公務員が不動産投資で副収入を得る方法！メリットや注意点を解説

副業が禁止されている公務員であっても、「副収入を得たい」と考えている人は多いのではないでしょうか。

実は不動産投資であれば、一定の条件を満たしている場合は副業とみなされないため、公務員が副収入を得る手段のひとつになるのです。

それだけでなく信用度の高い公務員は、不動産投資ローンの融資を受けやすいメリットもあります。

今回は公務員の不動産投資について、副業に含まれない範囲や注意点を解説します。

ぜひ、当記事を参考に不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

公務員の副業は原則禁止されている

国家公務員法や地方公務員法などによって、公務員の副業は原則として禁止されています。

そのため、公務員の副業が発覚した場合は違法となり、減給や免職処分を受ける可能性があるのです。

【国家公務員の副業禁止規定について】

・営利企業からの隔離

国家公務員法 第103条では、国家公務員は民間の営利企業やその他の団体の役員などの職を兼ねたり、自分で営利目的の企業を経営したりすることができません。

したがって、営利目的でおこなう不動産投資も原則禁止されています。

参考：e-Gov法令検索『国家公務員法第103条』

・他の事業又は事務の関与制限

国家公務員法 第104条では、国家公務員は営利企業以外であっても報酬をもらって役員や顧問などの職を兼ねたり、その企業の事業のほか、あらゆる業務に従事する場合は所轄庁の長の許可を要することを定めています。

上記の第103条同様、副業を禁じる内容となっています。

参考：e-Gov法令検索『国家公務員法第104条』

【地方公務員の副業禁止規定について】

・営利企業等の従事制限

地方公務員法 第38条では、地方公務員について、営利企業の役員になったり、営利企業を経営したり、従業員として報酬をもらって働くことは市長など任命権者の許可がない限り禁止されています。

これにより、地方公務員は許可なく副業をすることはできません。

参考：e-Gov法令検索『地方公務員法第38条』

公務員の不動産投資が副業あつかいにならない3つの条件

前述のように、公務員は営利目的の不動産投資は原則禁止されています。

しかし「一定の規模に満たない内容であれば不動産投資は副業に該当しない」とされており、以下の条件を満たせば、許可なく不動産投資が可能です。

ただし自治体によっては、独自の規定を設けている場合もあるため、都度確認が必要です。

事業的規模にならないこと

公務員が不動産投資をおこなう場合は、事業とみなされない規模で不動産投資をおこなわなければなりません。

不動産投資では、税務上の事業規模の目安として「5棟10室基準」が用いられます。

5棟10室とは、戸建てなどの独立した家屋がおおむね5棟以上またはマンションやアパートの戸数がおおむね10室以上であることを指します。

したがって、公務員が不動産投資をおこなう場合は、5棟10室未満におさえておくことが必要です。

家賃収入が年間500万円未満であること

公務員が不動産投資をおこなう場合、前述の棟数や部屋数に加えて、家賃収入額にも留意しなくてはなりません。

具体的に言うと家賃収入が年間500万円以上になると副業とみなされるため、年間500万円未満におさえる必要があります。

年間家賃が500万円を超えてしまうと公務員法に違反したとなり、なんらかのペナルティが課せれられることもあるため注意しましょう。

管理業務を外部委託すること

公務員だけでなく、民間企業でも従業員の副業を禁止する理由のひとつに、「本業への支障が出ることへの懸念」があげられます。

一般的な副業は、本業の終業後や休日にほかの仕事をおこなうことになるため、十分な休養が取れずに疲労やストレスが貯まり、本業に支障が出る可能性も考えられます。

しかし、管理などを外部に委託できる不動産投資ならば、自分で賃貸物件の管理などをおこなう必要がほとんどなく、労力や時間を割かずに済むため本業への支障はほとんどありません。

