不動産投資で一棟アパートを選ぶメリットを解説！選び方のポイントも

不動産投資の対象となる不動産物件にはさまざまな種類がありますが、一棟アパートを選んだ場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？

今回は、一棟アパートで不動産投資をおこなうにあたってのメリットや注意ポイントを解説します。

また、収益を出しやすい一棟アパートの選び方も紹介します。

これから不動産投資を始める人は、ぜひ参考にしてください。

一棟アパートでおこなう不動産投資とは

不動産投資とは、投資用不動産物件を第三者に賃貸し、入居者から家賃収入を得る投資方法です。

賃貸する不動産物件には、区分マンションや戸建て住宅などの種類があり、アパート建物を丸ごと賃貸する「一棟アパート投資」もそのうちのひとつです。

一棟アパートで不動産投資をおこなう場合、アパート建物を一棟丸ごと取得する必要があります。

一棟アパートの取得方法としては、所有する土地または購入した土地に新築アパートを建築するほか、中古の一棟アパートを土地ごと購入するなどの選択肢があります。

自己資金をおさえたい場合は、所有する土地にアパートを建てるか中古一棟アパートの購入がおすすめです。

新築・中古それぞれメリット・デメリットはありますが、どちらの場合も、いかに満室経営をおこない安定した家賃収入を確保できるかが、不動産投資の成功のポイントとなります。

不動産投資で一棟アパートを選ぶメリット

区分マンションと並んで人気のある一棟アパートでおこなう不動産投資には、以下のようなメリットがあります。

・資産規模を拡大しやすい

・節税効果が高い

・空室リスクの分散になる

・運用時の自由度が高い

・出口戦略が立てやすい

それぞれ詳しく解説します。

資産規模を拡大しやすい

一棟アパートでおこなう不動産投資は、資産形成のスピードが速く、資産規模を拡大しやすいのがメリットです。

1件あたりの家賃収入が小さなン区分マンションで資産規模を拡大する場合、数多くの区分物件を所有し運用する必要があるため資金や時間がかかります。

その点、一棟アパートは複数の部屋を一度に取得し運用できるため賃料収入が多く得られ、

取得や管理の手間がかかりにくいのが特徴です。

また一棟アパートは、区分マンションと比較して高利回り物件も多く、さらにレバレッジを効かせた投資がおこなえます。

資産形成および資産規模を拡大するには一棟アパートの運用はぴったりの物件と言えるでしょう。

レバレッジを効かせた投資とは？

レバレッジとは「てこの原理」と呼ばれ、「少ない力で大きな成果を出す」という意味です。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さな資金で大きな不動産を取得し収益を得ること」を指し、少ない自己資金で不動産投資ローンを利用することでレバレッジ効果が生まれます。

たとえば、自己資金600万円で価格600万円、利回り10％の物件を現金一括払いで購入した場合の年間家賃収入は60万円となります。（経費などは省きます）

しかし自己資金600万円を頭金にして借入れをおこない、価格3,000万円、利回り10％、ローン金利3%/年の物件を購入した場合の年間家賃収入は228万円となり、同じ自己資金額であっても融資を受けなかった場合に比べて3.8倍もの収入が得られるのです。

レバレッジについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

節税効果が高い

木造が多い一棟アパートの場合、短い減価償却期間内で減価償却費を多く取ることができるため、減価償却期間の長いRC造や鉄骨造の区分マンションなどに比べて所得税や住民税の節税に効果があります。

減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できる費用です。

そのためキャッシュフローは黒字でも、減価償却費を計上することで会計上は経費が増えるので利益が減ります。

利益が減れば課税対象となる所得額も減少し、結果として節税につながるのです。

また、サラリーマンで会社から給与をもらっている人が不動産投資をおこなっている場合は「損益通算」を利用し、さらに節税の可能性が広がります。

損益通算とは、不動産投資の赤字分を給与所得などから差し引く会計処理です。

実際にはお金の支払いをしていない減価償却費を経費計上することで会計上の赤字をつくり、確定申告で損益通算すれば所得が減少するため納税額も少なくなります。

このように減価償却費を上手に活用すれば、手持ちのお金を減らすことなく、税金だけを減らすことができるため節税につながるのです。

不動産投資でできる節税効果について詳しくはこちら！＞＞不動産投資でできる節税方法！4種類の税金ごとに仕組みを解説

節税シミュレーションはこちら！＞＞不動産投資の節税効果をシミュレーションで紹介！仕組みや方法を解説

減価償却について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の減価償却についてわかりやすく解説！節税ポイントも

