不動産投資物件の見つけ方のポイントを解説！効率よく探す方法は？

不動産投資の成功は、物件選びが非常に重要です。優良物件を取得できるかどうかによって、その後の賃貸経営に大きく影響します。

しかし優良な収益物件を購入するためには大量の物件を見て、それぞれを比較検討し、最終的にたった1件の物件を選ばなくてはなりません。

そこで重要になるのが「いかに効率よく収益物件情報を収集できるか」です。

今回は、不動産投資物件の見つけ方について、収益物件を効率よく探す方法やスムーズな物件選びに欠かせない準備について解説します。

また優良な収益物件を選ぶにあたってチェックしたいポイントも紹介します。

これから不動産投資をはじめる人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資物件を効率よく探す方法

不動産投資を成功させるにはさまざまな条件がありますが、なかでも物件選びに大きく左右されます。

物件選びさえうまくいけば、長期にわたって安定した収入を見込めるだけでなく、空室リスクや修繕リスクなどの負担を最小限におさえることにつながるのです。

そのためには、できるだけ多くの物件を見て、それぞれを比較検討したうえで、立地や利回りなど条件のよい収益物件を見つけなければなりません。

しかし世間に出回っている収益物件はあまたあり、かぎられた時間で物件を探すためには、自分が求める収益物件を効率よく見つける必要があります。

一般的な不動産投資物件の探し方には、おもに以下のような方法があります。

◦不動産ポータルサイトで物件を探す

◦不動産会社で物件を探す

◦不動産投資会社で物件を探す

上記の探し方には、それぞれ特徴があり、またメリット・デメリットもあります。そのため、物件探しの目的やシチュエーションに見合った方法を選び、活用することで条件に沿った優良物件を効率よく見つけることが可能になるのです。

ここでは収益物件の探し方について解説します。

探し方①：不動産ポータルサイトで物件を探すメリット・デメリット

効率よく不動産投資物件情報を収集したいのであれば、不動産ポータルサイトの利用がおすすめです。大手不動産ポータルサイトには、複数の不動産会社が提供する収益物件の情報をまとめて公開しています。

物件の検索条件も細かく設定できるため、条件にあった物件を見つけやすく、インターネット環境さえあれば24時間どこからでもアクセス可能なので、忙しい人でもわずかな隙間時間に効率よく物件を探すことが可能です。

なお不動産ポータルサイトには「不動産投資物件専門」と「一般向け不動産物件」の2種類があります。

ここでは2つのポータルサイトの特徴や上手な活用法を紹介します。

不動産投資物件専門のポータルサイトの特徴

不動投資用物件専門ポータルサイトには日本全国の収益物件が掲載されており、エリア・物件タイプ（一棟、区分、戸建てなど）・物件価格・築年数・利回りなどの検索条件を設定するだけで、条件に合致した収益物件情報を絞り込むことが可能です。

不動産投資物件専門のポータルサイトを利用するメリットは、短時間で効率よく収益物件情報を得ることができ、物件を比較しやすい点です。

また取り扱われているのがすべて収益物件なので、オーナーチェンジ物件のように入居付けの必要のない物件を見つけやすいのも特徴です。

一方デメリットとしては、優良な物件が掲載されにくく、掲載されてもすぐに売れてしまうことがあげられます。

また掲載物件の件数も多いですが利用者も多いため、「これは！」と思った物件を見つけて問い合わせてみると、すでに成約済みだったということも少なくありません。

なかには「おとり物件」といわれる実際には存在しない架空の優良物件を掲載しているケースもあります。掲載物件の問い合わせに対して、ほかの物件を売り込むという手法も存在するため、できるだけ信頼できるポータルサイトを利用するとよいでしょう。