管理委託するためには費用がかかりますが、こういった事情を踏まえたうえで、不動産投資をおこなう際は、かならず管理会社に業務委託するようにしましょう。

条件の範囲を超える場合でも許可を得れば不動産投資がおこなえる

もし、前述の条件の範囲を超えてしまう場合でも、許可を得ることで不動産経営をおこなうことも可能です。

特に「相続（贈与）で不動産投資物件の所有者になったケース」や「転勤などでマイホームに住めなくなったケース」では許可が下りやすくなります。

なお、条件の範囲を超えるにもかかわらず許可を取らずに不動産投資をおこなった場合は法律に抵触したとされ、厳しい罰則が課せられる可能性があります。

過去には、消防士が条件の範囲を超える不動産投資で賃貸収入を得ていたことが発覚し、縮小命令を受けたにもかかわらず不動産投資を継続したことで懲戒免職処分となった事例もありました。

処分を受けないためにも、条件の範囲を超える不動産投資をおこなう際には、かならず許可を得ることをおすすめします。

公務員が不動産投資をおこなうメリット

公務員とって不動産投資は、副業にあたらず、家賃という副収入を得ることができる貴重なチャンスです。

加えて、公務員が不動産投資をおこなう場合にはメリットもあります。

不動産投資をはじめるにあたって多くの場合、金融機関の不動産投資ローンを利用し物件を購入ますが、個人属性のよい公務員は信用度が高く、希望する不動産の融資審査に通過しやすい傾向があります。

属性とは「融資申込者の社会的背景と経済的背景」のことを指し、融資条件を決める重要な指標です。

なお属性は、以下のような項目が審査されます。

【一般的な個人属性の項目】

・家族構成：配偶者の有無など

・居住環境：持ち家か賃貸か、居住年数など

・勤務先の情報：会社名、会社の規模、雇用形態、勤続年数など

・年収：個人年収（過去3年間）、夫婦での年収など

・金融資産：預貯金、株、債券など

・借入の有無：借入の有無と残債、返済計画など

公務員は、民間企業のような倒産リスクやリストラなどのリスクが低く、職を失う恐れがほぼありません。

収入についても、業績や経済動向に大きく左右されやすい民間企業の給与に対し、公務員の給与は一般公開されている給料表に従って昇給するため安定性があり、しかも給与水準も一般的な民間企業よりも高いです。

これらの理由から公務員は、ローンの返済が滞りにくいと判断されるため属性が高く評価されます。

そのため、希望する額の融資審査に通過しやすく、低金利で融資が受けられるなど有利な条件で不動産投資をはじめることができるのです。

公務員が不動産投資をおこなう際の注意点

公務員でも副収入を得られる不動産投資ですが、以下のような注意点が存在します。

ここでは、不動産投資の注意ポイントとその対策方法をまとめました。

不動産投資会社の勧誘が多い

前述のように、個人属性の高い公務員は、金融機関の融資を受けやすいため不動産投資をおこないやすいです。

この属性の高さは公務員の不動産投資家にとって大きなメリットですが、同時に不動産投資会社のターゲットになる可能性があります。

不動産投資会社にとって、高額物件が売れればそれだけ手数料も高額になります。

不動産投資は、民間の会社人にも人気の投資方法のひとつですが、高額不動産は一般の会社員では融資がおりず販売できない場合も少なくありません。

しかし高属性の公務員であれば、高額物件でも満額の融資がつく可能性が高く、そのため公務員がターゲットにされてしまうのです。

特に不動産投資初心者の場合は、営業マンの言われるままに高額物件を購入してしまうケースも考えられます。

ここで注意するポイントは、すすめられた不動産が本当に収益性の高い物件かどうかにあります。

本来のリスクを伏せたまま、物件を購入してもらいたがために、不動産投資のメリットばかりを前面に押し出したセールスをおこなう営業マンも存在します。

口車に乗せられて高額な不動産を購入したけれど、実は相場価格よりも高い金額で売りつけられていたり、入居付けがむずかしい物件だったり、あきらかに収益のあがらない物件であることも……。

