不動産投資に必要な元手の目安や少額で投資できる不動産物件を解説

不動産投資を始めたいと考えている人のなかには、「元手の額」を気にしている人も少なくないでしょう。

また「元手がなくても始められるのか？」と考えている人もいるはずです。

そこで今回は、不動産投資を始めるために必要な元手の目安について解説します。

また、頭金不要で融資を受ける「フルローン」の解説や、少額でできる不動産物件の種類についても紹介します。

不動産投資の元手で迷っている人は、ぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資に必要な元手の目安はいくら？

不動産投資を始めるには、投資用不動産物件を購入するために多額の資金が必要と考えている人も多いでしょう。

たしかに投資用不動産物件は高額ですが、その大部分は金融機関から融資を受けられるため、元手は少額で済むことがほとんどです。

では、具体的に元手がいくらあれば不動産投資を始められるのでしょうか。

ここでは不動産投資を始めるにあたって、一般的な元手の目安の額とその内訳について解説します。

元手に必要な額は物件価格の1割から3割程度が目安

まず、不動産投資に必要な元手とは、「頭金＋諸費用」に充てられる自己資金を指します。

一般的には、物件価格の1割～3割程度が自己資金の目安と言われています。

仮に物件価格が3,000万円であれば必要な元手は300万円～900万円程度が目安です。

元手が充てられる各内訳は以下のようになります。

・頭金

不動産購入に必要な費用のうち「自分で用意するお金」のことで、一般的には物件価格の10%以上が望ましいと言われています。ただし、本人の個人属性や融資対象物件の資産性・収益性によって必要な頭金の額は異なります。

頭金が多ければ多いほど融資審査に有利に働く傾向が強いです。

・諸費用

投資用不動産物件を取得するにあたって発生する事務手数料や税金をまとめて「諸費用」と呼び、物件価格とは別に用意する必要があります。

なお、諸費用の目安は新築の場合で物件価格の4～8%程度、中古物件であれば7～10%です。

【不動産物件取得時に必要な諸費用と目安】

・融資事務手数料：借入金額の1～3％程度

・融資保証料：借入額の2％程度（一括払いの場合）

・損害保険料：建物の構造や面積によって異なる

・登録免許税：土地・建物の1.5％

・不動産取得税：固定資産税評価額×３％（令和6年3月31日まで。土地および住宅）

・印紙税：物件価格によって異なる

・司法書士への報酬：10万円～（司法書士によって異なる）

・固定資産税などの精算金：物件引き渡しのタイミングなどによって異なる

・仲介手数料：物件価格の3％+６万円＋消費税（不動産仲介会社を通した場合）

不動産投資の初期費用について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の初期費用の種類と目安額！できるだけ安くする方法は？

不動産投資を少額の元手で始めることでレバレッジ効果が期待できる

レバレッジとは「てこの原理」と呼ばれ、「少ない力で大きな成果を出す」という意味です。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さな資金で大きな不動産を取得し収益を得ること」を指し、少ない元手でローンを利用することでレバレッジ効果が生まれます。

たとえば、自己資金が500万円あったとして価格500万円、利回り10％の物件を現金一括払いで購入した場合の年間家賃収入は50万円となります。

しかし自己資金500万円を頭金として借入れをおこない、価格2,500万円、利回り10％、ローン金利3%/年の物件を購入した場合の年間家賃収入は190万円となり、同じ自己資金額であっても融資を受けなかった場合に比べて約4倍の収入が得られるのです。

