不動産投資で自己資金の回収期間はどのくらい？指標や計算方法も紹介

不動産投資では投資した資金を回収できるかどうかは非常に重要なポイントです。

これから不動産投資をはじめる人のなかには、「投資したお金を回収できるか心配」と不安を感じている人もいるかもしれません。不動産投資では、物件の価値がゼロ円になることはほとんどありませんが、物件を購入する前にどのくらいの期間で資金を回収できるのか計算しておくことが大事です。

しっかりと計算しない場合、資金を回収するまで長期間かかり、最悪の場合、家賃収入はあるけど修繕費などの費用がかさみ、元が取れなくなるかもしれません。

そうならないためにも収益物件を購入する際は、どのくらいで資金を回収できるのか、回収効率などを確かめておきましょう。

今回は、不動産投資の資金回収について、計算の仕方や回収期間を短くする方法を解説します。

不動産投資で使用される利回りの種類

不動産投資で使用される利回りには、ふたつの種類があります。

• 表面利回り
• 実質利回り

利回りは物件価格に対して、1年間で得られる収入や利益の割合を指し、投資用不動産物件を選ぶうえで大切な指標となる数値です。

ここでは表面利回りと実質利回りについて、それぞれの意味と計算方法を解説します。

表面利回り

年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものを指します。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

表面利回りの計算には運用時の維持費用（ランニングコスト）は考慮されていないため、数値の高さだけで物件を購入してしまうと思わぬ失敗につながるため注意が必要です。

実際に物件の運用を想定した利回りを把握するには、次の実質利回りを算出する必要があります。

実質利回り

物件購入時の諸費用や運用時の経費を反映して計算されるため、「物件購入時の出費に対して、手元に残るお金のおおよその金額」を把握する際の指標となります。

【実質利回りの計算方法】

実質利回り（％）= （年間家賃収入 － 維持費用）÷ 物件購入価格 × 100

実質利回りは、実際の収益により近い数値を算出できるのがメリットです。

ただし、家賃以外の諸費用や経費は明確ではないため、あくまでの「実際に近い数値」であることを留意しておき、鵜呑みにしないよう注意しましょう。

実質利回りについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資の実質利回りと表面利回りの違いは？シミュレーション比較

平均利回りについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資の平均利回りは何%？リスクの高い物件の具体例を解説

不動産投資の資金回収期間の目安は？

不動産投資における資金回収期間は、一般的に5年～10年の間と言われています。回収期間は、短すぎても長すぎてもよくありません。

もし、資金回収期間を5年以内に設定してしまうと、月あたりの利益を増やす必要があります。家賃の値上げや自己資金や諸経費を削減するのも有効な手段ですが、周辺の家賃相場を上回る家賃設定をしてしまうと入居者が集まらなくなってしまいます。

かといって回収期間を10年以上と長く設定してしまうと経年劣化によって建物が傷み、修繕が必要になるケースも少なくありません。そのため、資金を回収する前に大きな出費が発生して利益が減ってしまう可能性があります。

以上のことから、資金回収期間は5年～10年の間が適当だと考えられるのです。

不動産投資の資金回収期間につかわれる指標の種類

不動産投資で失敗しないためにも、資金の回収期間の判断に使われる指標を知っておきましょう。ここでは3つの指標について解説します。

CCR（Cash on Cash Return）

CCRは「自己資金収益率（配当率）」と呼ばれる、物件の購入時に支払った自己資金に対する年間の収益（キャッシュフロー）の割合を指します。CCRの値が高いほど投資効率がよく、また投資した自己資金をいつ回収できるかという予測にも役立ちます。

計算方法は以下のようになります。

【CCRの計算式】

CCR（%）＝ 年間収益額 ÷ 投資額 × 100

たとえば年間の収益（キャッシュフロー）が200万円、自己資金が800万円だった場合、CCRは200万÷800万 × 100 ＝ 25%となります。

また、投資した自己資金を回収するまでの期間を「100÷CCR」によって算出できます。上記の例では４年間で自己資金を回収できることがわかります。

PB(Pay Back Period)

PBは「資金回収期間」とも呼ばれる、自己投資額を何年で回収できるかを知るための指標です。

計算式は以下のようになります。

【PBの計算式】

PB（年）＝ 自己資金額 ÷ 年間収益額（年間収益 － 諸経費）× 100

ここでのポイントは税金など、諸経費を引いて手元に残る収益が対象になります。

例）200万円の自己資金を投資して、諸経費20万円を引いて、年間で60万円の収益を得た場合を式に当てはめてみましょう。

200万円（自己資金額）÷（60万円（年間収益）－ 20万円（諸経費））＝ 5年

自己資金200万円を回収するには、諸経費を考慮して、約5年かかることがわかりました。

PBの数値が小さいほど回収期間が短くなり、土地活用の投資先としてはよい状態だということがわかります。

ROI(Return On Investment)・ROE(Return On Equity)