不動産購入で失敗しないためには、営業マンのセールストークを鵜呑みにしないこと、その場で購入を即決しないことが大事です。

紹介された物件に興味があれば、検討したい旨をしっかり伝えたうえでいったん持ち帰り、物件の基本情報（相場の価格や賃貸需要など）や契約内容の確認、収支シミュレーションなどをおこないましょう。

加えて、不動産投資に詳しい人に相談すると安心です。

検討した結果、セールス内容の齟齬や入居付けや収益面に問題がある場合は、はっきりと断ることが肝心です。

こんなセールストークには要注意！

不動産投資初心者からみると、「不動産会社の営業マンにすすめられる物件に間違いはない」と思いがちです。

しかし、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。（後述の「不動産投資のリスクを把握しておく」で解説）

よい営業マンは、不動産投資のリスクをしっかり説明してくれ、そのうえで収益性のある不動産をすすめてくれます。

逆に言えば、不動産投資のメリットばかりを強調するセールストークには注意が必要です。

特に以下のようなフレーズは要注意です。

・「自己資金なしではじめられます」

個人属性がよく信用度の高い公務員は、頭金となる自己資金が少なくても融資審査に通過しやすいですが、融資を受けられるからといって安易な借入は非常に危険です。

頭金が少ないということは、それだけ借入金が大きく、毎月のローン返済額も高額になります。

不動産投資のローン返済は基本的に家賃収入からおこないます。

そのためローン返済額によってはキャッシュフローが減り、突発的な修繕費用の発生などに対応できず、自己資金の持ち出しや、自己資金がない場合はローン返済が滞る恐れも考えられるため注意が必要です。

・「家賃が保証されています」

空室の有無にかかわらず、オーナーに賃料（家賃）が支払われるのが「サブリース契約」です。

サブリース契約とは、不動産会社（サブリース会社）が物件を一括で借り上げて賃貸経営し、契約期間中（数年から数十年間）はオーナーに決まった家賃を保証するシステムです。

空室であっても毎月一定の賃料を受け取れるため、空室リスク対策としてメリットがあります。

しかし、契約当初の家賃額がずっと保証されるわけではなく、一定期間ごとに家賃額の見直しがおこなわれるため注意が必要です。

誠実な営業マンは、サブリース契約のメリットとデメリットをしっかりと説明してくれますが、悪質な営業マンはあえてオーナーのデメリット部分をぼかして不動産を売りつけようとする場合もあります。

サブリース契約を結ぶ際は、保証賃料の見直しを含め、オーナーに不利な条件が契約に盛り込まれていないか十分確認しましょう。

・「高利回りなので儲かります」

不動産投資の利回りは非常に重要ですが、「利回りが高い物件＝儲かる物件」とはかぎりません。

なんらかの理由で物件価格が下がったことで利回りが高くなっている場合も考えられますし、想定賃料が相場よりも高いため高利回りになっているケースもあります。

なぜ「高利回り」なのか、その内容について確認し、納得できる回答が得られない場合は安易に契約しないことです。

不動産投資のリスクを把握しておく

不動産投資にはリスクがありますが、あらかじめリスクを把握したうえで対策をおこなうことで、リスクを最小限におさえることにつながります。

ここでは、おもな不動産投資のリスクとその対策方法を紹介します。

空室リスク

不動産投資と空室リスクは切っても切り離せない関係です。

空室の間は家賃が入ってこないため、空室期間が長くなればなるほどキャッシュフローが悪化し、場合によっては自己資金から不動産投資の赤字分を補填しなければいけない状況になります。

空室リスクを減らすには、物件を選ぶ際に賃貸需要の高い物件を選ぶことが大事です。

交通や買い物などの利便性や周辺環境のよさ、建物の設備内容、中古の場合はメンテナンスや修繕状況によって、入居付けの難易度が変わってきます。

また物件購入後も入居者に選ばれる物件として、メンテナンスや設備の追加など空室対策をおこない、入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

