理解しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンの最大のメリットは、少額の自己資金で高額な不動産物件を購入できるので高いレバレッジ効果が期待できることです。

自己資金100万円で3,000万円の不動産物件をローン組んで購入すれば、レバレッジ効果は30倍にもなるので、うまく運用すれば高額の収益をあげることも可能です。

また、ローンを組むことで残りの現金を余剰金としてプールしておけるので、突発的な出費があっても安心です。

不動産投資ローンのデメリット

自己資金が100万円と少額の場合、頭金をほとんどいれていないか、頭金を入れていないフルローンの可能性が高くなります。

頭金が少ない場合、ローンの審査が厳しくなることが予想されますし、ローン審査を通っても借入額が多くなるため、月々の返済額が高くなったり返済期間が長くなってしまいます。

同時に金利も高くなる可能性があるので、変動金利を選んだ場合は金利上昇リスクには十分注意が必要です。

方法その2：100万円で購入できる収益物件を探す

100万円で買える不動産物件を現金で購入するのも、不動産投資方法のひとつです。

手持ちの現金で物件を購入すればローンを組む必要はありません。

よって、月々のローン返済は不要なので家賃が丸々収入になります。

価格的に一棟アパートはむずかしいですが、区分マンションや戸建てであれば、100万円で購入できる物件は意外と見つかります。

ただし、100万円という安価な不動産物件は、築古だったり立地が悪かったりとなんらかのリスクがあると考えて間違いありません。

そういった格安物件のなかから収益物件をみつけたり、賃貸に出すためにリフォームしたりと手間がかかることが考えられますが、多少の手入れで「お宝物件」になることもあるようです。

不動産投資に慣れていない場合は物件選びのポイントやリフォームのコツなどを学ぶ必要もあるので、ある程度不動産投資に慣れた人向きの方法を言えるでしょう。

方法その3：少額不動産投資を利用する

少額不動産投資は、「出資者を募ったり不動産を小口化することで、少額から不動産投資ができる」新しい不動産投資の方法です。

少額不動産投資の種類は、「REIT（リート）」や「不動産クラウドファンディング」など複数あります。

それぞれで、一口あたりの投資額や投資方法、運用のし方、利回りが異なります。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

少額不動産投資のメリット

その名前のとおり、少額から不動産投資をおこなえるのが大きなメリット。

種類によって投資額の下限や上限は異なりますが、一口あたりおよそ1万円～100万円の範囲で投資が可能です。

ほかにも、ローンを組む必要がないので配当金はそのまま手元に残りますし、利回りも銀行預金より高いため貯金代わりに手軽にはじめられます。

また、分散投資もできるのでリスク回避につながります。

少額不動産投資のデメリット

少額とはいえ不動産投資であることに変わりません。

そのため、通常の不動産投資と同様、空室や家賃下落などのリスクは存在します。

リスクを回避するには、通常の不動産投資と同じように好物件を選ぶことが必要です。

ただし、通常の不動産物件に比べて少額不動産投資の物件はまだ少なく、物件の選択肢も少なくなってしまいます。

また、投資額に応じて配当金が分配されるため、投資額が少ないとあまり儲からないのもデメリットのひとつとなります。

おもな少額不動産投資の種類を紹介

少額不動産投資にはいくつか種類がありますが、ここでは代表的なものを紹介します。

・REIT（リート）

リートは不動産投資信託の一種です。

不動産を対象に投資家から資金を集めて専門家が不動産投資をおこない、得られた利益に応じて配当金が配られます。

最低投資金額は一口5万円程度から、想定利回りは平均3%～4%ほど。

なお、リートは株式同様証券会社を通じて簡単に売買ができます。

・不動産クラウドファンディング

不動産投資に特化したクラウドファンディングとして最近人気なのが、この不動産クラウドファンディングです。

Web上でプロジェクト（特定の不動産物件）への資金提供を呼びかけ、投資家から募った資金を不動産に投資し、元本+分配金を受取ります。

不動産クラウドファンディングの最低投資金額は一口1万円から。

非常に少額なので、気軽にはじめることができるのも人気の秘密です。

想定利回りは、おおよそ2%～6％程度になります。

・不動産小口化商品

ひとつの不動産物件を一口100万円程度の小口に分けて販売し、運用した利益を分配する方法です。

不動産小口化商品で扱う不動産は、個人で購入するのはむずかしい高額な優良物件が多く、それを小口で購入できるのが大きなメリットになります。

想定利回りは3%～5%程度です。

100万円の不動産投資で失敗しないポイント

100万円の少額資金で収益物件を購入した場合、失敗しないためにも以下のポイントをおさえておく必要があります。

返済に余裕のある物件を選ぶ

上にも書いたように、少額資金で不動産投資ローンを組んだ場合、一般的な額の頭金を入れたときと比べて、月々の返済額や金利が高くなるケースが多いです。

そのため、あまりにも高額な物件を購入してしまうと、返済が苦しくなってしまう可能性が考えられます。

購入する物件は、余裕を持って返済ができる価格帯のもの選びましょう。

キャッシュフローを念頭においた物件探しを

月々の返済額や金利を考えると、できるだけ物件価格をおさえると同時に、キャッシュフロー（手残り金）も重要になります。

月々のキャッシュフロー少ない場合、空室状態がつづくと家賃が入らず、キャッシュフローが悪化してしまいます。

そうならないためにも、ある程度のキャッシュフローが見込める物件を選ぶ必要があるのです。

収益物件を選ぶ際には利回りを確認し、しっかりと収支シミュレーションをおこない、月々どのくらいのキャッシュフローを得られるかチェックしてください。

まとめ

自己資金100万円で不動産投資をするための方法を3つ紹介しました。

一番確実なのは不動産投資ローンを利用することですが、融資審査が厳しいのがネックになるかもしれません。

その場合は、ほかの方法も検討してみてください。

いずれの方法もメリットとデメリットがありますが、それぞれを比較して一番リスクの少ない投資方法を選ぶとよいでしょう。