不動産投資の確定申告で白色申告から青色申告への変更方法は？

不動産投資の確定申告には、「白色申告」と「青色申告」がありますが、青色申告のほうが特別控除を受けることができるなど、税制上のさまざまなメリットが得られます。

そのため「白色控除から青色控除」への変更を検討している人も少なくないようですが、白色申告から青色申告への変更は、どのようにおこなうのでしょうか？

また青色申告に比べてメリットの少ない白色申告ですが、なかには青色申告よりも白色申告のほうがおすすめのケースもあるのです。

今回は不動産投資の白色申告と青色申告について、それぞれのメリットとデメリットを紹介しながら、白色申告から青色申告への変更方法について解説します。

確定申告を白色にしようか青色にしようか迷っている人は、ぜひ参考にしてください。

サラリーマンの不動産投資家で確定申告が必要になるケース

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について、翌年2月16日から3月15日までの間に申告をおこない所得税を納付するまでの一連の手続きを指します。

サラリーマンは毎月の給与からの源泉徴収や年末調整によって所得税の過不足を調整しているため確定申告は不要です。ただし、不動産投資で家賃収入がある場合は確定申告が必要になるケースがあります。

【サラリーマンの不動産投資家で確定申告が必要になるケース】

1．不動産所得が20万円を超える場合

2．不動産所得が20万円以下でも、給与所得以外の所得との合計が20万円を超える場合

3．不動産所得が20万円以下でも、給与の収入金額が年間2,000万円を超える人

この不動産所得とは、不動産投資で得た収入から必要経費を差し引いた額を指します。

不動産所得　＝　家賃収入などの不動産収入　―　必要経費

1の場合、年間の不動産収入が90万円で必要経費が15万円だった場合の不動産所得は75万円となるため確定申告が必要です。

2については、不動産所得が20万円以下の場合であっても「給与所得以外の所得」が20万円を超えている場合は確定申告が必要になります。たとえば不動産所得が18万円しかなくても、そのほかの副収入（雑所得など）が3万円あった場合、給与所得以外の所得が合計で20万円以上になるため確定申告が必要です。

不動産投資で収入になるもの

不動産投資の収入は毎月の家賃だけでなく、入居時に支払われる礼金や更新時に支払われる更新料、共益費や物件の敷地内に設置した自動販売機の収入も含まれます。

不動産投資で経費として認められるもの

必要経費の金額を最大化することで収益が圧縮され、結果的に節税につながります。経費に認められるものは忘れずにしっかりと計上しましょう。必要経費として計上が認められるものは以下のようなものがあります。

• ローン返済金のうち利息分：借入金の金利部分
• 各種税金：固定資産税・都市計画税、登録免許税、不動産取得税など
• 減価償却費：建物の構造などによって異なる
• 管理費：区分マンションなどの管理費として支払った分
• 修繕費：故障や劣化した際の修繕費用など
• 水道光熱費：共有部分にかかる水道代や電気代など
• 損害保険料：火災保険・地震保険など、所有する不動産投資物件に支払った保険料
• 専門家への報酬：税理士や司法書士への報酬など
• 雑費：消耗品費や交通費、通信費図書・新聞費など

不動産投資の経費について詳しくはこちら！＞＞不動産投資で経費はどこまで認められる？正しく計上して節税を！

不動産所得が赤字の場合は損益通算が可能

不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は不要ですが、不動産所得が赤字の場合は給与所得などと損益通算がおこなえます。損益通算とは、給与など黒字の所得から不動産所得の赤字を相殺する会計処理を指します。

損益通算することで所得全体が少なくなり、結果として税金が減り節税につながります。

不動産所得が赤字のときは所得税を減らすためにも確定申告をおこなうとよいでしょう。

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

不動産投資の確定申告は「白色申告」と「青色申告」の2種類！

不動産投資の確定申告をおこなう際は、「白色申告」と「青色申告」のどちらかを選び申告します。どちらにもメリットとデメリットがありますが、ある程度の不動産所得がある場合は節税効果が期待できる青色申告がおすすめです。

逆に不動産投資の規模が小さい場合は、比較的手間がかからない白色申告がよいでしょう。

ここでは、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

白色申告のメリットとデメリット・白色申告がおすすめの人

ここでは確定申告で白色申告を選んだ場合のメリットとデメリットを解説します。

白色申告のメリット

確定申告時に青色申告をおこなう場合は事前に税務署に届け出が必要ですが、青色申告の届け出をおこなわない場合は自動的に白色申告としてあつかわれます。そのため「白色申告」としての届出は不要です。

また青色申告の記帳は複式簿記が求められますが、白色申告の記帳は単式簿記なため、複式簿記に比べて比較的負担が少ないのが特徴です。確定申告時の作成・提出書類も「確定申告書」と

