不動産投資とは？仕組みやメリットを解説！失敗例も参考にしよう

不動産投資とは、土地や建物を購入し賃貸することで利益を得る投資方法のひとつです。

しかし、不動産投資で得られるのは賃料だけではありません。

不動産投資物件を売却することで、大きな利益を生み出すことも可能なのです。

不動産投資を成功させるには、その仕組みを理解ししたうえで、リスク対策をしっかりとおこなうことが重要です。

今回は、不動産投資の仕組みと特徴について解説します。

また、不動産投資のメリットや失敗例を参考にしたリスク回避方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは？仕組みと特徴を解説

不動産物件を購入・運用することで収益を得る不動産投資。

そんな不動産投資で成功するには、その仕組みや特徴を理解したうえで、上手に運用することが重要です。

不動産投資の仕組みとは？インカムゲインとキャピタルゲインを理解しよう

不動産投資で収益を得る方法は、ふたつあります。

ひとつ目は、手持ちの不動産物件を貸し出すことで「家賃・賃料収入」を得る「インカムゲイン」です。

これは不動産物件を保有し、賃貸に出した物件に借り手がいる限り、毎月安定した収益を長期に渡って得ることができます。

ふたつ目は「キャピタルゲイン」です。

こちらは所有する不動産物件を購入時よりも高く売却することで得られる「売却益」を指します。

そのため、不動産投資でキャピタルゲインを狙うなら、しっかりと収益を得られるよう高利回りの物件を選んだうえで出口戦略を見据えた計画を立てておくことが重要です。

しかし、昨今では購入時以上の金額で不動産を売却することはむずかしい傾向にあるため、一定期間インカムゲインで収益をあげたのちにタイミングを見計らい不動産物件を売却し、トータルで収益を黒字にする方法も多く見られます。

ローンを利用して少額の自己資金で投資がはじめられる

不動産投資は多額の費用が必要と思われがちですが、実際には金融機関の不動産投資ローンを利用して投資をおこなう人がほとんどです。

ローンを利用することで自己資金が少ない若い人でも、一棟アパートなどの高額物件が購入でき、大きな利益を生み出すことも可能となるのです。

金融機関から融資を受けられる投資方法はほとんどありませんから、これは不動産投資最大の特徴と言えるでしょう。

不動産投資のやり方について詳しくはこちら！＞＞不動産投資のやり方は？物件購入前のチェックでリスクを回避

不動産投資はメリットがたくさんある

不動産投資には、以下のようなメリットがあります。

生命保険の代わりになる

不動産投資でローンを利用する場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入れば、ローン契約者が亡くなったり高度障害になったりローンの返済が不能になった場合、ローン残金の返済をする必要がなくなります。

投資物件は、そのまま家族が投資を継続したり売却したりできるので、万が一の際は残された家族を支える生命保険代わりになるのです。

なお、団信の加入条件や保証内容は金融機関によって異なります。

加入に年齢制限があったり、金利の上乗せがあったり、対応される疾病の種類などさまざまなため、ローン申込み時に団信の内容をよく確認してください。

年金対策になる

少子高齢化の影響もあり、将来の年金支給を心配する声も多い昨今。

そのため、ゆとりある老後の生活のために年金の不足分を投資で補おうと考えている人も多く、不動産投資を選択する人も増えています。

不動産投資は、賃貸物件を購入さえしてしまえば入居者や借手がいるかぎり毎月一定の賃料を得ることができます。

また、管理も不動産会社に委託してしまえばオーナーの手間もかからないため、老後の負担が少ない不動産投資は月々の年金とは別に収入を確保するのにぴったりな投資方法と言えるでしょう。

所得税の節約や相続税対策につながる

不動産投資で得た収益には所得税が課税されますが、その際、減価償却費やローン金利、固定資産税・都市計画税などを経費計上ができるため、所得税の節税が可能です。

また相続税に関しても、現金等で相続する場合の評価額は額面通りになりますが、不動産物件は実勢価格よりも低い路線価で評価額が決まるため、相続税額を低くおさえることができます。

