不動産投資の空室保証メリットや注意点を解説！サブリースの違いは？

不動産投資をおこなううえで避けて通れないのが「空室リスク」です。

空室期間が長引くと家賃収入が得られず、ローンの返済が滞ったり、キャッシュフローが悪化したり、賃貸経営に悪影響を及ぼします。

そんな空室リスクを軽減できるのが、空室が発生した際の家賃を補填してくれる「空室保証」サービスです。

空室が発生した場合、満額家賃の80～90％が保証されるため、通常の空室時よりも安定した収入を得ることが可能です。

空室対策として非常に効果的な空室保証ですが、契約する際はデメリットや注意したいポイントがいくつかあります。

そこで今回は空室保証について詳しく解説します。

空室にお困りのオーナー様はもちろん、これから不動産投資をはじめる人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の空室保証とは？

不動産投資における「空室保証」とは、オーナー様が保証会社と契約を結び、毎月一定の保証料を支払うことで空室が発生した際の家賃を補填してくれるサービスを指します。

空室期間が長引くと不動産投資のおもな収入源である家賃が得られず、ローンの返済が滞ったり、キャッシュフローが悪化したり、賃貸経営に悪影響を及ぼします。

そんな不動産投資における最大のリスクのひとつと言える空室リスクを軽減してくれるのが、空室保証サービスなのです。

なお、補償内容は保証会社によってさまざまです。

保証期間は2年間くらいの短期契約のほか、30年間程度の長期契約の場合もあります。

また毎月支払う保証料は物件の立地や実際の稼働率によって異なります。

また、いずれの保証会社でも空室保証される家賃額は満室時賃料の80〜90％程度が一般的。

満額の家賃が補填されるわけではないので注意が必要です。

そのため空室保証を受けるかどうかは、所有物件の稼働率を踏まえ、保証料と保証される家賃額から慎重に判断する必要があるでしょう。

サブリース契約（家賃保証）との違いを解説

空室保証と混同されがちなのが「サブリース契約（一括借り上げ）」による「家賃保証」です。

サブリース契約とは、サブリース会社（不動産会社）がオーナー様からアパートやマンションを一棟丸ごと借り上げ、第三者へ「転貸し」するサービスを指します。

サブリース契約最大のメリットは、オーナー様は空室の有無に関わらず、毎月一定の家賃（サブリース賃料）を受け取れる点です。

また物件の入居者募集・契約などの賃貸管理や建物管理など管理全般もサブリース会社が受け持つため、オーナー様の手間がかからないのもメリットになります。

ただし、オーナー様が毎月受け取れる家賃額は満室時賃料の80～90％程度が相場となり、これは満室であっても空室があっても変わりません。

よって、満室経営の賃貸物件であればあえてサブリース契約にせず、通常の賃貸経営をおこなった方が儲かる可能性があるため注意が必要です。

なお、サブリース契約を結ぶ際はオーナー様にとって不利な条項がないか、しっかり確認することをおすすめします。

たとえば、契約時の家賃額は契約期間中固定ではなく、数年ごとに見直されるのが一般的で、入居率が悪ければ受け取れる家賃額が減少する場合もあります。

そのほかにも、サブリース契約時は以下のような点に注意が必要です。

・オーナーから途中解約する際の違約金の発生など

・免責期間（竣工直後と入居者の退去後の数ヶ月は家賃保証の対象外となる期間）は妥当か

・修繕を依頼する工事会社の選定（サブリース会社が指定会社の場合、相場よりも割高になる可能性がある）

過去には、家賃の見直しや中途解約の違約金について説明せずサブリース契約をおこなった業者とオーナー様との間で、大きなトラブルが多数発生しました。

そのため、サブリース契約を結ぶ際は信頼できる会社を選び、本当にサブリースにする必要があるかどうか慎重に判断するとよいでしょう。

サブリース契約について詳しくはこちら！＞＞不動産投資のサブリース契約にメリットはある！契約前にリスクを把握

空室保証のメリット

ここでは空室保証のメリットについて解説します。

サブリース契約との相違点とあわせて確認してください。

安定した収入が見込める

空室保証最大のメリットは空室リスクを減らせることです。

不動産投資のおもな収入源は家賃であるため、空室があるとその分の家賃収入が得られず収益が下がってしまいます。

そのため、できるだけ満室経営ができるよう、なんらかの空室対策は必須です。

空室保証を付けることで家賃収入の一定割合が保証されるため、安定した収入を見込めます。

礼金や更新料も大家さんが受け取れる

賃貸物件を丸ごと賃貸するサブリース契約では、入居者の支払った礼金や更新料はサブリース会社の収入となるため、オーナー様が受け取れる収入は契約で定められた賃料のみです。

