不動産投資のやり方は？物件購入前のチェックでリスクを回避

「不動産投資に興味があるけどやり方がわからない」

「不動産物件ってなにを買えばいいの」

「金額が大きいだけにリスクが心配……」

大きな金額が動く不動産投資はハードルが高いと感じている人も多くいますが、目標を決めたうえでリスクの対策方法を把握すれば、しっかりと家賃収入得ることが可能になるのです。

今回は、不動産投資物件の種類やリスク回避方法を含め、不動産投資のやり方を紹介します。

不動産投資物件の種類と特徴を知ろう！

「不動産投資といっても、どんな物件を買えばいいのかな？」

不動産投資用物件にはいくつか種類ありますが、運用がむずかしいオフィスや店舗用の商業用ビルは初心者にはおすすめできません。

ここでは、不動産投資初心者向けの住居用賃貸物件の種類を紹介します。

自己資金額や目標とする収益額によって、どんな不動産物件が必要であるか確認しましょう。

一棟アパート・一棟マンション

アパートやマンションを建物ごと購入して賃貸に出します。

初期費用は高くなりますが一度に貸し出す物件も多いため、それだけ利益も出やすくなります。

新築か中古か、築年数や規模（戸数）など、マンションもアパートも種類が豊富なので自己資金額や目的に合わせて購入が可能です。

その一方で、安定したキャシュフローを得るためには空室対策や建物のメンテナンス面などしっかりとおこなう必要がありますし、大規模修繕費などの積み立ても必須です。

また、築古物件の場合は金融機関から融資が下りない場合もあるため注意しましょう。

区分マンション

分譲マンションの1室を購入して賃貸に出します。

マンションの1室から購入できて価格もさまざま、また自己資金も少額で済むため気軽に不動産投資をはじめることできます。

ただし、物件を1室しか所有していない場合は賃料も少なく、空室期間が長いと賃料が一切入らないというデメリットも考えられます。

戸建て住宅

一戸建ての住宅を購入して賃貸に出します。

ファミリー向け物件がほとんどなので単身者向け物件より家賃を高めに設定できますし、長く住んでもらえる可能性が高いです。

反面、立地が悪いと入居者が決まらないなどのデメリットがあるので、慎重に物件を選ぶ必要があります。

その他（コインパーキング、トランクルーム、他）

もともと所有している土地を活用する際は、駐車場やトランクルームなども視野に入ります。

いずれも専門の業者に貸し出すかたちが多く、オーナーの負担は小さいのが特徴ですが、周辺の利用状況によるため、事前に需要などを調査することをおすすめします。

不動産投資のやり方！物件探しから入居者募集までの流れを解説

ここでは不動産投資のやり方について流れを紹介します。

どんな物件を選ぶかによって不動産投資の成功が左右されるため、物件情報の収集は欠かせません。

しかし一番重要なのは、不動産投資でどのくらいの収益を得たいのか、そのためにはどの不動産物件に投資すればよいかといった、目的と目標をしっかり設定することです。

まず、不動産投資の最初の一歩をよく理解してください。

1.目的と目標金額を明確にする

不動産投資をするうえで、「年間いくらくらいの利益を出したいか」、「最終的にどのくらいの資産をつくりたいのか」といった具体的な目標によって購入する物件の種類が変わってきます。

目標とする利益が決まれば、その利益を生み出せる可能性のある不動産物件を選ぶ必要があります。

また、購入した不動産物件を最終的にどうするかといった「出口戦略」についても購入前に検討しておきましょう。

新築で購入した賃貸物件も、いずれは築古物件になってしまいます。

そのときになって売却したくても、築古で空室が目立つようになってからでは買手がつかず、ずるずると赤字経営になってしまうことも考えられます。

そうならないためにも、売却や建替えをするならどのタイミングが適当であるかを不動産投資開始前から念頭においておくことが大事です。　

2.物件の情報収集と物件選び

ターゲットにするエリアや不動産物件の種類が決まったら、次は物件探しに移ります。

物件情報を得るには、インターネットの物件検索サイトを活用するほか、不動産屋に問い合わせるのが一般的です。

その際は、かならず周辺の土地相場価格や、競合物件の家賃相場などを調べておきましょう。

気に入った不動産物件が見つかったら、物件の内覧はもちろん、周辺地域を実際に歩くなどして現地調査をおこなうとよいでしょう。

駅からの所要時間、周辺の雰囲気、買いもの施設の有無、嫌悪施設の有無など、入居者の立場になってチェックしてください。

また、周辺の競合物件についても、空室が多いようであれば供給過多で入居付けがむずかしいことが考えられます。

逆に満室ならば、需要が高いことが期待できます。

同時に収支シミュレーションをおこなって、目標額にあう物件かどうかチェックしてください。

物件選びは、その後の不動産投資の成功に大きくかかわるため、事前にチェックできることはしっかりと確認しておくことをおすすめします。

物件探しについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資用収益物件探しのポイントは？効率のよい情報収集の方法