このように不動産投資でローンを利用することは、資産形成のスピードを早める上で重要な役割を持つのです。

さらに少ない元手で不動産投資が始められるフルローンとは

できるだけ元手をおさえたい場合は、「フルローン」で融資を受けて不動産投資を始める方法もあります。

フルローンとは、頭金不要で融資を受ける方法で、より少ない元手で不動産投資を始めることが可能です。（不動産物件取得時に必要となる諸経費は必要）

ただし、フルローンには注意すべきデメリットもあるため注意が必要です。

フルローンについて詳しくはことら！＞＞不動産投資のフルローンはリスクを理解・把握したうえで活用しよう

フルローンのメリット

少ない元手で不動産投資が始められるほか、フルローンには以下のようなメリットがあります。

現金を手元に残せる

フルローンを利用することで現金を手元に残しておくことが可能です。

不動産投資をおこなう上で、空室期間の長期化や家賃滞納、突発的な修繕など、さまざまなリスクが発生する可能性があります。

フルローンで浮いた頭金をそのまま万一に備えた「手元資金」として残しておけば、リスク対策に非常に役立ちます。

レバレッジを最大限活かせる

フルローンを利用することで、不動産投資におけるレバレッジ効果をさらに高めることにつながります。

例として、価格2,500万円の物件について、頭金を入れた場合とフルローンを利用した場合を比較してみました。

◇頭金500万円、諸費用100万円で融資を受けた場合のレバレッジ効果

2,500万円÷（500万円＋100万円）＝レバレッジ約4.2倍

◇諸費用100万円、フルローンで融資を受けた場合のレバレッジ効果

2,500万円÷100万円＝レバレッジ25倍

このように、フルローンを利用することでレバレッジ効果を高め、より多くの収益を得ることができます。

レバレッジについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

フルローンのデメリット

不動産投資を少ない元手で始められるフルローンですが、以下のようなデメリットがあります。

借入額が大きいためローン返済が負担になる

フルローンを利用すると、当然ながら頭金を入れた場合よりも借入額が大きくなり、結果的に月々のローン返済額が大きくなったり、返済期間が長期化したりという事態が予測できます。