代表的な不動産投資物件専門のポータルサイトには、『楽待』『健美家』『不動産投資連合隊』などがあります。

一般向け不動産物件ポータルサイトの特徴

収益物件以外の不動産を取り扱うポータルサイトなので、掲載されているのは自宅用物件のみですが収益物件に転用することも可能です。

なかには自宅用物件だけでなく、収益物件を取り扱っているポータルサイトもありますが掲載件数は少ないです。

代表的なポータルサイトは『SUUMO』『at home』などがあります。

なんらかの事情で相場よりも安い価格で売りに出されている物件などもあるため、いわゆる「掘り出し物」が見つかりやすいのがメリットです。

ただしあくまでも自宅用の物件の取り扱いがメインなので、収益物件のように賃料相場や利回りなどの情報は自身で調べなくてはなりません。またオーナーチェンジ物件はないため、購入後は入居付けからはじめる必要があります。

なお自宅用の不動産物件を収益物件に転用する場合、住宅ローンは利用できません。原則として住宅ローンで購入した不動産は「自分自身や家族が住む」ことが条件です。

そのため住宅ローンで購入した不動産で賃貸経営をおこなった場合、一括返済請求など法的措置も含めた厳正な処置が取られるため注意が必要です。

自宅用の不動産物件で賃貸経営をおこないたい場合は、不動産投資ローンを組めるかどうか、不動産会社や金融機関に相談しましょう。

ただし、不動産を現金一括で購入した場合は、第三者に賃貸することも可能になります。

探し方②：不動産会社で物件を探すメリット・デメリット

不動産会社とは、収益物件や自宅用物件などの売買仲介をおこなう会社をいいます。全国展開しているような大手不動産会社から、地域密着型で個人経営している会社まで大小さまざまな規模の不動産会社があります。

また取り扱っている物件の種類も不動産会社によってさまざまです。なかには住居用の売買や賃貸だけ扱う会社もあれば、収益物件だけを扱う会社もありますし、両方を取り扱う不動産会社もあります。

不動産会社を利用するメリットは、市場に出回る前や出された直後の収益物件を紹介してもらえるチャンスがあることです。

とくに投資物件を探すエリアが決まっている場合、地域密着型の不動産会社を利用することで、いち早く物件情報を得られる可能性も期待できます。

一方で、一般的な不動産会社は売買の仲介を担当するのみです。物件購入後の管理・運用にはノータッチなため、購入後の物件管理を委託する会社は別途探さなければならず手間がかかるのがデメリットです。

不動産会社を探す方法は、知り合いから紹介してもらったり、不動産会社が主催するセミナーに参加したり、ポータルサイトの掲載物件の問い合わせがきっかけになるなどの方法が考えられます。

収益物件を探すエリアが決まっている場合は、そのエリア内の不動産会社を直接訪れる方法もあるでしょう。

いずれの場合でも「新規の収益物件が出てきたら教えて欲しい」と依頼しておくと、情報を提供してもらえる可能性があります。

ただし不動産会社の規模に関係なく、よい物件情報をもらうためには不動産会社との信頼関係を築く必要があります。こまめに連絡を入れたり、近隣の場合であれば訪問したり、連絡を密にしたうえで、信頼関係を作っていくとよいでしょう。

探し方③：不動産投資会社で物件を探すメリット・デメリット

不動産投資会社の特徴は、自社で収益物件の開発・売買・管理運用をおこなっている点です。

そのため物件購入後の管理も担当してもらえるため、管理会社を選ぶなどの手間がかからないのがメリットになります。

また不動産投資会社によっては、取り扱っている収益物件の得意ジャンル（区分マンション、一棟アパートなど）が決まっていることが多いです。たとえば、希望する物件種別が決まっている人にとっては、効率よく物件情報の収集や比較することができるでしょう。