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

空室リスクの分散になる

不動産投資と切っても切り離せない「空室リスク」ですが、一棟アパート物件は区分マンションとは異なり、1室が空室になってもほかの部屋に入居者がいるかぎり家賃収入がなくなることはありません。

複数の部屋を運用する一棟アパート物件は、空室リスクの分散につながるのです。

運用時の自由度が高い

一棟アパート物件は、賃貸管理や建物管理などのコントロールを大家さん主導で自由におこなえます。

区分マンションの場合、所有する区分物件以外の箇所（建物の全体の修繕や清掃・設備の追加など）の決定権は理事会やマンション管理会社によって決められるため、所有者の希望が反映されないことも考えられます。

一棟アパートであれば、建物を修繕するタイミングや管理委託する会社の選定、設備追加などは大家さんの計画したタイミングですすめることが可能です。

ただし、修繕費用の積立てなども大家さんが自主的におこなう必要があります。

いざというときになって修繕費用が不足することがないよう、あらかじめ大規模修繕計画を立てた上で月々決まった額を積み立てておくなどのリスク対策が必要であることを覚えておきましょう。

出口戦略が立てやすい

不動産投資における出口戦略とは「物件を運用した後にどう処理するか」を指し、不動産投資が成功したか否かは、これまで得てきた家賃収入額だけでなく物件の売却額もあわせて判断します。

建物だけでなく土地も所有する一棟アパート物件は、出口戦略の選択肢が多く、状況によって適切な処置をおこなうことで売却益を出しやすいのもメリットです。

出口戦略について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の成否は出口戦略で決まる！できるだけ高く売る方法とは？

不動産投資で一棟アパートを選ぶ際に気を付けたいこと

一棟アパートで不動産投資を始めるにあたって、気を付けたいポイントがいくつか存在ます。

・修繕費用が高額になりやすい

・流動性が低い

・金融機関の融資審査が厳しい

それぞれについて見ていきましょう。

修繕費用が高額になりやすい

部屋が複数ある一棟アパートは退去後の原状回復のための修繕費のほか、建物周辺・共有部分の日常的に発生するメンテナンス費用が負担になりやすいのがデメリットです。

また、入居付けや物件の資産価値を保つために10～15年ごとに大規模修繕をおこなう必要もあります。

大規模修繕費用はアパートの規模などによって費用は異なりますが、1回あたり数百万円単位の費用が発生することも少なくありません。

資金計画を立てる際には、これらの修繕計画と修繕費用を想定した上で積立てをおこなう必要があります。

修繕費用が足りないと建物の外観や傷みがひどくなり、入居付けに悪影響を与えたり、入居者の退去をはやめたりする可能性もあるため注意しましょう。

流動性が低い

不動産の流動性とは「物件の現金化（売却）のしやすさ」を指します。

実際のところ不動産の流動性は低く、価格が高い一棟アパートも売却したくても買い手がつきにくい傾向があります。

また築古物件の場合、耐用年数を超えての融資がむずかしいため、やはり売れにくいです。

不動産の売却には、およそ1～3ヶ月程度の時間がかかるのが一般的ですが、価格や立地によってはそれ以上の時間がかかったり、希望する額では売れず値下げを余儀なくされたりという場合も少なくありません。

一棟アパートを速やかに売却するためには、不動産を購入する段階で出口戦略を念頭においた「売りやすい物件」を意識して選ぶことが重要なポイントです。

金融機関の融資審査がきびしい

現金一括で購入できる少額の不動産物件を除き、投資用不動産物件の購入費用の大部分は、金融機関の不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

投資用不動物件の融資審査では、「融資対象物件の担保価値」と「融資申込者の返済能力」が判断されます。

不動産投資ローンの返済は基本的に家賃収入からおこなうため、収益性が高い物件であることや資産価値のある物件であることは必須です。

また、融資申込者の年収や資産、借入金の有無、不動産投資の実績などから返済能力が審査されます。

特に近年は不動産投資における過剰な融資が社会的問題になったことから、アパートの融資審査がきびしくなっています。

一棟アパート物件の融資審査も例外ではありません。

場合によっては、金利が高くなったり、希望した満額の融資が受けられなかったり、不利な融資条件になることも考えられます。

一般的に不動投資ローンの融資限度額は、個人年収の7～10倍が目安と言われています。融資希望額が融資限度額を上回る場合は、自己資金率を増やして融資額を減らすなどの工夫をすることで融資審査に通過しやすくなるでしょう。