家賃滞納リスク

空室リスクと並んで大家さんを悩ませるのが、家賃滞納リスクです。

入居者がいるにもかかわらず家賃が入らず、家賃滞納を理由に立ち退いてもらう場合も時間と労力に加えて費用も必要になります。

立ち退き訴訟まで発展してしまうと、本来得られるはずだった家賃が回収できないばかりか、訴訟費用や強制執行代として30～40万円程度かかるため、大きな損失につながります。

家賃滞納リスクの対策は2通りの方法があります。

ひとつ目は、入居審査を厳しくし、家賃の支払い能力があるか、人柄的に家賃滞納の可能性はないかいった点を見極めることです。

ふたつ目は、入居条件として「家賃保証会社への加入」を必須にすることです。

家賃保証会社は家賃滞納が生じた場合、大家さんに家賃保証をしてくれ、入居者への家賃回収もおこなってくれます。

また家賃保証会社を利用する際には、入居者が加入手数料を支払うため大家さんの負担もなく、家賃滞納リスクの強い味方と言えます。

災害リスク

地震による建物の倒壊や台風などの風水害によって建物がダメージを受けると、賃料収入が得られないばかりか、修繕費用が発生します。

災害による被害を完全になくすことはむずかしいため、かならず各種保険に加入することです。

また物件購入時にハザードマップで水害被害の少ないエリアや地盤の強い地域を確認し、物件購入の候補地にするとよいでしょう。

中古物件を購入する際は、新耐震基準の物件を選ぶことで、地震による倒壊リスクをおさえることにつながります。

金利上昇リスク

日本政府のゼロ金利政策が続くなか、現況は超低金利の流れとなっていますが、もし物件購入後に金利が上昇した場合、借入返済額が大きくなるリスクがあります。

不動産物件は金額が大きいため、金利が1%上がっただけで、月々の返済額に大きく影響するのです。

金利上昇リスクの対策方法としては、返済方法を元金均等返済にして低金利のうちに元金返済を早期に進めたり、固定金利を選択したり、金利上昇の影響を少なくしておくのもひとつの方法です。

同時に、金利が上昇したことでローン返済が滞ることがないよう、物件購入前には金利が上がった場合を想定した収支シミュレーションをおこないましょう。

また、万一に備えて資金をプールしておくことも重要です。

確定申告はかならずおこなう

公務員、会社員にかかわらず、本業以外で得た所得が20万円を超える場合は、確定申告をおこなう必要があります。

不動産投資による家賃収入も本業以外で得た所得（不動産所得）に該当するため、確定申告をおこないましょう。

なお「不動産所得」とは、「不動産収入（家賃や礼金など）から必要経費を差し引いた額」となり、家賃収入額そのままではありません。

なお確定申告をしないと無申告課税や延滞税などのペナルティが課されます。

また脱税が刑事事件に発展する可能性もあるため、忘れずに確定申告をおこないましょう。

家賃収入の確定申告について詳しくはこちら！＞＞家賃収入の確定申告はするべき！やり方や経費にできるものを解説

まとめ

原則として副業禁止の公務員ですが、5棟10室未満・年間家賃収入500万円未満で管理業務を外部委託すれば副業とみなされないため、公務員でも不動産投資がおこなえます。

ただし上記の条件を超えた不動産投資をおこなう場合は、上長などの許可が必要になることを覚えておきましょう。

個人属性がよく、信用度の高い公務員は、金融機関の融資がつきやすいため不動産投資をはじめる際のメリットになります。

しかしその反面、不動産投資会社のターゲットになりやすいため注意が必要です

副業が禁止されている公務員にとって、副収入を得られる不動産投資は貴重な存在です。

ぜひ、前述の条件を守って不動産投資を成功させてください。