さらに物件購入にあたって不動産投資ローンを組む際は、不動産投資会社と提携している金融機関を紹介してもらえる可能性が高いため、自分で金融機関を探す手間が省けます。

一方で、不動産投資会社が取り扱うのは基本的に自社物件がメインとなります。そのため検討対象となる収益物件が偏る可能性があるのがデメリットです。

不動産投資用物件をスムーズに選ぶ前に準備しておきたいこと

前述したように、優良な収益物件は市場に出ることが少なく、ポータルサイトなどに掲載されてもすぐに売れてしまうなど入手が困難です。

そこで重要になるのが不動産投資用物件を選ぶ前の準備段階です。以下のポイントを準備段階で明確にしておくことで、そのあとの収益物件選びが楽になります。

投資目的を明確にする

不動産投資をおこなう目的（目標）をあらかじめ明確にすることで、購入すべき物件の種類や出口戦略、予算などが見えてきます。

その際は、「なんのために」「いつまでに」「いくら必要なのか」など、できるだけ具体的にすることが重要です。

あいまいな目的で不動産投資をはじめてしまうと想定した通りの収益を得られなかったり、売却したくても売れなかったり、のちのちの後悔につながる可能性もあります。

目的をしっかりと定めることで、その目的を達成できる収益物件を見つけやすくなるのです。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資の目的を明確にするとともに、不動産投資の知識を身につけることも重要です。

不動産投資をおこなうには特別な資格などは不要ですが、不動産投資に投資に関連する用語や仕組みなどの知識の有無は、このあとの収益物件選びはもちろん、運用管理にも大きく関わってきます。

これから不動産投資をはじめるにあたって、最小限知っておいた方がよい基礎知識には、以下のようなものがあります。

◦不動産投資の特徴や仕組み

◦物件の種類と選び方

◦利回りやキャッシュフローなど不動産投資にかかわるお金について

◦不動産投資に必要な初期費用とランニングコスト

◦不動産投資ローンについて

◦不動産投資のリスクと対策方法

◦確定申告と節税の関係性

上記の基礎知識を身につけることで、収益物件の良し悪しの判断ができたり、無理のないローン返済計画が立てられたり、効果的なリスク対策がおこなえたり、不動産投資を成功に近付けることに役立ちます。

なお、不動産投資の知識を勉強する際は、書籍やインターネットサイトを利用するほか、不動産投資投資セミナーなどに参加するのもおすすめです。

関連記事：不動産投資の成功には勉強が必須！基礎知識や役立つ資格を紹介

収益物件の情報を収集する・資金を貯める

不動産投資をおこなう目的を明確にしたことで、購入すべき収益物件の条件も見えてきます。

ポータルサイトを利用して、エリア・物件タイプ（一棟、区分、戸建てなど）・物件価格・築年数・利回りなど、希望する条件で物件を検索してみましょう。

ただ、希望する条件すべてを満たす収益物件を見つけるのは非常にむずかしいです。そのため条件に優先順位をつけたうえで、できるだけ条件にマッチする収益物件を探しましょう。

自己資金を貯める

不動産投資をはじめるための自己資金も貯める必要があります。

不動産投資は、収益物件価格の一部を頭金として支払い、残りの費用は不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

頭金の額に決まりはありませんが、物件価格の1割～3割程度が目安となります。

また頭金以外にも、手続きにかかる手数料や税金などの諸費用が物件価格の5％～10％程度必要です。

これら頭金と諸費用を合わせた初期費用は、自己資金から支払う必要があるため、準備段階の一環で資金を貯めていくことも大事です。

できれば初期費用のほかにも予備費としてある程度の資金を手元においておけるよう、貯金すべき金額を設定することをおすすめします。

関連記事：不動産投資の初期費用の種類と目安額！できるだけ安くする方法は？

不動産投資で優良物件の見つけ方

不動産投資は物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。需要が高く空室になりにくい物件を選べば、長期にわたって安定した家賃収入が期待できます。

また賃貸需要が下がりにくいエリアであれば、出口戦略で売却もおこないやすいでしょう。

ではこういった優良物件を見つけるためには、どのようなポイントに留意すべきなのでしょうか。ここでは優良な収益物件の見つけ方について解説します。

立地が入居者ニーズにあっている

入居者ニーズと収益物件の立地があっているかどうかは物件選びにおいて重要なポイントです。

たとえば、都心部で最寄駅から近い利便性の高い物件や大学近郊のエリアは単身者からのニーズが高いです。しかし利便性が高いエリアは繁華街が近く、交通量や人の行き来が多いこともあり、子供のいるファミリー層には避けられやすくなります。

