不動産投資の「どうなの？」を徹底解剖！仕組みやリスク対策方法

不動産投資に興味はあっても大きなお金を借入れたり、不動産投資特有のリスクがあったり、さまざま「どうなの？」という疑問や不安から、はじめの1歩が踏み出せないという人は少なくないでしょう。

そこで今回は、不動産投資に関する基礎知識からメリット、各リスクとその対策方法について解説します。また「不動投資は儲からない」と言われる理由についても紐解いていきます。

これから不動産投資をはじめる人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の仕組みを解説！儲からないって本当？

ここでは不動産投資初心者に向けて、知っておいてほしい不動産投資にかかわる基本情報を解説します。

そもそも不動産投資ってどんな投資方法？

不動産投資とは、所有する不動産投資物件の売買や第三者へ賃貸することで収入を得る投資方法です。

物件を賃貸することで得る家賃収入を「インカムゲイン」と言い、物件を売却して得る売却益を「キャピタルゲイン」と言います。

キャピタルゲインは、安く購入した不動産を購入した時よりも高く売却することで大きな収入が期待できます。しかし、値上がりする土地の見きわめがむずかしく、売却のタイミングを間違えてしまうと売却損（キャピタルロス）になってしまう恐れがあります。

そのため、キャピタルゲインをメインとした不動産投資は初心者にはおすすめできません。

これから不動産投資をはじめるならば、入居者がいるかぎり長期にわたって安定した収入を得ることができる賃貸経営がおすすめです。区分マンションであれば、大きな自己資金がなくてもはじめることができ、また賃貸管理は管理会社に委託できるため、オーナーの手間がかかりません。

不動産投資の収益について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の利益の種類！インカムゲインとキャピタルゲインを解説

不動産投資は儲からない？

インターネットで『不動産投資』を検索すると、「やめておけ」や「儲からない」という文言の検索結果が多数表示されますが、本当に不動産投資は儲からないのでしょうか。

結論から言うと、不動産投資で儲けることは可能です。不動産投資が儲からないと言われる理由として、以下のことが考えられます。

短期間で利益が出ないから

不動産投資初心者がおこなう賃貸経営は、毎月安定した家賃収入を長期にわたってコツコツと積み上げていく投資手法です。そのため、短期間で大きな利益を得るのはむずかしいです。

そのため、株式投資やFX投資のように短期間で大きな利益を出せる投資をおこなっている人から見ると儲かっている実感が薄く、そのため不動産投資は「儲かっていない」ように見えるかもしれません。

マイナススタートだから

不動産投資をはじめるにあたって、金融機関の不動産投資ローンを利用して投資用不動産物件を購入するのが一般的です。高額な不動産物件を「借金」して購入するという「マイナススタート」のイメージも、不動産投資が儲からないと言われる理由のひとつと考えられるでしょう。

不動産投資特有のリスクがあるから

不動産投資には気をつけるべきリスクがいくつかあります。しかし、リスクがあるからと敬遠してしまっては儲かるものも儲かりません。

リスクを把握したうえでリスクを最小限におさえる対策をあらかじめ立てておくことが重要です。

不動産投資の賃貸物件の種類

不動産投資で賃貸する物件には、住居系の物件やオフィスビル、商業施設、駐車場やコインランドリーなど多くの種類があります。

ここでは、不動産投資初心者向きの住居系賃貸物件を紹介します。

区分マンション

一棟マンションの1室を取得し、第三者に賃貸することで家賃収入を得ます。単身向けのワンルームやファミリー向けなどさまざまなタイプがあるので、自分の予算にあわせて最適な物件を選びやすいです」。

区分マンション投資のメリットは、比較的物件価格が安いことです。そのため自己資金が少なくてもはじめやすく、不動産投資の最初の1件としてもおすすめです。

一方で、区分マンションの賃料はそれほど高額ではないため、大きな収益は期待できません。とくに所有する区分マンションが1室のみの場合、空室時は家賃収入がゼロになってしまうため注意しましょう。

区分マンション投資について詳しくはこちら！＞＞区分マンション投資は儲からない？メリットや対策方法を解説

一棟アパート・一棟マンション

一棟物件のアパートやマンションを第三者に賃貸して家賃収入を得ます。

区分マンションよりも価格は高くなりますが、エリアや規模（戸数）によっても価格は大きく変わるので、自己資金額や目標に合わせて物件を選びましょう。

一棟アパートや一棟マンションは複数の部屋から家賃収入を得られるため、区分マンションや戸建て賃貸に比べて収入が多いのが特徴です。またほとんどの場合、建物と同時に土地も取得するため出口戦略の幅も広がるでしょう。

一方で土地と建物を購入するため、その分価格は高くなります。それにともなって初期費用も多くなるのがデメリットです。とくに一棟マンションは高額物件が多く、金融機関からの借入額も高額になりやすいため注意しましょう。

