本当に大丈夫？？重説と契約書に多い間違い

アパートの賃貸借契約に、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」は欠かせません。

またこの2つは実務上では全く意味の異なるものです。
当然、間違いは許されませんが、残念ながら現場では間違いが多発しています。

今回のフィリックスコラムでは、重要事項説明書と賃貸借契約書の間違いの現状と対策について考えます。

重説と契約書の重要項目

重要事項説明は、不動産関連の専門知識が少ない一般消費者が、しっかりとした説明を受けるための制度のことを言います。
宅地建物取引士という国家資格者が法的に定められた事項を説明し、説明の証に重要事項説明書に署名・捺印を行います。
説明を受けた入居者が入居を決めれば契約が成立し、賃貸借契約書に署名・捺印を行います。
重要事項説明書と賃貸借契約書は、大事な項目しか記載されません。
これらは一般的に、雛形やシステムに従って作成されることが多いため、契約者を特定する氏名・住所と、物件ごとの「差替部分」を重点的に確かめれば、概ね安心できます。
誤字・脱字もあってはなりませんが、それよりも内容の間違いは、要らぬ誤解とトラブルを招きます。

重要事項説明書で特に注意を要する項目は、「建物の設備」「賃料以外に必要な金銭」「敷金等の精算に関する事項」とその他です。
例として、前の入居者が残した冷蔵庫を「設備」扱いにしてしまった場合、故障時は大家に修理義務が生じます。
また、賃料以外の敷金・管理費・更新料などの金額が、実際よりも少ない金額で記載されていた場合、後々契約を盾にされると弱い立場に晒される場合もあります。
特に、退去時の原状回復費用と敷金の精算はトラブルになりやすく、特約を設けている場合は入念な校正を心掛けましょう。

契約書で特に注意を要する項目は、「賃料などの額と支払い方法」「契約期間と更新の定め」「原状回復の範囲と内容」「特約事項」「禁止事項」です。
また、ペット不可物件であるのにも関わらず、禁止事項から「ペット飼育」が省かれたというケースも実際に存在します。
そのため、重要事項と同様、特約事項の内容・原状回復の範囲と内容については、特に慎重な校正が肝要です。

必ず「事前」に重説と契約書を確認しよう

不動産業者は「間違いのない重要事項説明書と契約書」を作成する義務があります。
しかし、この間違いが少なくないため、重要事項説明と契約の前に書類一式を取り寄せて、上記の項目を中心に確かめましょう。
もし間違いを見つけた場合は、修正を依頼します。修正箇所がいくつもあれば、修正版も再度校正したほうが無難です。
また、あまりにミスが多い不動産会社については、会社として書類の見直し方法やチェック体制などに問題がある場合もあります。

万が一契約後に間違いが発覚したら？

大家さんの手元に届いた「入居者が既に署名・捺印した重説と契約書」をみて間違いに気付くことがあります。
当然ですが、入居者が署名・捺印しているものを勝手に修正はできません。
直ちに不動産会社に連絡をして、送り返す書類一式を修正後に、入居者にお詫びと説明に伺う段取りを決めます。
修正箇所が多い場合には作り直すこともありますが、一般的には間違った箇所の文字を二本線で消し、その上部に正しい文字を書き加えます。
修正テープや修正液で訂正してはいけません。 また訂正箇所には、契約当事者（大家さんと入居者）が「署名・押印欄で使ったのと同じ印鑑」を押します。
媒介した不動産会社は（自身のミスであっても）契約当事者ではないため、訂正印は押しません。訂正印は、契約当事者の双方がその訂正を認めた証です。

不動産の賃貸借契約は、入居から退去まですべて重要事項説明書と契約書に基づきます。
間違いのない書類作成が義務ですが、人間のやることですからミスは必ず起こります。
一つの小さなミスが、後々の大きな損失に繋がることもあります。
入居申し込みに浮かれることなく、慎重な確認をもって正しい重要事項説明書と契約書を仕上げることが、先々のトラブルを予防します。
上述した項目を中心に、契約前の校正を怠らず間違い予防に努めましましょう。