ROI・ROEは「投資収益率（回収率）」とも呼ばれ、自己投資額と借入金を含めた総投資額に対して、年間にどの程度の収益があるかを表す指標です。

計算式は以下のようになります。

【ROI・ROEの計算式】

ROI・ROE（％）＝ 年間収益額 ÷ 総投資額（自己資金 ＋ 借入金）× 100

例）200万円の投資額、銀行の借入額1,800万円の合計2,000万円を投資し、年間の収益額が200万円の場合を式に当てはめてみましょう。

60万円（年間収益）÷ 2,000万円（自己資金200万円＋借入金1,800万円）＝3％

投資額全体に対する年間の回収率は3％だと分かります。ROI・ROEの数値が高ければ高いほど自己資金をおさえて高利益を得ているため、投資効率がよいとわかります。

資金の回収期間を短くするコツ

ここでは資金の回収期間をより短くするためにできることを紹介します。

頭金を減らす

不動産投資の回収期間を短くしたい場合、一番わかりやすい方法が頭金を減らすことです。借入金が増えるので損をするような気がしますが、「レバレッジ効果」を利用することで回収期間の短縮が期待できるでしょう。

なおレバレッジ効果とは、「てこの原理」の意味で、不動産投資においては「少ない自己資金で大きな収益を得る」ことを指します。

たとえばローンを組む際に自己資金を500万円投入するのではなく、250万円におさえれば回収期間は半分になります。また、自己資金比率を下げるという意味では、頭金が不要の「フルローン」で投資用物件を購入するのも効果的です。

ただし、ローンの割合が大きいと利子の負担が増えてしまうためローン返済額も大きくなるため、どこまでリスクを取れるか考えたうえで頭金の額を決めるとよいでしょう。

レバレッジ効果とは

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「少ない自己資金で大きな収益を得る」ことを指します。

具体的には、自己資金（頭金）＋金融機関からの融資額（不動産投資ローン）によって自己資金の何倍もの投資をおこない利益を得ることです。

〇表面利回り8％、500万円の物件を自己資金で現金一括購入した場合

500万円×8%＝40万円

この場合の年間家賃収入は40万円になります。

〇表面利回り8％、3,000万円の物件を自己資金500万円、融資2,500万円で購入した場合

3,000万円×8％＝240万円

自己資金額も同じ、物件の利回りも同じく8％ですが、収益は6倍に跳ね上がっています。これが、「レバレッジ効果」といわれるもので、より積極的な不動産投資の考え方です。

＊なお上記の計算には借入金に対する金利を反映していません。

レバレッジについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

耐用年数の長い物件を選択する

金融機関から融資を受ける場合、物件の耐用年数によって借入れ期間が決定すると言われています。そのため耐用年数の長い物件は融資期間に有利になりやすいと考えられます。

税法上の法定耐用年数は以下のとおりです。

【構造別 法定耐用年数】

• 木造：22年
• 軽量鉄骨：27年
• 重量鉄骨：34年
• 鉄筋コンクリート：47年

中古物件の場合は、耐用年数を以下のように求めて使用します。

【減価償却期間の計算（中古）】

＊築年数が法定耐用年数未満のとき

減価償却期間＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×0.2

＊築年数が法定耐用年数を超えたとき

減価償却期間＝法定耐用年数×0.2

融資される期間は、残存耐用年数より短くなりますが、万一ローンの返済が不能になったとしても物件を売却すれば残債に充てられます。また残存期間の長い建物を購入し、金融機関から長期にわたって融資を受けることができれば、毎年の返済額をおさえることにつながり、結果的にキャッシュフローを多く残すことにつながります。

耐用年数について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の耐用年数が節税や融資期間に大きく関係する理由を解説！

自動販売機など家賃以外の収入を増やす

資金の回収期間を短くするには、収益を高めるか経費を少なくするという2つの方法が効果的です。収益を高める場合は、入居率を高めて家賃収入を上げることが一番ですが、それ以外の方法も試してみましょう。

収入源の増やしかたには以下のような方法があります。なお、いずれも収入は不動産収入に含まれます。

• 物件の敷地内の自動販売機を設置する
• 有料の駐車場や駐輪場をつくって収益を得る
• 敷地内に広告看板や携帯アンテナを設置する

状態がよいため高利回りが期待できる中古物件に投資する

中古物件で状態がよいためリフォームが不要で、すでに入居者がいて今後も高い入居率を維持できそうな物件は利益率が高いので回収期間を短縮しやすいです。

逆に建物の状態が悪く、高額の修繕費用がかかったり、空室率が高い物件は自己資金の回収すらできない可能性があります。投資したお金を確実に回収するためにも優良物件を見つける必要があります。

まとめ

不動産投資には、さまざまな指標となる数字があります。今回はそのなかから、資金の回収にかかる期間や効率などは計るために役立つ、CCR「自己資金収益率（配当率）」、PB「資金回収期間」、ROI・ROE「投資収益率（回収率）」について役割や計算方法をお伝えしました。

不動産投資の収益性の指標は、それぞれ加味する支出の範囲や分母の数値が物件価格か自己資金かで異なります。それぞれの計算式を理解して、収益性や投資の効率性を適切に分析できるようにしておきましょう。

これから不動産投資はじめる人は、ぜひ参考にしてください。