しかし空室保証の場合は、礼金も更新料もオーナー様が受け取れるため、賃料＋αの収入を得ることが可能です。

家賃設定や管理会社を自由に決められる

サブリース契約では家賃額の設定や管理・修繕をおこなう会社はサブリース会社が決めますが、空室保証ではオーナー様が自由に選ぶことができます。

コストパフォーマンスのよい管理会社を選べたり、また周辺の家賃相場から逸脱しない賃料設定ができたり、オーナー様の判断でおこなえるため損や無駄がありません。

融資を受けやすくなる可能性がある

家賃収入が保証されることで、金融機関の融資を受ける際に審査が通りやすくなる可能性があります。

一般的に融資審査は、融資申込者（不動産投資ローン契約者）の年収や勤務先などの「個人属性」と「融資物件の収益性や担保性など」で融資の可否や条件が決まります。

そのため、空室保証で物件の収益性が底上げされることで融資審査に通りやすくなる可能性が高まるのです。

ただし、融資による借入れ額が大きくなればなるほど返済の負担も増えるので、ローンを組む際には余裕を持った返済計画を立てることが肝心です。

空室保証のデメリット

多数のメリットがある空室保証ですが、以下のようなデメリットもあります。

満室時賃料の全額は保証されない

「空室保証」と聞くと、家賃が全額保証されると考えがちですが、実際支払われる賃料は、満室時賃料の80〜90％程度が相場です。

そのため、稼働率が平均90％超えを期待できる物件であれば「わざわざ空室保証を契約する必要はない」ということになります。

空室リスク対策とはいえ、稼働率を無視して保証料を支払うとかえって損をするケースもあるため注意が必要です。

保証料を支払う必要がある

空室保証を受けるためには、毎月決まった額の保証料を支払う必要があります。

保証料は賃貸物件の稼働に関係なく支払わなくてはならないため、満室がつづいても保証料を負担しなければなりません。

そのため稼働率のよい物件に家賃保証を付けてしまうと余計な費用が発生することになり、メリットどころかデメリットしかありません。

保証料の支払い損にならないためにも、物件の稼働率をしっかりと見きわめる必要があります。

空室保証を付ける際に気を付けるポイント

空室リスクを軽減でき安定収入を得られる空室保証ですが、契約する際には注意したいポイントがあります。

また、サブリース契約と異なる点もあるので混同しないよう気を付けましょう。

家賃滞納の対応は含まれない

空室保証は、あくまで空室がある場合に対して家賃を保証してくれるサービスなため、家賃滞納に関する保証は対象外になります。

サブリース契約は家賃滞納を含むすべての賃貸管理をおこなってくれますが、空室保証で家賃滞納がおこった場合は、オーナー様または管理会社にて入居者へ家賃の督促などの対応をする必要があります。

家賃滞納が長引いてしまうと家賃収入が途絶えるため収入が減ってしまいます。

にもかかわらず、未払い賃料分は未収金あつかいとして税金が課せられるため、オーナー様の負担がより大きくなるなどデメリットがあります。

家賃滞納を防ぐには、あらかじめ「家賃保証会社」を入居条件に加えるなどの対策が有効です。

家賃保証会社は、賃貸物件で家賃の滞納などが発生した場合、入居者に代わって家賃などをオーナー様に支払います。

あわせて入居者への督促もおこなってくれるため、オーナー様や管理会社に負担がないのが大きなメリットです。

家賃保証会社は入居者と賃貸保証契約を結び、入居者は保証料（相場は月額賃料の0.5～1.5ヶ月分）を賃貸契約時に敷金・礼金などと一緒に支払います。

入居者にとっては入居時の初期費用が増えてしまい、入居者に敬遠される可能性があるのがデメリットです。

賃貸物件の管理は含まれていない

前述の家賃滞納同様、物件の管理も空室保証には含まれてません。

賃貸管理や入居者管理、物件管理は、オーナー様自身でおこなう自主管理か、管理委託会社に管理委託する方法があります。

なお、委託する際は管理会社に別途管理委託料（賃料の5～8％程度が相場）を支払う必要があります。

物件に見合った保証を選ぶ

安定収入が期待できる空室保証ですが、空室がない状態で保証料を支払いつづけることで逆に損をしてしまうこともあります。

たとえば、人気エリアで立地がよく賃貸需要が高い物件で稼働率が90%以上であれば空室保証を付けずとも十分な収益が期待できるでしょう。

逆に稼働率が低い賃貸物件であれば、毎月保証料を支払って家賃補填してもらうほうがよい場合もあります。

ただ、中古物件の場合はこれまでの稼働率などを確認しやすいですが、新築物件でこれから賃貸経営をはじめるという人にとっては、空室保証を利用するかどうかの判断はむずかしいでしょう。

その場合は、周辺の競合物件の空室率を確認したり、近隣の不動産会社を回ってヒアリングしたり、所有物件の稼働率を客観的に判断する必要があります。

また、家賃保証のための保証料が収益を圧迫してしまうのであれば本末転倒です。

毎月の保証料が高すぎないか、しっかり判断しましょう。

いずれにせよ損をしないよう、所有物件にあった保証を選ぶことが重要なポイントです。

まとめ

不動産投資最大のリスクのひとつである空室リスクを軽減してくれる空室保証について、仕組みやメリット・デメリット、注意点について解説しました。

空室保証は空室が発生した際に保証料として家賃の80~90%が補填される仕組みです。

そのため空室があっても家賃収入を得ることができ、安定した不動産投資をおこなうことが可能です。

ただし、空室保証を受けるには毎月一定の保証料を支払わなければなりません。

好立地で空室リスクが少ない物件は空室保証をおこなうことで、かえって損につながることもあります。

空室保証を付けるかどうかは、所有物件の稼働率などから慎重に判断することをおすすめします。