毎月の返済額が高額になると毎月のキャッシュフローが圧迫され、空室や家賃滞納、修繕費の発生によっては赤字になってしまう可能性があるため注意が必要です。

また返済期間が長い場合、返済期間中に金利が上昇した際のリスクが高くなります。

フルローンを利用する場合は上記のリスクに対して、手元資金を用意しておくなど、十分なリスク対策が必要です。

金融機関の融資審査が厳しい

フルローンで融資を受けるためには、厳しい金融機関の融資審査を通過する必要があります。

住宅ローンとは異なり、投資用不動物件の融資審査では「融資対象物件の担保価値」と「融資申込者の返済能力」が判断されます。

不動産投資ローンの返済は基本的に家賃収入からおこなうため、収益性が高い物件であることや資産価値のある物件であることは必須です。

また、融資申込者の年収や資産、借入金の有無、不動産投資の実績などから返済能力の有無が審査されます。

そのため、借入金額が大きくなるフルローンの審査は、頭金を入れた場合の融資審査に比べて厳しくなるのです。

少額でできる不動産投資の種類を紹介

ここでは、「元手が少なくても不動産投資をしてみたい」という人向けの少額で始められる不動産投資物件を紹介します。

区分マンション

比較的物件価格の安い区分マンションは、金融機関の融資を受けやすいため、少ない元手で始められる不動産投資として初心者にもおすすめの物件です。

立地にもよりますが中古のワンルームなら1,000万円程度から購入できる場合が多く、1,000万円以下で購入できる物件も少なくありません。

ただし、区分マンションは1室のみの所有となるため、空室になると次の入居者が決まるまで収入が0円になってしまうので注意が必要です。

入居付けが有利になるよう、立地や利便性がよい賃貸需要が見込める物件を選びましょう。

地方物件

都心と比べて不動産価格の安い地方の投資用不動産物件も狙い目です。

都心部では区分ワンルームマンションしか購入できない元手でも、地方であれば中古一棟アパートが購入できる可能性もあります。

地方物件を選ぶ際は、人口が多く、人口の流出が少ない都市を選ぶことが重要です。

また、土地勘のない地方の場合は、その地域の賃貸需要やニーズをしっかりと調べる必要があります。

気になる物件がある場合は実際に現地に行き、直接物件を見て、周辺調査をおこなうことをおすすめします。

中古の戸建て物件

中古の戸建て物件を購入し、賃貸する場合も少額の元手で始められます。

エリアや立地にもよりますが築古の戸建てであれば数百万円程度で購入できる物件も数多くあります。

件数自体が少ない戸建て賃貸は入居付けしやすい傾向にあり、またファミリー層をターゲットとするため、一度入居すると比較的長期間の入居が期待できます。

ただし区分マンション同様、所有する戸建てが1軒だけの場合は入居者がいないと収入は0円となるため注意が必要です。

現物以外の少額不動産投資

現物不動産でなくてもよい場合は「少額不動産投資」もおすすめです。

少額不動産投資は、一口数万円から投資できるものもあり、不動産投資初心者にもおすすめです。

反面、少額不動産投資は元本保証されていないものが多いため注意が必要です。

また「不動産投資」であっても、金融機関から融資を受けることはできないので、元手は全額自己資金で賄う必要があります。

ここでは代表的な3つの少額不動産投資を紹介します。

少額不動産投資について詳しくはこちら！＞＞少額不動産投資の仕組みやメリット・デメリット！種類の紹介も

不動産クラウドファンディング

クラウドファンディング業者の提案する、「プロジェクト」と呼ばれる不動産物件に対して複数の投資家が投資し、その資金を元に不動産投資がおこなわれ、その利益を投資家で分配します。

一口あたり1万円程度から投資でき、運用期間も短いものが多いため、投資初心者にもおすすめです。

不動産クラウドファンディングの投資対象は、一般的な賃貸物件（アパートやマンション、複合ビルなど）のほか、古民家再生や保育園建設など、さまざまなプロジェクトがあるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

REIT（不動産投資信託）

複数の投資家から集めた資金で購入した不動産の運用をおこない、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

日本では「JAPAN」の頭文字をつけてJ-REITと呼ばれることもあります。

一口あたり数万円～数十万円程度で投資ができ、元手の額にあわせて投資先を選ぶことができます。

なお、J-REITは証券市場に上場しているため、市場を通して売買することが可能です。

そのため、ほかの少額不動産投資や現物不動産投資に比べて流動性が高くなります。

一方で株式市場の値動きの影響を受けやすく、相場が急激に変動する可能性があります。

REIT（不動産投資信託）について詳しくはこちら！＞＞少額で不動産投資ができるREIT（リート）のメリット・デメリットを解説！

不動産小口化商品

「不動産特定共同事業法（不定法）」という法律に基づいて販売される金融商品で、ひとつの不動産を一口数万円～100万円程度の小口にして販売されます。

運用対象となる物件には、数十億円単位のオフィスビルやタワーマンションなど、個人で投資するにはむずかしい好立地・超高額不動産があり、それらの収益が投資家に分配される仕組みです。

また、ほかの少額不動産投資とは違い、「任意組合型」の不動産小口化商品は、小口に分割された不動産を投資家自身が保有するため、相続税対策にも効果的なのが特徴です。

不動産小口化商品について詳しくはこちら！＞＞不動産小口化商品ついて詳しく解説！種類やメリットとデメリットは？

まとめ

不動産投資に必要な元手の目安は、「頭金＋諸費用」で物件価格の1割～3割程度と言われています。

ただし、融資申込者の個人属性や融資対象物件の収益性などによって変わってきます。

なお、頭金不要で融資を受けられる「フルローン」を利用できる場合もありますが借入れ額が大きくなり、毎月のローン返済が負担になることもあるため注意が必要です。

不動産投資は、少ない元手でもレバレッジを活かすことで大きな収益を期待できる投資方法です。

不動産投資で成功するためには、しっかり収支シミュレーションをおこなった上で無理のない返済計画を立てるとともに、万一に備えて手元資金を残しておくことが肝心です。

少ない元手で安全な不動産投資をするためにも、ぜひ当記事を参考にしてください。