また建物のメンテナンス面などしっかりとおこなう必要があるため、修繕費が発生することも覚えておきましょう。

一棟アパート投資について詳しくはこちら！＞＞不動産投資で一棟アパートを選ぶメリットを解説！選び方のポイントも

戸建て賃貸

一戸建ての住宅を賃貸して家賃収入を得ます。

戸建て住宅のほとんどがファミリー向け物件であるため、単身者向け物件より家賃を高めに設定できますし、長く住んでもらえる可能性が高いなどのメリットがあります。

戸建て賃貸のデメリットは、退去後の原状回復リフォームやクリーニングなどの費用が高くなりやすい点です。短期間で退去されてしまうと修繕費がかさんでしまうため、できるだけ長期間入居してもらえるよう、周辺に学校や幼稚園などがあるファミリー層に好まれる立地の物件を選ぶとよいでしょう。

戸建て賃貸投資について詳しくはこちら！＞＞戸建て賃貸で不動産投資！失敗しない選び方やメリット・デメリット

不動産投資おこなうことで得られる7つのメリット

不動産投資には、ほかの投資にはないメリットが数多くあります。ここでは不動産投資をおこなうことで得られる7つのメリットについて、それぞれ解説します。

安定した収入を得られる

不動産投資で得られる家賃収入は、短期間で大きく下落することは、まずありません。一度入居者が決まれば退去するまでのあいだは、毎月安定した賃料を受け取ることができるのです。入居者さえいれば長期にわたって安定した収入を得ることができるのです。

所得税や相続税の節税効果が期待できる

不動産投資をおこなうことで節税につながるケースがあります。

まず所得税では、不動産所得が赤字のとき、給与所得などほかの黒字所得と合算する「損益通算」をおこなうことで、所得税額を減らすことができるのです。

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

相続税にも節税効果があります。不動産物件を相続する場合、相続税額を決定する「相続税評価額」が現金や株式などのほかの財産に比べて低く評価されるため、相続税を減らすことにつながります。

また「小規模宅地等の特例」の要件を満たしていると、さらに評価額を下げることができるため、より相続税の節税となるでしょう。

相続税の節税について詳しくはこちら！＞＞不動産投資が相続税対策になる理由を解説！負動産にしないヒントも

金融機関から融資を受けて投資ができ、家賃でローン返済ができる

不動産投資では、不動産投資物件を購入する際は金融機関から融資を受けるのが一般的です。そのため、自己資金だけでは購入できない高額な不動産を購入・運用することが可能になります。

また不動産投資ローンの返済は基本的に融資対象物件の家賃収入からおこなうので、手元の資金を減らすことなくローンの返済がおこなえるのです。

このように、他人のお金で不動産投資物件が購入でき、他人が支払った家賃からローン返済ができるのが、不動産投資のメリットのひとつになります。

レバレッジを効かせた投資がおこなえる

レバレッジとは少ない力で大きな力を得る「てこ」を意味します。不動産投資におけるレバレッジ効果とは「小さい資金で大きな不動産を取得し収益を得ること」を指します。

前述のように不動産投資は、金融機関から借入をおこなって投資をするため、少ない自己資金で高額物件を購入できるだけでなく、レバレッジ効果でより多くの収益を得ることができるのです。

たとえば、自己資金1,000万円を持っている人が、全額自己資金によって利回り5％の物件に投資をおこなったとします。利回りが5％ですので、1,000万円の資産に対して年間収益は50万円です。

では、同じく自己資金1,000万円に借入金3,000万円を加えて、4,000万円の利回り5％の物件に投資をおこなった場合、4,000万円の資産に対して利回り5％なので年間収入は200万円になります。

このように、レバレッジ＝借入金が大きいほど、同じ自己資金でも大きな収益が生み出せるようになるのです。

レバレッジについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

生命保険代わりになる

投資物件の購入にあたってローンを組む場合は「団体信用生命保険（団信）」と呼ばれる保険に加入することができます。団信とは、ローン返済期間中にローン契約者が死亡または高度障害状態に陥ってしまった場合、ローン残債を保険金により返済する保険です。

ローン契約者に万一があっても不動産投資物件は家族の手元にそのまま残るため、売却して生命保険代わりとしたり、まとまった現金にしたり、そのまま賃貸家敬を継続して家賃収入を得ることも可能です。

不動産投資の節税について詳しくはこちら！＞＞不動産投資でできる節税方法！4種類の税金ごとに仕組みを解説

インフレに強い

インフレとはモノの値段が上がり相対的にお金の価値が下がることです。インフレが進むと物価が上がりますが、土地もモノであるため土地価格も上がります。

インフレ対策として資産（現金など）を不動産に換えておけば、インフレ時でも資産の価値が目減りしません。場合によっては家賃の値上げや、所有する不動産を売却して売却益を得ることも期待できます。

