不動産投資のオーナーチェンジ物件とは？好条件物件の見分け方！

不動産投資の「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態の投資用不動産を売買する不動産取引を指します。

物件を購入した時点で入居者がいるため、すぐに家賃収入が得られるメリットがありますが、デメリットや注意するべき点もあります。

今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、その仕組みやメリットとデメリットについて詳しく解説します。

また、好条件のオーナーチェンジ物件の見分け方も紹介するので、ぜひ参考に指定ください。

不動産投資のオーナーチェンジ物件とは？仕組みを解説

不動産投資の「オーナーチェンジ物件」とは、アパートやマンションなどの中古賃貸物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。

簡単に言うと、賃貸物件の入居者と契約内容はそのままで、不動産の所有者である「オーナー」だけが「チェンジ」する不動産売買取引を指します。

オーナーチェンジ物件は、不動産の買主（新オーナー）は入居者から賃料を受け取る権利を得ますが、同時に賃借人が退去する際の敷金返還や修繕などの義務も引き継ぎます。

引き継がれる権利について

売主（旧オーナー）と入居者が交わした賃貸契約は、オーナーチェンジによってオーナーが変わっても有効な契約として新オーナーに権利が引き継がれます。

・賃料を得る権利

新オーナーは、賃貸借契約書に記載された賃料をそのまま受け取れます。

・建物が返還される権利（契約終了時）

入居者が賃貸借契約を解約した場合は、物件（部屋）の所有権は新オーナーに返還されます。

・原状回復の権利（契約終了時）

入居者が退去する際、入居者に原状回復してもらう権利が新オーナーに引き継がれます。

引き継がれる義務について

権利同様、契約上の義務についても新オーナーに引き継がれます。

なお、この契約はオーナーチェンジを理由に解約・変更はできません。

ほかの賃貸契約と同様、解約・変更には正当な事由を必要とするので注意しましょう。

・建物を使用させる義務

新オーナーは契約に則って入居者を住まわせる義務があります。オーナーチェンジを理由に入居者を退去させることはできません。

・建物を修繕する義務

建物が破損した場合はオーナー責任で修繕する必要があります。

・退去時に敷金を返還する義務

退去時の敷金返還義務も新オーナーへと引き継がれます。そのため通常は、物件を売買した際に買主と売主の間で敷金を含めた精算がおこなわれます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件を購入することで、さまざまなメリットを得られます。

ここではおもなメリットを紹介します。

入居者募集の費用や手間がかからない

すでに入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件は、新たな入居者募集が不要なため手間がかかりません。

また募集にかかる広告料や仲介手数料などの費用も不要です。

取得直後から家賃を得られる

オーナーチェンジ物件は、購入した初月から家賃収入が見込めます。

前述のように、オーナーチェンジ物件以外の場合は入居者募集をおこなう必要があるため、入居者が決まるまで家賃収入を得ることができません。

家賃収入がないということは、その間のローン返済などの維持費用は持ち出すことになります。

そのため、取得後すぐに家賃を得られることは、オーナーチェンジ物件の大きなメリットになるのです。

融資審査に通りやすい

すでに入居者がいる物件は、その収益性を金融機関に評価されやすく、また収支面の予測がしやすいため、不動産投資ローンの融資審査が通りやすい傾向にあります。

収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、これまでの実績から収益の見通しが立てやすいです。

新築物件の場合、収支シミュレーション通りに賃貸経営がおこなえるか確実ではありません。

相場より安く購入できる場合がある

オーナーチェンジ物件の家賃額が相場より低く設定されていた場合、家賃収入が少ない分、物件価格も安く設定されていることがあります。

こういった相場よりも安い物件を購入し、オーナーチェンジ時の入居者が退去したのち、新規入居者募集で相場通りの家賃または相場よりも高い家賃で入居付けできれば、得られる家賃収入が多くなります。

すると、購入当初に見込まれた利回りよりも高利回りで収益を得ることが可能になるのです。

逆に相場より高い家賃額の場合、たとえば現在は相場家賃が下がっているにもかかわらず、入居当初の高い家賃のまま居住している長期入居者がいる場合は注意が必要です。

オーナーチェンジ後にその入居者が退去してしまった場合、同額の家賃で入居者が決まらない場合は家賃額を下げて入居付けをすることになるため、利回りが下がってしまいます。

オーナーチェンジ物件を検討する際は、「相場の家賃と比較して設定されている家賃が高いか、低いか」を忘れずにチェックしましょう。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件には、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。

内見できないので室内の様子がわかりにく

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、基本的に室内の内見はできないため、室内の状況をつかみにくいです。