一方で駅から多少距離があっても治安のよい閑静な住宅街は、単身者に人気がなくてもファミリー層から選ばれやすいです。

このように収益物件を選ぶ際は、立地と入居者ニーズを検討することが大事です。

入居者ニーズの高い設備

周辺に競合物件がある場合、物件の設備によって入居が決まるケースも少なくありません。

たとえば、エントランスのオートロック設備やカメラ付きインターホンが設置されている物件は、防犯性を重視する女性やファミリー層のニーズが高く、選ばれやすくなります。

宅配ロッカーや24時間ゴミ出し可能な設備がある物件は、単身者を中心にニーズが期待できます。

収益物件を選ぶ際は、入居者目線で設備面も意識してチェックしましょう

建物や設備の状態がよい

中古の収益物件を購入する際は、かならず物件の状態をチェックしましょう。

築年数の経過した物件は外観に問題がなくても、基礎や配管など内部に傷みがあるケースも多いです。そのため購入後に想定外の出費が大きくなり、高額の修繕費が発生するおそれがあるため注意が必要です。

中古物件を購入する際は次の箇所をチェックしておきましょう。

屋根や屋上、外壁のチェック箇所

割れた瓦はないか、屋上や外壁の防水効果やひび割れはないかなどを確認します。痛みを放置している場合、雨漏りをしている可能性もあるため注意しましょう。

現地確認時にチェックすることがむずかしい場合は、大規模修繕履歴などで確認するとよいでしょう。

台所、風呂場、トイレなどの水回りのチェック箇所

それぞれ水漏れはないか、老朽化していないかなどを確認しましょう。

水回りの設備が古く変色していると清潔感に欠けるため、入居者希望者から敬遠される可能性が高くなります。その場合は交換などを検討しましょう。

エントランスやゴミ置き場などの共有部のチェック箇所

共有部の清掃はきちんとおこなわれているか、電球が切れたまま放置されていないか、ゴミ置き場にゴミが放置されていないかなどチェックします。

また各部屋の前に居住者の私物が置かれていないかなども、あわせて確認しましょう。

清掃や管理が不十分な場合は、管理会社を変更することで解消する可能性があります。

ただ、回収日ではないゴミや粗大ごみが放置されているなど、入居者のマナーが疑わしい場合は入居者トラブルに発展するおそれも考えられます。

過去になんらかのトラブルがなかったか確認おくとよいでしょう。

周辺環境に問題はないか

実際に駅から物件まで歩いてみて、途中に治安の悪い場所がないかどうか確認します。

また周辺に嫌悪施設（ゴミ焼却場、火葬場、墓地、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場など）の有無もあわせてチェックしましょう。

収益物件を検討する際はかならず現地確認をおこなう

候補となる物件がある程度絞れていたら、物件所在地を実際に訪れて「現地確認」をおこないましょう。

前述したように物件建物・設備の様子や周辺環境の雰囲気などは、収益物件を購入するか否かの重要な判断ポイントです。インターネット経由でさまざまな情報を知ることはできますが、現地にはパソコンの画面越しでは確認できない情報がたくさんあります。

遠方の物件を現地確認するには、お金も時間もかかります。しかし、不動産投資用物件は高額なため、失敗したからといって簡単に買い直すことはむずかしいです。

間違った物件を購入して後悔しないためにも、収益物件の現地確認はかならずおこなうことをおすすめします。

まとめ

不動産投資で成功するためには、優良な収益物件を選ぶことが非常に重要です。そのためには投資の目的をはっきりさせ、目的に合致した物件を選ぶ必要があります。

不動産情報ポータルサイトや不動産会社などを上手に利用して効率よく物件情報を収集し、それらを比較検討したうえで最良の物件を選びましょう。

また、その際はかならず物件所在地を訪れ、直接物件を確認することをおすすめします。

不動産投資の成功の可否に大きくかかわる物件選び。不動産投資の知識を身につけ、万全の体制で挑み、ぜひ成功を掴んでください。