年金代わりになる

公的年金の受給開始年齢がどんどん引き上げられ、受給額も目減りするなど、老後の安定した暮らしの備えとして不動産投資をはじめる人が増えています。

不動産投資をおこなうことで家賃収入を長期にわたって安定した家賃を受け取ることができるため、老後の年金代わりとして役立つのです。

不動産投資の6つのリスクと対策方法

ここでは不動産投資のおもなリスクと、それぞれの対策方法について解説します。

空室リスク

不動産投資のおもな収入は入居者が支払う家賃収入です。そのため入居者がいなければ収入を得ることができず、月々のローン返済やランニングコストの支払いが滞ってしまいます。

そうならないためにも、空室がつづく場合は空室の原因を探ったうえで適切な空室対策をおこない、できるだけ早く新しい入居者を決めなくてはなりません。

入居者がなかなか決まらない場合は、入居条件を見直して入居者の受け入れ範囲を緩めたり、初期費用を軽減したり、フリーレントの利用を検討してみるとよいでしょう。

どんなに魅力的な物件であっても賃貸物件である以上、空室リスクはつねにあることを意識しておき、状況にあわせた空室対策をおこなうことが重要です。

家賃滞納リスク

入居者が入っていても家賃を払ってくれないのが滞納リスクです。空室は入居者が決まれば家賃を得られますが、家賃滞納者がいる場合は滞納問題を解決しないかぎり家賃を得ることができません。

家賃滞納は、起きてから対処するには時間や労力だけでなく費用が発生することもあるため、できるだけ発生させないような対策が望ましいです。

家賃滞納を未然に防ぐ効果的な対策方法のひとつが、「家賃保証会社への加入」を入居条件にすることです。

万一、加入者（入居者）の滞納があった場合は、家賃保証会社が加入者に代わって家賃を大家さんに支払ってくれます。また入居者への家賃の督促もおこなってくれるので、大家さんの負担はほぼありません。

ただし、保証会社への加入には保証料（月額家賃の0.5～１ヵ月分）が必要です。これは加入者である入居者が支払うことになるので、入居時の初期費用が増えてしまうことから、入居希望者を遠ざける原因になる場合もあるため注意が必要です。

金利上昇リスク

不動産投資物件の購入資金を金融機関から借入れしている場合、ローン金利が発生しますが、借入期間中に金利が上昇した場合、支払い金利額が増大するリスクがあるため注意が必要です。

なお、金利上昇リスクの対策には以下のような方法があります。

• 頭金を多く入れて借入れ額を減らす
• 借入期間を短くする
• 固定金利を選択する
• 繰り上げ返済をおこなって借入金を減らす
• 補填用に手元資金を貯めておく

修繕リスク

不動案投資物件の建物は経年とともに老朽化がすすみ、資産価値を保つために外観や内装・備品などの修繕・交換をおこなうための費用が発生します。

とくに建築後10年程度経過すると、外壁塗装や屋根の葺き替え、排水管の交換などの大規模修繕をおこなう必要があります。

大規模修繕は10〜15年ごとに計画的に修繕を実施しますが、高額の費用がかかるため、大規模修繕を見据えたうえで、毎月大規模修繕費の積立てをおこなうなど、資金計画を立てましょう。

なお大規模修繕費をできるだけおさえるためには日頃から小規模メンテナンスをおこない、定期的に中規模メンテナンスをおこなうとよいでしょう。

災害リスク

地震や風水害のリスクは日本全国どこでも起こりうることです。地震や火事で建物がダメージを受けると不動産投資の継続がむずかしくなってしまいます。

対策方法として、まず火災保険や地震保険などへの加入が必須です。火災保険は「住まいの総合保険」と呼ばれる保険であり、風水害や雪害、盗難など天災や事故の補償が受けられるため、万一のときも安心です。

なお地震保険は火災保険のオプションとなるため、地震保険のみの加入契約はおこなえません。かならず火災保険と一緒に加入する必要があるため注意しましょう。

また加入の際は、行政のハザードマップなどで、地震などの自然災害リスクがどのくらいあるエリアなのか、水害の危険性の有無などを調べ、保険料との費用対効果を考えた上で複数の保険会社のプランを検討しましょう。

保険について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

まとめ

不動産投資対して「実際はどうなの？」と疑問を持つ人も多いようです。

たしかに不動産投資には特有のリスクもありますが、リスクを補えるほどのメリットも数多くあることがわかります。

リスクもさまざまな種類がありますが、リスクごとの対策方法で理解したうえで、リスクを最小におさえることが、最大の利益につながるはずです。

これから不動産投資をはじめるひとは、ぜひ当記事を参考に「最初の1歩」を踏み出してはいかがでしょうか。