不動産投資のデメリットは？失敗例からリスクを回避

不動産投資も「投資」であるからにはリスクが存在しますが、株式投資などに比べて不動産投資は比較的リスクの少ない投資方法となります。

その理由は、不動産投資のリスクは不動産物件の購入前に十分なチェックをおこなうことで対策を立てるなどコントロール可能な部分も多いためです。

ここでは不動産投資のリスクについて、失敗例とともに回避方法を紹介します。

失敗例1：賃貸需要の少ないエリアの物件を選んだ

不動産投資で代表的なのが「空室リスク」です。

借手がいないとその分の賃料が入らないためキャッシュフローが悪化し、最悪の場合ローン返済が滞ることも考えられます。

空室リスクをおさえるためには、好立地（駅近物件、利便性がよい、周辺に競合物件が少ないなど）の物件を購入することです。

また、企業や学校などの周辺は、会社員や学生の入居者が多く賃貸需要が高いエリアです。しかし、そこだけに依存した場合、企業や学校が倒産・移転してしまうと途端に空室が増えてしまうおそれがあります。

不動産物件を購入する際には、物件周辺の賃貸需要を調べ、さまざまな属性の入居者を見込める物件を選ぶとよいでしょう。

失敗例2：想定した以上に修繕費用が高額だった

不動産投資は長期間に渡って投資をおこなうため、物件の経年劣化にともなう「修繕リスク」は避けられません。

来るべき大規模修繕に向けて修繕費用の積み立ては必須ですが、意外と盲点なのが、日常的に発生する修繕費用です。

特に戸数の多い一棟物件の場合は、複数箇所で設備に不具合が出た場合、思った以上に修繕費用がかかることも考えられます。

なお、自己資金が少ない状態で不動産投資をはじめた場合、設備の故障など予期せぬ修繕費用が発生すると急激に資金繰りがむずかしくなることも。

修繕リスクを回避するためには、予備費用をかならずプールしておくことが重要です。

ある程度の余剰金があれば、いざというときも慌てずに対応することでできるでしょう。

また、大規模修繕は高額な費用がかかりますが、日頃から小規模修繕や中規模修繕などの定期メンテナンスをおこなうことで大規模修繕費用の削減につながります。

失敗例3：空室を埋めるため入居審査をゆるくしたら家賃を滞納された

空室リスクと並んで要注意なのが「家賃滞納リスク」です。

空室の場合、家賃は入りませんが、入居希望者がみつかればすぐに入居してもらうことが可能です。

しかし、家賃滞納の場合は家賃が入ってこないばかりか、退去・明け渡しには時間や費用がかかります。

家賃滞納を避けるには、入居審査を厳しくしたり、家賃保証会社への加入を入居条件にするなどが効果的です。

どんなに空室を埋めたくても滞納されてしまっては状況はより悪化してしまうので、入居審査はしっかりとおこなうことをおすすめします。

その他リスクも事前確認で回避が可能

そのほかにも、事前に対策することで回避できる不動産投資リスクはたくさんあります。

たとえば地震や台風などの「災害リスク」は、物件購入前にハザードマップなどを確認したうえでリスクの少ないエリアの物件を選んだり、必要な保障のある保険に加入することでリスクを軽減できます。

「家賃下落リスク」や「金利上昇リスク」は、不動産投資物件購入前に徹底的な収支シミュレーションをおこない、余裕のある不動産物件を購入するとよいでしょう。

まとめ

不動産投資とは、長期に渡って「不動産物件を賃貸に出して賃料を得る」ことができ、「所有する不動産物件を売却して売却益を得る」こともできる投資方法になります。

投資である以上リスクはありますが、今回の記事で紹介したように物件購入前にリスク対策をおこなえば、安定した収益を得ることができるようになります。

また不動産投資はメリットも多く、金融機関のローンを利用することで自己資金が少ない人でもはじめやすいのも魅力のひとつです。

不動産投資をはじめる際には、ぜひ当記事を参考にしてください。