「収支内訳書」の2種類のみ、保存すべき帳簿の種類も「法定帳簿」と「任意帳簿」、「その他の書類」と青色申告に比べて少ないです。

なお保存期間は、法定帳簿は7年間、それ以外の帳簿や領収書や請求書などの書類は5年間と義務付けられています。

青色申告と比較して手間が少ない点が白色申告のメリットです。

白色申告のデメリット

青色申告のような特別控除がなく、専従者の給料も全額を経費計上することができない、基本的に赤字を繰り越しができないなど、税制上のメリットのないところが白色申告のデメリットと言えるでしょう。

規模が小さく、確定申告を簡単におこないたい人には白色申告がおすすめ

白色申告がおすすめなのは、不動産所得が少額の人です。青色申告に比べて税制上のメリットは少ないですが、事前申請が不要で手間がかかりません。

また、白色申告は記帳のルールが簡単なので経理や会計が苦手な人にも向いています。本業が忙しくて記帳に時間が割けないという人にも白色申告はおすすめです。

青申告のメリットとデメリット・青色申告がおすすめの人

ここでは確定申告で青色申告を選んだ場合のメリットとデメリットを解説します。

青色申告のメリット

青色申告のメリットは、最大65万円の特別控除が受けられる点です。ただし、65万円の特別控除を受けるには複式簿記による記帳をおこない、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付し、e-Taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存をおこなう必要があります。

e-Taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存をおこなわない場合の控除額は55万円です。

なお、複式簿記ではなく単式簿記で記帳するなど要件を満たしていない場合の控除額は10万円となります。

さらに青色申告のメリットには以下のものがあります。

・家族の給与を「青色事業専従者給与」として経費計上できる（事前に届け出して認められた金額が上限）　

・純損失の赤字を3年間繰り越せる

・減価償却の特例を受けられる（30万円未満は一括経費として処理できる）

・貸倒引当金の計上ができる

このように青色申告は、白色申告に比較して多くのメリットがあります。

確定申告の青色申告について詳しくはこちら！＞＞不動産投資は青色申告で賢く節税！計上できる経費や提出の流れを解説

青色申告のデメリット

青色申告のデメリットは、申告をおこなう前年の3月15日までに税務署への申請が必要になるため、「今年から青色申告に切り替えたい」と思ってもすぐに切り替えができない点です。

また、複式簿記での記帳は複雑で手間がかかるため、会計や簿記の知識がない人は慣れるまで時間がかかります。なお、これらの帳簿や領収書、請求書などは7年間保存することが法律で定められています。もし税務署からの調査があった際に書類を提示できない場合は青色申告の承認が取り消されてしまうこともあるため、帳簿の保存には注意が必要です。

確定申告の青色申告について詳しくはこちら！＞＞不動産投資は青色申告で賢く節税！計上できる経費や提出の流れを解説

不動産投資の規模が大きく節税したい人には青色申告がおすすめ

不動産投資の規模が事業規模であれば、節税効果が期待できる青色申告がおすすめです。複式簿記に関しては、会計ソフトの利用や税理士に依頼するとよいでしょう。

事業規模でない人でも、将来的には5棟10室を目指しているのであれば青色申告の届け出をしておけば、10万円円の特別控除を受けられます。

青色申告は手間がかかります。青色申告のメリットとデメリットをよく検討して、白色申告から切り替え時期を見計らうとよいでしょう。

白色申告から青色申告に変更する方法

青色申告のメリットは非常に大きいため、白色申告から青色申告への変更を検討する人も多いでしょう。白色申告から青色申告への変更方法は税務署に「青色申告承認申請書」を提出するだけで特別な審査などもありません。

白色申告から青色申告に変更する場合は、青色申告をおこなう年の3月15日までに届け出る必要があります。 3月15日以降に届け出た場合は、その年度の確定申告は白色申告でおこない、翌年の確定申告から青色申告となります。

白色申告から青色申告に変更する場合は、届出期日に十分注意しましょう。

なお青色申告をおこなうには「開業届」が必須です。忘れないように注意しましょう。

なお青色申告承認申請書は国税局のホームページよりダウンロードできます。必要事項を記入し、期日までに所轄の税務署に持参または送付しましょう。

まとめ

不動産投資で確定申告をおこなう場合、青色申告には最大65万円の特別控除をはじめ、たくさんのメリットがあります。一方、メリットが少ないと思われがちの白色申告ですが、記帳などが比較的むずかしくないため、会計や経理が苦手な人や、まだ不動産投資の規模が小さい人にはおすすめです。

とはいえ、やはり税制上のメリットが多い青色申告は魅力的です。ある程度の事業規模になったら、白色申告から青色申告へ変更を検討してもよいでしょう。

白色から青色への変更は、青色申告をおこなう年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を最寄りの税務署に届け出る必要があります。

不動産投資で不動産所得が20万円を超えた場合、確定申告はかならずおこなわなければなりません。白色申告、青色申告、それぞれのメリットとデメリットを比較し、自分に向いている方法で確定申告をおこないましょう。