物件を画像や外観などから判断するしかないので、設備の傷み具合の確認や交換の有無などの判断をしにくいのがデメリットになります。

購入してみたら設備が古かったり、構造に問題があったり、修繕やリフォームに高額な費用が必要になるなどのトラブルが判明するケースもあります。

そういった事態にならないためには、設備の修繕履歴や設備を導入した時期などを売主にしっかり確認しましょう。

現行の契約内容の変更はむずかしい

前述したように、オーナーチェンジ物件では旧オーナーと入居者が交わした契約内容が新オーナーに引き継がれるため、オーナーチェンジを理由に解約・変更はできません。

ほかの賃貸契約と同様に解約・変更には正当な事由が必要です。

たとえば、一方的な賃料の値上げや、入居者をオーナー側の都合で退去させることはできません。

そのため、オーナーチェンジ物件を検討する際は、設定された賃料額など賃貸借契約の内容に問題がないか、家賃滞納や入居者の迷惑行為の有無を確認することが重要です。

オーナーチェンジ直後に退去してしまう可能性もある

購入時は入居者がいる物件であっても、購入後に退去してしまう可能性もあります。

また、オーナーチェンジ物件の中には、利回りの高い物件に見せかけるために満室を偽装している場合があります。

よくある手口のひとつが、「さくら」の入居者を雇って満室にしておき、売買契約締結後にさくらの入居者が退去してしまうというケースです。

こういった偽装された物件は、なんらかの原因で入居付けがむずかしい物件に多いため、注意が必要です。

こういった悪質な偽装を見抜くには、レントロールや賃貸借契約書の入居時期や契約満了時期、家賃の入金履歴などから不自然な動きがないか確認しておくとよいでしょう。

いずれにしても、入居者がいるオーナーチェンジ物件でも空室リスクはあることを覚えておきましょう。

自宅目的でも住宅ローンは使えない

オーナーチェンジ物件の購入に住宅ローンは使用できません。

オーナーチェンジ物件は現況で家賃収入が得られる「収益物件」であるため、ローンを利用する場合は「不動産投資ローン」を利用することになります。

「いまの入居者が退去したら自分が住む」ために物件を購入する場合でも、住宅ローンは利用できないので注意が必要です。

投資用ローンと住宅ローンの違いについて詳しくはこちら！＞＞投資用マンションに自分で住むには注意が必要！ローンの違いも解説

好条件のオーナーチェンジ物件の見分け方

多くのメリットのあるオーナーチェンジ物件ですが、一方でデメリットもあります。

ここでは、できるだけデメリットを避け、好条件のオーナーチェンジ物件を見分ける方法を解説します。

物件の売却理由を調べる

まず、オーナーチェンジ物件の売却理由を把握しましょう。

一見、好条件な物件がなぜ売りに出されるのか、その理由によっては購入に慎重になったほうがよい物件もあります。

物件自体や周辺になんらかの問題がある、入居者に問題があるなどの理由で売却される物件は購入を見送ったほうがよいでしょう。

売却理由が、オーナーの高齢化・病気で賃貸経営が困難になった、サブリース契約が満了した、相続による売却などが理由であれば、購入を検討しても心配は少ないでしょう。

契約内容・レントロール・修繕履歴を確認する

前述のオーナーチェンジ物件のデメリットでも述べたように、入居者がいるオーナーチェンジ物件は物件内部の確認がしづらいです。

そのため、契約書やレントロール、修繕履歴などの内容をあらかじめ調べることが必須です。

入居者と交わした契約書には、契約期間や賃貸料はもちろん、保証人の有無、敷金など、新オーナーに関わる重要な情報が記載されています。

またレントロールには、部屋ごとの賃料、入居日、入居者の属性、物件の間取りや面積が記載されています。

これらの資料から、入居率や空室率、家賃下落率、設定された賃料が適切であるか、滞納はないか、入居者属性とターゲット層はあっているかなどの確認が可能です。

入居日が物件の売り出しと同時期であれば偽装入居が疑われます。

また、建物や設備の状況、次の大規模修繕時期などを確認するには修繕履歴が役立ちます。

とくに大規模修繕時期が近い物件は、修繕積立金額の確認も重要です。

売主が貯めていた修繕積立金が足りない場合は、買主が不足分を負担することになるため、購入する際は慎重に検討しましょう。

購入前には、これらの資料を細かく確認し、不安な点については売主に問い合わせたうえで、万一のトラブル発生に備えて確認事項をしっかりと記録を残しておくことをおすすめします。

現地確認はかならずおこなう

内見はできないオーナーチェンジ物であっても、外観や共有部の管理状況、物件の周辺環境は、かならず現地確認することをおすすめします。

建物の修繕や清掃はじゅうぶんおこなわれているか、周辺に嫌悪施設がないか、迷惑な近隣住民がいないか、駅からの距離や買い物施設の有無など利便性はどうかなど、実際に周辺を歩いてみるとよいでしょう。

また情報源として物件近隣の不動産会社を訪問してみると、より多くの話が聞ける場合があります。

管理会社の変更を検討する

不動産投資をおこなう際、物件管理を管理委託している場合も多いです。

しかし、空室期間が長い、清掃や修繕が不十分と感じた場合は管理会社の変更を検討しましょう。

今後の賃貸経営のためにも、入居付けに強く、入居者対応も迅速におこなってくれる管理会社を選ぶことが重要です。

オーナーチェンジは委託する管理会社を変更するよいタイミングとなるでしょう。

オーナーチェンジ物件の入居者への対応は？

賃貸物件に住む入居者にとって、物件のオーナーチェンジで大きな影響はありません。

そのため、一応オーナーが変わった旨を知らせる手紙などを配布する程度で十分です。

その際、新旧のオーナーが連名で通知を出す場合は、旧オーナーの名前を使用する許可をもらいましょう。

ただし、オーナーチェンジと同時に管理会社を変更した場合は家賃の振込先が変わるため、物件の所有者が変わったことを含めて入居者に通知が必要です。

その場合は、管理会社を通して通達がおこなわれます。

まとめ

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと入居者が交わした賃貸契約の内容を新オーナーが引き継ぐ不動産売買取引です。

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件は、入居者募集が不要で、すぐに家賃収入が得られるなどメリットが多くあります。

一方で、内見できないため物件の詳細が把握しにくいなどのデメリットがあるため注意が必要です。

好条件のオーナーチェンジ物件を見分けるには、かならず売却理由を確認しましょう。

また売却理由とともに、賃貸借契約書やレントロール、修繕履歴を確認したうえで、周辺状況などの現地確認も入念におこなうことが肝心です。

当記事を参考に安心で安全なオーナーチェンジ物件を見つけてください。