3.物件を購入する

購入した不動産物件が決まったら、以下の手順で購入の手続きをおこないます。

4.ローンの事前審査を受ける

金融機関の不動産投資ローンを利用する場合は、まず事前審査を申込みましょう。

不動産会社が提携している金融機関がある場合も多いので、条件を確認して申し込みをおこないます。

5.購入条件交渉

ローンの事前審査が通過したら「買付証明書」を不動産会社に提出しましょう。

提示された不動産物件の価格や引き渡し時期などを売主と交渉し、納得してもらえれば変更してもらうことができます。

その際、周辺の土地相場額や購入したい物件の空室率（稼働率）などを把握しておくことで、交渉がスムーズにおこなえます。

6.契約・引き渡し

条件面で合意できたら、いよいよ売買契約です。

売買契約では、宅地建物取引士から購入物件や取引条件について重要事項の説明がおこなわれます。

なお売買契約は、一度締結してしまうと買主の都合で契約解除するには違約金が発生するなどのペナルティが課せられます。

そのためにも不明点があれば、しっかりと内容を説明してもらい理解したうえで契約を結んでください。

売買契約締結後、契約で指定された時期に残金支払い（決済）、引き渡しがおこなわれます。

7.管理会社を決めて入居者募集をおこなう

賃貸経営を開始する前に、賃貸物件の管理をどのようにおこなうのか決めておきましょう。

物件の管理をおこなうには以下の方法があります。

①不動産会社に入居付けや入退去管理、家賃管理、入居者対応、建物・設備管理など、すべて管理委託する

②オーナーがすべて自主管理する

①の場合は不動産会社に管理委託料（家賃の5%前後）を支払う必要がありますが、オーナーが対応する必要がないのがメリットです。

②は、オーナーが管理のすべてを担うため委託費用はかかりませんが、そのかわりクレーム対応なども自分でおこなう必要があるため、時間と手間がかかるのがデメリット。

また、あいだをとって、管理の一部（入居付けのみなど）を不動産会社に委託し、それ以外はオーナーが管理するという方法もあります。

いずれもメリットとデメリットがあるので、よく検討したうえで賃貸経営の管理体制を整えるとよいでしょう。

リスクを回避！不動産購入前に注意したいポイントは？

不動産投資をおこなう際には、事前にリスクを把握して対策をおこなう必要がありますが、多くのリスクは物件購入前に確認することが可能です。

ここでは、不動産投資で考えられる一般的なリスクとその対策方法を紹介します。

空室や家賃滞納リスク

空室リスクを減らすには、物件選びの際に十分な収支シミュレーションをおこなったり、賃貸需要の確認が必要です。

また、家賃滞納の対策としては、入居者との賃貸借契約時に家賃保証会社をつけるとよいでしょう。

家賃下落リスク

新築で購入した賃貸物件も年月とともに築古となり入居希望者が減り、それにともなって家賃を下げる必要がでてきます。

家賃の下落リスクを回避するには、購入物件を選ぶ際に入居付けしやすい立地（駅近、生活環境がよいなど）を選ぶことがあげられます。

また、入居者に人気の設備を追加し満足度をあげることも、家賃下落防止対策として効果があります。

災害などをリスク

地震被害や台風などの災害を完全に回避することはむずかしいです。

しかし、物件購入時にハザードマップで物件の危険度を確認したり、保険に加入することでリスクを減らすことが可能です。

金利上昇時のリスク

不動産購入時にローンを組んで物件を購入するのは一般的ですが、変動金利でローン契約をした場合、金利が上昇すると返済額が増えてしまうリスクがあります。

不動産物件は金額が大きいため、金利が1%上がっただけで、月々の返済額に大きく影響します。

金利が上昇したことでローン返済が滞ることがないよう、物件購入前には金利が上がった場合を考慮した収支シミュレーションをおこなったり、資金をプールしておくことが必要です。

不動産投資の知識を得よう！

不動産投資に失敗しないためには、しっかりとリスク対策をおこなったうえで開始することが必要不可欠ですが、加えて不動産投資の知識を得ることで、より一層成功へと近づきます。

そのためには、不動産投資セミナーや大家さんの会に参加するのもよい方法です。

また、不動産投資の本を読むのもよいでしょう。

不動産投資初心者にとって、経験談から学ぶことはたくさんあります。

ぜ不動産投資について学ぶ機会があれば、どんどん知識を吸収してください。

まとめ

不動産投資の正しいやり方について流れを説明しました。

不動産投資の第1歩は「目標」をさだめることです。

そして、しっかりと収支シミュレーションをおこなって、目標を達成できる不動産物件を購入しましょう。

「不動産投資に興味はあるけど、なかなか最初の1歩が踏み出せない」

今回の不動産投資のやり方と物件購入前にできるリスク対策を参考にして、不動産投資を成功させていただけたらと思います。