不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

不動産投資における賃貸物件の管理業務は多岐にわたるため、大家さんが自主管理するには多大な労力と時間が必要です。しかしそれらの管理業務を不動産管理会社に委託することで、大家さんの負担を大幅に軽減できます。

ただし管理会社選びを間違えてしまうと、空室がふえたり、建物の資産価値が下がったりといったデメリットにつながるため、管理会社選びは非常に重要なのです。

今回は不動産投資に欠かせない不動産管理会社について、業務内容や優良な管理会社の選び方のポイントを解説します。

不動産投資の成否を左右する不動産管理会社。正しく選ぶ際の参考にしてください。

不動産投資にける不動産管理会社の役割

不動産管理会社とは、大家さんの所有する収益物件に関係したさまざまな管理を請け負う不動産会社を指します。

不動産投資では、賃貸物件の建物の修繕やメンテナンス・清掃、入居者募集や入退去管理・入居者のクレーム対応などを必要に応じておこなわなければなりません。しかし、すべての業務を大家さんが自主管理するには負担が大きいです。

特にサラリーマンなど本業を持っている大家さんは、管理する時間がない場合も考えられます。

そのような大家さんの負担を減らせるのが不動産管理会社の存在です。賃貸物件の管理業務全般を管理会社に業務委託することで、大家さん自身が物件の管理をおこなわずに済むのです。

また不動産管理会社は、管理業務のノウハウや法律に関する知識も豊富です。自主管理にすればコスト削減はできますが、できるだけ質の高い管理をおこなうことで物件の価値を保つことにつながるでしょう。

なお不動産管理会社と混同されやすい「不動産仲介会社」ですが、おもな業務内容は入居者募集と物件の宣伝、契約業務です。ただし、管理業務と仲介を兼ねている不動産会社もあります。

不動産管理会社を探す際は、その会社の業務内容をしっかりと確認しましょう。

不動産仲介会社について詳しくはこちら！＞＞不動産投資で信頼できる仲介業者選びのポイント6つ！NGポイントも

もうひとつの不動産管理会社

当記事では、賃貸経営にかかわる管理業務全般を管理委託する不動産管理会社について解説していますが、不動産投資業界には、もうひとつ「管理会社」があるのです。

それが、「投資用区分マンションの建物全体の共用部を管理する建物管理会社」です。こちらも単に「管理会社」と呼ばれることもあるため、区別するために建物管理会社の業務内容を簡単に解説します。

【建物管理会社のおもな業務内容】

1.マンション管理組合の運営のサポート

2.マンション建物共用部分の維持管理（日常の清掃や管理人の派遣など）

3.その他建物の維持管理に必要な修繕など

賃貸物件の管理委託を請け負う不動産管理会社との大きな違いは、投資用マンションの所有者全員で組織する「管理組合」からの委託を受けて建物管理をおこなう点です。

そのため、管理会社を変更する際には、管理組合で話し合って決議をとる必要があります。

なお、投資用区分マンションの専有部の管理会社は、当記事で解説している「不動産管理会社」になります。紛らわしいですが、別物であることを覚えておきましょう。

不動産管理会社の業務内容

不動産投資物件の管理は「建物管理」と「賃貸管理」の2種類に分けられます。ここではそれぞれの業務内容を紹介します

賃貸管理の業務内容

〇入居者の募集、新規の賃貸借契約締結・契約の更新・解約手続き

入居者を募集するための物件チラシの作成、賃貸ポータルサイトや自社ホームページに物件情報の掲載、物件の問い合わせ対応、内見の案内などをおこないます。

入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きのほか、既存の入居者が契約を更新する際の手続きと退去する際の解約手続きも担当します。

〇家賃管理、滞納時の督促、敷金管理

家賃の入金確認、大家さんへの家賃の振込み、請求書の作成などをおこないます。家賃の支払い日が過ぎても入金がない場合は家賃滞納として、督促などをおこない家賃を回収します。

ただし入居者が家賃保証会社に加入している場合は、家賃滞納も含めて家賃管理は家賃保証会社がおこないます。

〇入居者トラブル発生時の対応

物件に関わる入居者のトラブルやクレームの対応をおこないます。トラブルやクレームにはさまざまなケースがあるため、発生時期なども予想できません。

ただ、いかなる場合でもクレームやトラブル対応はできるかぎり迅速におこなう必要があります。解決までに時間がかかると入居者の満足が下がり、退去につながる恐れがあります。