収益の出やすい一棟アパートに選び方

一棟アパートの不動産投資で成功するには、安定した家賃収入が得られるだけでなく、出口戦略も考慮した物件選びがカギになります。

ここでは、収益の出やすい一棟アパートを選ぶポイントを紹介します。

賃貸需要がある好立地物件

一棟アパートだけでなく、不動産投資で成功するには物件の立地にかかっていると言っても過言ではありません。

一般的に「好立地」と呼ばれる、下記のような立地条件の不動産を選ぶことをおすすめします。

・駅から徒歩10分圏内

・近くにスーパーやコンビニなどの買い物施設がある

・物件周辺に公共施設がある

・再開発予定のエリア（将来的に近隣に駅ができる、繁華街になる）

・日当たりがよい

なお、入居者層や地域によって好まれる立地は異なります。

たとえば、単身者であれば近隣にコンビニなど深夜営業の買い物施設がある、駅から近い繁華で利便性の高い立地が好まれるでしょう。

逆に子供のいるファミリー層は、駅から近い繁華なエリアを避け、子供の学校に近い閑静な住宅街などが選ばれやすいです。

一棟アパートを選ぶ際は、エリアと入居者ニーズが合致しているかについても注意しましょう。

また、賃貸需要の面から「人口移動数（転入超過数）」に留意する必要もあります。

日本全体でみれば人口は減少傾向にありますが、エリアによっては人口の増減に差があるため賃貸需要も変わってきます。

投資用不動産物件を選ぶ際は、人口の流出が少なく、賃貸需要があるエリアを選ぶことも重要です。

賃貸需要の落ちない物件は、売却時に買い手もつきやすくなります。

出口戦略としても、ぜひ好立地物件を選びましょう。

稼働率と利回りが高い物件

中古の一棟アパートを選ぶ際、ぜひ参考にしたいのが、これまでの物件の稼働率です。

「稼働率が高い＝空室率が低い」ことから「賃貸需要が高く入居付けがしやすい物件＝安定した家賃収入が期待できる物件」と考えられるでしょう。

また、利回りも物件選びには欠かせない重要な検討ポイントです。

利回りは高いほど投資効率がよいことになりますが、広告などに記載されている利回りのほとんどは空室率や経費が反映されていない「表面利回り」です。

そのため、広告に「利回り〇〇%」と記載されていても、それが表面利回りであれば、必要経費などを差し引いた実質利回りは表面利回りの半分程度しかないこともめずらしくありません。

より実際の利益に近い利回りを出すには、空室率や経費を考慮した「実質利回り」を計算する必要があります。

投資用不動産物件を選ぶ際は、実質利回りができるだけ高い物件を選びましょう。

設備が整っている物件

アパートに備わっている設備内容によってもアパートの入居率は変わってきます。

引用：全国賃貸住宅新聞　「2020人気設備ランキング」

上記は「全国賃貸住宅新聞」が発表した「人気設備ランキング」の結果です。

このランキングは全国の賃貸仲介業者や不動産管理会社を対象に毎年おこなわれるアンケートで、最新の賃貸需要のトレンド指標として多くの大家さんや管理会社も注目しています。

ここにランクインしている人気設備がある物件は入居者に選ばれやすくなりやすいので、一棟アパートを選ぶ際の参考にするとよいでしょう。

新耐震基準設計の物件

地震大国である日本国内でおこなう不動産投資は、どこのエリアであっても地震への備えを怠ることはできません。

そのため火災保険や地震保険などの加入は必須であり、同時に物件を選ぶ際は「新耐震基準」の建物を選ぶことも非常に重要です。

新耐震基準とは、「震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という耐震基準を義務付ける改正にともない、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認された建築物に適用されています。

ここで注意したいのが、新耐震基準が義務付けられているのは1981（昭和56）年6月1日以降に「建築確認」された建物が対象であることです。

1981（昭和56）年6月1日以降に「竣工」した建物であっても、1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認されている場合は旧耐震基準の場合もあります。

安さだけで物件を購入したら旧耐震基準の建物で、高額な補修費がかかる場合もあるため気を付けましょう。

まとめ

一棟アパートで不動産投資をおこなうメリットは、空室リスクの分散や資産規模の拡大が期待できる点です。

また木造のアパートであれば、減価償却費を大きく取れるため、所得税と住民税の節税効果につながるでしょう。

一方で、物件規模が大きなことから修繕費用の高額化などが懸念されます。

一棟アパートで不動産投資をおこなう場合は、あらかじめ修繕計画を立てた上で、しっかりと修繕費用を積み立てておく必要があります。

一棟アパートを含め、不動産投資の成功の可否は投資用不動産物件の立地にかかっています。

今回紹介した、収益の出やすい一棟アパートの選び方を参考に「勝てる」一棟アパート物件を選んでください。