〇退去時の立ち会い、クリーニング、修繕

入居者が退去する際、部屋の状態確認とカギを回収するために立ち合います。同時に退去後の原状回復の手配をおこないます。

〇その他

入居者募集を委託している管理会社から、空室対策として提案をされる場合もあります。

建物管理の業務内容

〇建物の維持管理

建物の資産価値を保つため、日常的なメンテナンスや修繕をおこないます。また「法定点検」として義務化されている設備（消防設備や水道設備など）を定期的に点検し、必要に応じて修繕をおこないます。

10年～15年周期でおこなう、外壁塗装や屋根塗装（葺き替え）など「大規模修繕」の計画立案や手配も管理会社がおこないます。

〇共用部の清掃

共有部（エントランス、廊下、階段など）やゴミ置き場、駐輪場、駐車場、建物周辺の清掃全般をおこないます。物件の美観を保つことで内見者の印象がよくなり、入居につながりやすくなります。また既存入居者の満足度が上がれば退去防止になります。

管理委託料の目安

収益物件の管理業務を委託する際は、管理委託料が必要です。委託料は管理会社によって異なりますが、目安は賃料収入の5～8％程度です。管理会社のなかには、委託料が3%のところもあれば、10%という会社もあります。費用をおさえたい場合は、できるだけ委託料が安い管理会社を選ぶとよいでしょう。

ただし、管理会社によって業務範囲は異なります。管理委託料が同じでも、A社では含まれている業務がB社では含まれておらず別途オプションで申し込みが必要な場合もあります。

極端に委託料が安い場合、通常は委託料に含まれている業務が別料金のオプションで、必要な業務を選んだら委託料が相場よりも高くなっていたということも考えられます。

不動産管理会社に業務委託契約をする際は、契約内容をきちんと確認して業務範囲を把握しましょう。

不動産投資で管理会社に業務委託するメリット

ここでは不動産管理会社に管理業務委託を依頼するメリットについて解説します。

大家さんの管理の手間が減る

管理業務を委託することで、大家さんの時間や手間が大きく省けます。とくに本業が忙しくて不動産投資にかけられる時間が少ないサラリーマン大家さんはおすすめです。

入居者からの問い合わせやクレーム対応など急を要する件もあるため、本業を持ちながら、自主管理をおこなうのは非常にむずかしいです。

管理委託することで大家さんは、本業に集中しながら安定収入が得られます。

なお、公務員が不動産投資をおこなうことは禁止されていませんが、「物件の管理をすべて管理会社に委託すること」が必須となっているため注意しましょう。

管理全般の豊富なノウハウを持っている

管理会社は豊富な経験に基づくノウハウを持っているため、適切な管理や運営をしてもらえるのがメリットです。前述のように不動産投資物件の管理は多岐にわたります。不動産投資の知識がない人にはむずかしいものもあり、時間がかかったり、間違ったり、余分な時間や費用がかかるかもしれません。

しかし、管理に関して豊富なノウハウを持つ管理会社であれば、短時間でベストな対応をおこなうことも可能なのです。

入居者満足度の向上につながる

管理会社に業務委託することで、設備の不具合や入居者トラブルなどのクレーム処理がスムーズにおこなわれます。とくにクレーム対応が遅くなればなるほど入居者の心証が悪くなってしまうため注意が必要です。

入居者の不満が大きくなると退去につながることもあるため、できるだけ迅速に問題を解決して入居者に満足してもらう必要があります。

管理会社に業務を委託しておけば、クレーム対応に迅速に取り組んでもらえるので問題の早期解決へとつながるでしょう。

入居者が退去しないかぎり安定した家賃収入を得られます。不動産管理会社の力を借りて満室経営を目指しましょう。

遠方の収益物件を検討できる

管理会社に管理委託するのであれば、遠方の賃貸物件をしっかりと管理することができます。収益物件の管理は、状況によっては何度も現地に足を運ぶ必要もあります。そのため遠方の物件を自主管理するのは、対応に時間がかかりすぎて現実的ではありません。

離れたエリアにある物件でも管理委託することで、しっかりとした管理につながるのです。

優良不動産管理会社を選ぶポイント

優秀な不動産管理会社に賃貸物件の管理を依頼すれば、入居付けや物件の価値向上にとって大きなプラスにつながります。

では、優秀な不動産会社を選ぶためには、どのような点に注目すればよいのでしょうか。ここでは、よい管理会社を選ぶためのポイントについて解説します。

実績がある管理会社を選ぶ

収益物件の管理委託をする場合、もっとも大事なのが新規入居者の「集客力」と物件の「管理能力」です。このふたつを確認するためには、管理会社の実績を見るのが一番です。

管理会社の集客力の有無を見極める方法としては、管理会社が公表している平均空室期間や入居率、退去率といったデータを参考に実績を確認し判断しましょう。

また管理件数が多ければ多いほど、管理実績がある＝ノウハウが豊富であると考えられます。

経営が良好な管理会社を選ぶ

管理会社に家賃の集金代行や敷金の管理など委託する場合は、管理会社の経営状況をかならず確認しましょう。

通常の家賃管理は、入居者は家賃を管理会社が指定した銀行口座に振り込みます。不動産管理会社は家賃がすべて支払われたことを確認したのち、大家さんの口座に家賃を振り込みます。

万一、不動産管理会社の経営が悪化し倒産してしまうと、預けてある家賃や敷金などを大家さんが受け取れないおそれがあるため注意が必要です。

信用調査会社や財務諸表などをチェックし、管理会社の経営状態に問題がないか確認しておくと安心です。

集客にインターネットを活用している管理会社を選ぶ

最近の入居希望者は、まずインターネットで物件を検索し、表示された検索結果のなかから気に入った物件の内見をおこない、入居する物件を決定します。

ようするに、賃貸物件ポータルサイトや、管理会社のホームページなどに物件情報を掲載する必要があるのです。

いまどきはそうそうないと思いますが、集客にインターネットを使わず、紙媒体での募集しかしていない管理会社は避けましょう。

また、どのポータルサイトに物件を掲載しているのかも確認しましょう。少なくとも、「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」など大手賃貸ポータルサイトに物件を掲載している管理会社が望ましいです。

信頼できる担当者を選ぶ

管理会社では、管理物件に対して窓口として担当者がつくのが一般的です。業務上の連絡をおこなうためにも、担当者とは円満な関係を築きたいものです。そのためには担当者の人柄や自分との相性も大事です。

こまめに物件の報告をしてくれたり、レスポンスが早かったり、気軽に相談に乗ってくれる担当者であれば信頼関係も築きやすく、上手に付き合っていけるでしょう。担当者と懇意になれば、空室対策のアイデアなどを積極的に提案してもらえる可能性が高くなり、物件にプラスに働くことが期待できます。

逆に電話の折り返しが遅かったり、報告が少なかったりする場合は注意が必要です。担当者との連絡を密におこなえない場合、物件でトラブルが発生した際の対応が遅れてしまうおそれがあります。

その場合は大家さんから担当者に歩み寄ってみましょう。こまめに連絡したり、短めのスパンで物件の様子を報告してもらえるよう頼んでみたり、頻繁なやり取りを心がけることで担当者の意識が改善される可能性があります。

それでも対応に変化がない場合は、管理会社に担当者の変更をお願いしてみるのもよいでしょう。担当者だけでなく委託した管理業務にも満足できない場合は、管理会社の変更も検討しましょう。

管理業務全般に対応してくれる管理会社を選ぶ

管理会社によって対応している業務範囲は異なりますが、依頼する手間や効率を考えるのであれば、管理業務全般を一括で受けてくれる管理会社が望ましいです。

まとめ

不動産投資の成功は不動産管理会社の良し悪しに左右される部分が大きいです。そのため収益物件の管理業務を委託する場合は、しっかりと管理をおこなってくれるノウハウの豊富な管理会社を選びましょう。

また担当者と円満な関係を築くことで管理の質が向上します。管理会社だけでなく、信頼できる担当者を見つけることも大事です。優秀な不動産管理会社を見つけて、不動産投資を成功させてください。